新盘陆续开 写字楼竞争白热化

 　　当商业地产接过住宅地产大旗，承接从住宅地产转移过来的投资需求时，就注定了现在的景象———无人不言“商”。以写字楼、社区商铺、专业市场为核心代表的商用物业，着实获得了前所未有的关注和聚焦，这也让产品供应端出现了新的变化。

　　首先是住宅开发商基于当下生存压力的“转仓”：但凡工程进度能够跟得上市场变化的项目，首选商业地产开路；其次是专业市场的“胎动”，见诸报端和手机短信的开盘信息，每到周末都会如期而至；最后是写字楼市场从去年到现在一直受市场追捧……广义上的商业地产就像一锅粥已经烧得滚烫。但是，在买房客中，无论是酒足饭饱的还是饥肠辘辘的，都想从中分一杯羹。

　　真实情况是怎样的？商业地产有无风险隐忧？是否所有的商用物业都能让消费者“排排坐，吃果果”？日前，成都商报记者兵分几路，对市中心、建设路、光华村等成熟区域的商铺进行了实地调查；对城北商贸功能区的三大专业市场进行了“地毯式”排查；对天府新城在售和营运的写字楼进行了重点摸底……目的就是，测量商业地产的真实温度。

　　大源组团：写字楼售价租金看涨 众多新盘待开

　　调查

　　写字楼

　　大源组团，已经成为成都写字楼的重要战场。自去年以来，超过100万㎡写字楼放量，预计未来两年内有不少于10个20万㎡的项目交付使用。一段时间以来，区域内写字楼的售价和租金迅速攀升。那么，大源组团的写字楼是否存在商业风险？成都商报记者前往该区域内的已经交付和在售项目一探究竟，为您呈现一个相对真实的写字楼市场。

　　【现场调查】

　　新盘陆续开

　　写字楼竞争白热化

　　如果不熟悉大源组团，那么要在这里找一栋大楼将是一件非常痛苦的事情。新希望国际大厦、奥克斯广场、蜀都中心、曙光国际、布鲁明顿广场、中航城市广场……顶着初夏的大太阳，成都商报记者大概转了一圈，两个多小时过去了还没逛完1/3的写字楼。“大源进驻的各类开发商有二三十个，高端住宅类、甲级写字楼的比例远远高于其它区域。”21世纪不动产资深经纪人小魏介绍说，今年这里不少商务写字楼都会开盘，而价位相差不大，所以竞争肯定非常激烈。

　　虽然下个月才开盘，但位于高新区管委会旁的曙光国际销售中心已经迎来了不少咨询者。昨天上午，成都商报记者在咨询登记簿上看到，10多位咨询者留下的信息显示，400～500㎡的户型比较受欢迎。“预计价格在1.2万～1.4万元/㎡左右。”置业顾问张先兵介绍说。曙光国际对面，穿过天府大道就是特拉克斯国际广场，工作人员称：“这里的写字楼都在500㎡以上，前来咨询的人很多，租赁相对来说很火。”

　　“今年的竞争肯定很激烈。”某甲级写字楼一位不愿意透露姓名的置业顾问有些忧心忡忡地说，他去踩过好几间写字楼的盘，发现户型区间都相差无几，价位也差不多，区域位置几乎没有太大差别，“对于投资者来说，可能开发商的品质是他们最看重的因素。”

　　中介公司

　　写字楼租金均价略增

　　“这段时间商铺写字楼租赁较热，而且租金略有增长。”21世纪不动产资深经纪人小魏告诉成都商报记者，目前大源组团的写字楼租金均价在每月60元～65元/㎡左右，比去年底略有增长，增长幅度不是很大，而租赁者可选择的价位区间较大，“最低有每月45元/㎡左右的，最高有每月100元/㎡的”。

　　21世纪不动产成都瑞航世纪城店经纪人小邓称，新希望国际写字楼的租金在每月60元/㎡到每月65元/㎡左右，按照65元/㎡来计算，一间500㎡左右的写字楼，月租金为32500元。小邓笑着说，如果按照现在的价格来购买一间289㎡的写字楼，总价为368万元，投资者转而以每月65元/㎡的价格租出去，收益还是比较可观。沿着天府大道再往南，就是新希望国际大厦，成都商报记者一走进客服中心就听见这里的办公电话轮番响起。“都是咨询租赁写字楼的。”一名客户人员说，2009年新希望国际刚开盘时，价格在8500元/㎡左右，如今A座已经基本售完，只剩下两套2000㎡的户型，正在销售的C座价格已经涨了很多。从21世纪不动产成都瑞航世纪城店及新希望国际客户中心的数据可发现，新希望国际大厦目前的入住率在10%左右，入驻公司以IT行业居多。

　　【个案举例】

　　投资者林先生：

　　年回报率高于6%就有投资价值

　　“前几年，卖家承诺8～10%的投资回报率，如今敢如此承诺的开发商少了。”成都商报记者在大源组团某写字楼销售中心，碰见了前来咨询的林先生夫妇，他一得知记者的身份便如是说。林先生从事医药销售行业，正打算投资300㎡左右的写字楼。在他看来，商铺、写字楼投资是高投入高风险高回报率。投资前期投入较大，而收益相对较小，特别是一些新的商铺、写字楼，市场不太成熟，因而出租率及租金都会比较低；而成熟的就需要投入更大了。因此投资商铺、写字楼比较适合长期持有及资金比较充裕的收入较高稳的人群，“大源组团的写字楼现在雏形已显现，市场也逐渐成熟，但还需要时间的考验，而这也是我看中这里的原因。”

　　林先生称，他最近除了逛写字楼，也冒充租房者去了附近的几家中介探听这里的租金，再分析自己可能得到的回报率，“从现实的区域租金核算，如果年回报率高于6%就有投资价值。”