“以杭州的‘中环’为目标，武林商圈有这个底气和实力，但是在现阶段，整个武林商圈格局正在重建，要和香港中环比肩，起码需要5年的时间这些新兴业态才能初具规模。”刘瑜说。

    杭州“武林商圈”以武林广场和西湖文化广场为中心，半径为1000米，总面积约2.65平方公里。未来，杭州大厦、武林银泰、杭州百货大楼、银泰西湖文化广场店以及在建的杭州国际大厦城市广场、武林广场地下商场、武林广场地铁综合体等商业体量将达到100万平方米，是杭州惟一能达百万平米商业物业的区域。

    刚刚传出的杭州大厦并入杭州解百一事，在杭州百货业无疑是投下了一记重磅炸弹。杭州大厦所在的武林商圈，原本是百货大楼、武林银泰和杭州大厦三足鼎立，此次解百和杭州大厦联手，会彻底改变杭州百货格局吗？

    据了解，杭州解百和杭州大厦都是新成立的杭州市商贸旅游集团有限公司下属的企业，为解决同业竞争，杭州大厦会注入上市公司杭州解百。目前最大的可能是杭州解百通过定向增发股份收购杭州大厦资产，杭州解百将成为杭州市商贸旅游集团旗下惟一的上市公司。

    早在2010年年初，杭州旅游集团有限公司董事长周和根曾提出杭州大厦三年发展目标：“三年内面积倍增、企业上市，让杭州大厦真正迈入大企业、大集团的行列。”

    在此之前，杭州大厦就已经通过低价收购百大置业涉足庆春商圈的“西子国际”项目，并且其战略性的扩张也需要一个在资本市场运作的平台。杭州大厦此前也计划过单独IPO上市，但以当前低迷的证券市场来看，很难在短期内实现。而此时借助同为杭州商贸旅游集团旗下的上市公司杭州解百的平台进行资本运作，则能够打通杭州大厦在资本市场上的道路。

    在杭州市中心延安路上一南一北的两家大型百货公司，市场定位有明显差异：杭州大厦定位于高端的消费，有少部分中端商品销售；杭州解百则以中低端消费居多。两者之间中端消费的部分仍有冲突，趋同的部分需要妥善的解决方案。双方各自不同的发展思路、股权如何安排等问题都使得未来的进展存在多种可能性。“目前还是属于重组的第一步，但是会不会影响两个百货巨头的经营定位、方式等，都还是未知数。”杭州商业资产经营公司经营信息部部长杨伟告诉记者。

    “杭州中环”正摩拳擦掌

    2008年年底，《武林商圈提升改造概念规划》正式亮相，这一规划将整个商圈规划为未来杭州的“中环”，远期目标为到2020年建设成为长江三角洲除上海以外名副其实的大都市中央商务区。

    武林商圈将在今后的5至10年内被打造成为杭州市乃至浙江省的金融、商贸、商务、文化和休闲等现代服务业高地。于是，杭州大厦、坤和中心、西湖文化广场等一众项目的身影活跃其中，它们各自承担着商贸、金融、文化、休闲等功能。

    规划要提升改造的“武林商圈”，其范围具体地说，是以武林广场和西湖文化广场为中心，向四周辐射开去：南到庆春路、北至文晖路、西接武林路、东至中河路，总面积约是2.65平方公里。该区域的商业活动约占商圈商业活动的50%至70%。武林广场协调区以武林广场为中心，半径为1000米，除去核心区的区域，该区域的商业活动约占商圈商业活动的15%至30%。

    杭州的业内人士预计，原有的杭州大厦、武林银泰、杭州百货大楼、银泰西湖文化广场店以及在建的杭州国际大厦城市广场、武林广场地下商场、武林广场地铁综合体等，将使未来的武林商圈商业体量达到100万平方米。未来武林广场可能是杭州惟一能达百万平米商业物业的区域，为打造国家级商圈奠定基础。

    地处百大与银泰百货后街的百井坊巷改造规划始于两年前，百井坊巷将规划改造成商业步行街区，规划拆除百大、银泰后面的一批老旧建筑。这些地方会建造几座副楼，与银泰、百大在空中相连。同时，百井坊巷将和多条新打通的步行街交错，组成商业步行街区。据下城区武林中央商务区领导办公室主任刘瑜介绍，目前百井坊巷项目还在拆迁阶段，具体工程计划时间表尚未列入日程。

    据统计，“十二五”期间，武林CBD区域内还将建设重点功能型、平台型项目24个，其中近三年完成的项目8个、在建项目8个、准备开工项目3个、开展前期工作的项目4个、储备项目1个。

    杭州地铁“搅乱”商圈争霸格局

    今年11月，杭州地铁1号线正式开通，这标志着杭州迈入了地铁时代。而作为传统商圈核心的武林广场，是地铁1号线沿线站点中客流最大的站点。

    在远景规划中，杭州地铁将在武林商圈设立一个地铁指挥中心和武林广场站、西湖文化广场站及凤起路站三大枢纽站点。未来地铁1号线和3号线将在武林广场交会，并将建设庞大的同台换乘中心。

    今年上半年，武林广场站一个业态组合为“购物中心+五星级酒店+写字楼”的上盖物业综合体被华润集团拿下，而预计在明年，地铁公司将在武林广场挖掘一个10万平方米的地下商城，它将地铁带来的客流直接引入杭州大厦购物城、国大、百大等商业区，这意味着武林广场将有一个全新的“地下空间”，这个地下空间建成的时间约为三年。

    与此同时，根据武林中央商务区目前的规划，武林区域将大力发展楼宇经济，通过资源整合和业态调整，将核心区块建成为杭州市建筑密度最高、建筑楼层最高、人口密度最高、土地价值最高的地区；此外还将依托商务楼的开发和建设，引进国内外著名的企业集团总部，大力发展总部经济。

    五年后比肩“香港中环”

    与钱江新城等新晋商圈相比，杭州武林商圈可谓是占尽天时地利人和。位于杭州市中心、地铁中转站、老百姓的口碑等都是其他商圈无可比拟，并在短时间内难以超越的优势。

    “其实，武林商圈的优势也是劣势所在。”杭州市下城区武林中央商务区领导办公室主任刘瑜告诉记者。与钱江新城从一片空地中规划出来相比，武林商圈所处的老城区，周边设施老旧，缺乏可利用的土地资源，这些都阻碍了武林商圈转型升级的步伐。

    目前，整个武林商圈仅有百井坊巷规划区域在未来还有少量土地，所有的业态都只能在原有的基础上进行调整。历史悠久的杭州百货大楼通过加层获得了8000平方米面积，新增两层商场，相当于增加了30%营业面积。武林银泰则是从年初开始，调整了一半以上的品牌。其中，女装品牌占比扩大，吸纳个性品牌，增加各品牌当季新款比例，确保这个数字都在80%以上。

    “最新的规划建设可以融入最新的理念，而武林商圈大部分的建设都已经定型，也无法全部推翻重来，只能在目前条件下进行一定的调整改造。但是，地铁综合体、地下商城和国大等最新的规划，从定位开始，都是以更为高端化的商圈为目标建设的。”刘瑜介绍。

    地铁作为一把双刃剑，对武林商圈的影响可谓巨大。地铁开通将会吸引很多原先因交通困难无法到达商场的顾客，商场的客流量有望出现成倍增长。同时，分散的人流同样也会分散客流。

    在地铁开通之前，武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈彼此独立又相互竞争，在游离的客人中争夺属于自己的客群。突然间，地铁扩大了客人的活动半径，如果要抓住原本属于自己的客人，就意味着要对三个商圈间的客群再进一步细分。“商圈的细分和错位发展是未来发展的必然趋势。随着更多商圈的建立，武林商圈要在竞争中屹立不倒，必须有精准的定位。但高端化并不意味着会将商圈的消费人群狭隘的划分，而是以高端化为大方向前提，商圈内的各个业态错位发展，吸引各个阶层的人流和客流，以保证商圈的人气和效益。”刘瑜解释说。

    以武林广场站为例，出站后的人流会迅速地分散开，一部分将前往杭州大厦、银泰杭州文化广场店方向，另一部分可能会通过武林广场东通道去往延安路上的银泰百货、百大等商场。

    由于地铁的到来，商圈的辐射半径将继续扩大，未来也许会在地铁线的牵引下相互融合。业内人士分析说，“以一家商场为例，只要是从家出发20分钟内能抵达该商场的客人，都在以这家商场为核心的商圈辐射范围内。”业内人士分析，地铁开通后，原本住在客运中心的居民，也可以实现“20分钟到达市中心”，也就是说，他们现在也变成了武林商圈的辐射人群。虽然对单个商圈而言，竞争会加剧，但同样，地铁的连通也让商圈之间的融合度提升，彼此间也会增加辐射力。

    “以杭州的‘中环’为目标，武林商圈有这个底气和实力，但是在现阶段，整个武林商圈格局正在重建，要和香港中环比肩，起码需要5年的时间这些新兴业态才能初具规模。”刘瑜说。