商业地产新贵的尴尬 寻找自己的DNA最关键
与住宅地产不同,商业地产的水更深,陷阱更多。对近两年被迫转型的开发商而言,商业地产不是避风港,而是带有血腥味的新战场。
上帝关上一扇门,还会为你打开一扇窗。楼市调控以来,住宅市场备受打压,而受政策影响较小的商业地产,成为了众多开发商眼中的那扇窗。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,排名前20位的开发商都进入了商业地产领域。
然而,时隔两年,这些商业地产的新贵们日子过得如何?对他们而言,商业地产果真是调控下的“避风港”吗?
黄金期PK泡沫论
“随着城市化进程的加速,商办物业正在迎来新的需求与机遇,2010年至2020年是商业地产的黄金十年。”近两年来,上至商业巨头,下至民营投资,人们无不坚信这一论调。
也正因为如此,在住宅市场遇挫后,保利、中海等众多住宅开发商才会毫不犹豫地扎堆进场。国家统计局数据显示,2011年全国办公楼和商业营业用房的新开工面积同比分别增长46.2%和18.3%,销售面积同比分别上涨6.2%和12.6%,涨幅全面领先住宅地产。
不过,随着大量资本的涌入,商业地产市场的风险也在不断加剧,“泡沫论”再次浮出水面,并且似乎并非空穴来风。
世邦魏理仕最新公布的数据显示,全球面积最大的三个在建购物中心都在中国。此外,在建购物中心规模排名前10的城市中,中国占了8个。中国已经成为全球在建购物中心规模最大的国家。而据有关媒体引述的数据显示,2011年我国人均社会消费品零售总额13420元人民币,折合2130美元,不及美国同期人均消费规模15580美元的1/7。
再者,这轮商业地产的狂欢不仅存在于一线城市,一些二三线城市的热潮比一线城市更显狂热,成为众多商业地产新贵的表演舞台。数据显示,在昆明,未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米,人均商业面积将直追香港、上海。而在沈阳“金廊工程”商业区,在建的以商业为主的项目也高达700多万平方米,远远超过上海淮海路、南京路、四川北路三大商业街400多万平方米的建筑面积。成都目前在建的城市综合体达到104个,未来两年之内还将有1000万平方米以上的商业项目投放。
“地段,地段,还是地段。”这是商业地产遵循的价值铁律,不断涌入的财富和人群是消化其泡沫的最有力保障。与一线城市巨大的商业容量相比,成都、重庆这些二三线城市市场容量有限,巨量商业面积集中入市,其风险显而易见。商业地产市场今天表现出的这种“强劲”,未来很可能形成较高的空置率。
以优质写字楼为例,据世邦魏理仕最新报告,天津、沈阳、重庆、武汉、成都存在供应过量的情况,其中,天津到2014年底新增的优质写字楼存量超过500万平方米,消化周期需要60年。
全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存一直是个坚定的“楼市泡沫论”反对派,但在谈及这轮商业地产热潮时却露出了担忧,认为从2011年起商业地产的增量已经出现泡沫倾向。
紧随泡沫而至的往往就是调控。最近,有关广州叫停境外人员购买商铺的传闻在网络上炒得沸沸扬扬。虽然后来广州市国土房管局辟谣称,该政策早已有之,只是今天才强调,但多位业内人士称,不能排除调控转向的可能性。
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