商业地产将迎五年黄金发展期(2)
泡沫隐现?
根据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》,2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元,累计同比增长6.4倍,出现爆发式增长。京沪商业地产销售额创下2007年以来的新高。
其中北京商业地产成交150.12万平方米,成交总额390亿元,同比增长34%;成交均价25871元/平方米,同比上涨7.5%。同时,写字楼空置率持续走低。
在这样的市场环境下,商业地产成为投资者眼中的“香饽饽”,市场各路资金纷纷涌入。王永平告诉记者,去年以来,有意愿投资商业项目的机构和个人显著增加,背后的资金不可估量。
“现在我们应该警惕目前行业内由于供应过剩带来的泡沫化风险。”中坤集团董事长黄怒波表示。据统计,2012年,北京预计有17个零售地产项目入市,体量达94万平方米,上海也将有22个商铺项目入市,庞大的供应量势必会拨动供需的天平。
“受调控影响,住宅用地以底价成交的现象越来越普遍,而商业用地则量价齐升。”阳光新业集团副总裁吴尧表示,2011年住宅用地比例下降,商业性用地增加,这种土地供应结构的变化,在主要城市有较强的代表性。而这些商业性用地将于2012-2013年向市场供应。
而与一线城市、二线热点城市相比,鄂尔多斯等三四线城市去年也出现了短期投资过热的问题。2011年,三四线城市开发投资占比首次过半;销售数据方面,三四线城市占比达到六成。随着三四线城市房地产行业的快速发展,不难预计,在其推动下,商业地产的供应也势必快速上升。
根据中国商业地产联盟提供的调查资料显示,由于近年来各地商业地产投资普遍过热,商业项目供应量大、同质性高,将导致开发商在招商中与商家的博弈能力下降,开发商整体招商中的议价能力在下降。
“一些转型商业地产的企业,特别是2008年前后才开始进军商业地产领域的企业,未来将面临专业性差、人才匮乏等诸多问题。”王永平预测,2012年三季度起,问题将会逐渐暴露,“从趋势上看商业地产市场整体依然会继续向上,但对未来市场的潜在风险,不少企业已经开始未雨绸缪,今后的扩张将趋于谨慎。”
“这就像一头猪到了牛生产的地盘上,吃草还是用猪拱的方式,最后草没吃好,还把地拱坏了。”零点调查公司董事长袁岳尖锐地指出。
竞争进入“深水区”
商业地产累积的风险还未被释放,下一波的热浪又已袭来。下一步商业地产的机会在哪里?
王永平表示,早期商业地产的竞争还停留在前期圈地、销售甚至招商上,不惜代价竞相引入一些大品牌做秀,目前商业地产已经开始转向由核心环节运营管理的竞争,竞争进入深水区后,企业更须重视内功。
事实上,2011年商业地产开发商已经对旗下产品开始进行调整,许多大型商业地产开发公司纷纷推出标准化产品线。其中,中国银泰抛出了三大商业综合体,银泰中心、银泰城、银泰MALL;中海推出了中海广场、中海国际中心、中海大厦系列;此外还有龙湖、绿地等多家公司均做出了产品线的集中发布。
首创集团董事长刘晓光表示,过去做商业地产比较简单,盖一片住宅,有写字楼有商场,基本都能卖掉。但现在不同了,比如首创的奥特莱斯项目,不仅要引进国外的优秀品牌,更要注重引进国外的先进管理体系。
事实上,由“持有经营”取代“圈地销售”的发展模式,或将是商业地产摆脱困境与风险的解药。
凯德商用中国区总裁骆伟汉表示,相比粗放型开发,有明确市场定位的商业地产将更有“钱途”,“过往多数商业地产开发商缺少运营能力,只会造房子,不懂房子里面做什么,完全凭经验。今后,这种粗放型的定位方式将改变。”
事实上,不仅对一线房企是这样,对于中小房地产企业而言,聚焦社区商业和社区购物中心这样一个细分层面,或许才能赢得机会。
深国投商用置业有限公司董事长竺海群对记者表示,目前二三线城市甚至四线城市对商业配套的渴求仍然有待满足,因此中小开发商可以大力开发社区商业配套,填补新城区规划中的商业氛围。
“这样的要求将把社区商业地产开发作为一种方式,以此和万达、中粮大悦城等商业地产大佬模式形成错位的定位,便于中小型企业把产品线更加细分,做精品的、小型的社区商业。”竺海群表示。
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