带领楼市上涨的“头狼”正在悄悄轮换。一份新近被转交给北京市、住房和城乡建设部政策研究中心的市场调研数据显示，那些通常的“弱势地区”正在成为房价上涨的带头者。

　　这份报告以北京为例指出，原来房价的低价区域——丰台区以21%的房价涨幅居北京各行政区之首，远远超过海淀、朝阳等热点区域。而与此同时，在经历了4月以来的快速回暖之后，北京、上海、广州等中心城市的房地产成交量，已经出现了不同程度的下降状况。领涨者的调换与成交量的回调，回暖楼市中的“内部调整”，已然显现苗头。

　　弱势补涨

　　“我也看到过这个数据，没想到，北京涨幅最快的是丰台。”7月29日，住房和城乡建设部政策研究中心的一位专家向《中国经营报》记者表示。在他所言的这份报告上，北京市丰台区以半年房价涨幅21%居于北京各区房价涨幅之首。

　　记者了解到，这份报告在分析总体房价走势的同时，特别对领涨者进行了分析，正是这份报告在提到北京时，发现了丰台区高达21%的房价涨幅，而且经过统计证实，北京涨价幅度最大的两个商品房楼盘亦是出现在北京市丰台区，分别是位于北京南三环的建邦华府以及位于西四环的万科·中粮假日广场。

　　这份报告显示，建邦华府上半年的涨幅为154.05%，上涨了5710元/平方米；而万科·中粮假日广场上半年的涨幅为141.67%——尽管北京楼市从3月开始持续回暖，但动辄一个楼盘超过100%涨幅的情况，还不多见。

　　在丰台区，上述两个楼盘的涨价还并非个案，在西四环沿线，这种情况多有出现。位于西四环的中堂项目，今年年初的售价为9000多元/平方米，6月份的价格即拉升到16000元/平方米，涨幅达78%。

　　“新房与存量房市场的互动关系也在这个区域有所体现。”前述专家告诉记者，根据我爱我家等地产中介机构的统计数据，上半年丰台区成交比重上升到了近13%，排名仅在朝阳区、海淀区之后，位居成交第三大区域。

　　记者了解到，在天津、广州等地区，也在不同程度上出现了类似的情况，其中，长年领涨的梅江地区被西站地区的高涨幅所取代，同时，滨海新区的房价上涨，也已超过了梅江地区，涨幅在17%左右。

　　供应追涨

　　房地产企业正在不遗余力地利用这个机会——在区域市场内加速“推盘”，往往在短时期内造就房价的继续上涨，“牛市的时候，供给增加，价格下跌的规律往往是不灵的，因为涨价的预期吸引了投资性的需求，造成需求的加大，抵消了供给增加，如果吸引的投资需求更多，甚至会继续推涨房价，从而造成供应量增加，房价仍在上涨的情况。”中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者。

　　市场的反应，也确实应验了上述判断。同处丰台西四环沿线的设计师广场项目总经理助理汪寅告诉记者，近期该项目将会抓紧这个机会，向市场推出一批酒店式公寓的产品，每套面积在33~35平方米左右，“每套的总价在70万元的水平，总共有100多套。”他说。

　　记者了解到，尽管在如今的北京楼市，70万元的总价已属较低，但是如果计算33~35平方米的单价水平，已经在20000元/平方米左右徘徊，而仅仅在2年前，这里的住宅房地产项目的均价，也不过13000元/平方米左右的水平。与此同时，万科·中粮假日广场也会在近期推出新的产品，价格也会上调到16500元/平方米左右。

　　在天津的西站地区，一直平稳的房价也开始有所波澜，天津市房地产交易管理中心向记者提供的数据显示，西站地区在今后三个月内将被批准预售的商品房项目比去年同期增长43.2%，而价格涨幅此时也已经接近17.3%，“房价的补涨很大程度上刺激了供应的增加。”天津大学房地产研究中心刘玉翘告诉本报记者。

　　不过，北京和天津的情况尽管有所相近，但又有不同。对于北京而言，补涨区域的新增供应产品开始呈现差异化的态势，而天津则相比之下，仍以住宅类的产品为主。

　　“像北京的丰台，西四环沿线，新增的单价明显调高的是酒店式公寓，因为相比于区域配套产业的发展，酒店式公寓明显相对稀缺，比如我们就是以酒店式公寓的产品为主，也正是因为这种产品，市场才能接受高于平均水平的定价。”在分析这一轮补涨的逻辑时，汪寅解释说。

　　内部调整

　　“这可能会引发一部分内部调整的可能性，因为前一阶段房地产的回暖，传统区域的上涨属于纯粹的预期性因素，比如通胀等。但现在弱势区域的补涨，往往有实际的利好因素支撑，由纯预期转向实际利好的区域领涨，这实际上有利于楼市上涨的平稳。现在我们看，中心城市的成交量已经开始有所回落。”前述住房和城乡建设部的专家向记者分析。

　　北京市房地产交易管理网的一位工作人员告诉记者，北京传统热点区域的成交量由于各种原因已经开始有所下降，而来自住房和城乡建设部的一份数据则显示，6月29日~7月 19日三周，广州商品住宅成交量较6月平均水平下降41.2%，杭州则下降31.1%，北京、上海则分别下降了6.7%和5.2%。

　　李文杰认为，实际的市政和产业利好是引发弱势区域补涨的原因所在。在天津的西站地区，天津市政府对天津西站的改造工程将全面翻新该区域基础设施和道路，至于天津另外一个正在补涨的区域——滨海新区，则受益于大量产业人群引入带入的需求。

　　北京补涨的丰台区就更是如此，一方面，北京在海淀、朝阳轮流作为投资重点进行开发后，开始寻找新的投资增长点，于是丰台区的丽泽商务区、总部基地等都成为了投资的重点所在，尤其后者带来的大量产业人群的进入，产生了与天津滨海新区楼市相近的效用，而另一方面，大量地铁线路的开工和开通，也成为了这种结构内部调整的诱因所在。

　　记者了解到，房地产企业正在抓紧调整自己的布局结构。日前，易居中国发布了上半年中国房地产企业TOP20排行榜，2009年1~6月全国房地产销售额60万平方米，总销售额超过60亿元。而这其中，超过1/3的销售收入来自非热点区域，而上榜的万科、恒大等企业的有关负责人也都向《中国经营报》记者表示，接下来会考虑到这种结构的调整，调整自己土地获取以及储备的布局。