成都写字楼信息网总经理李东认为，目前成都写字楼市场租金参差不齐，两极分化较为严重。从区域特性来看，成都市的人民南路及东大街的集中效应已然开始展现。以地处人民南路红照壁仁恒置地广场写字楼月租金最高已经达到300元每平方米；东大街近年相继投入使用的明宇金融广场、香格里拉写字楼、时代8号等月租金均在120元每平米以上。

　　作为往年影响租金的最重要因素，“地段原理”也不再一如过去的无往不利。据了解，诸如川信大厦、冠城广场等占据了市中心黄金地段的老牌写字楼现在的日子也是捉襟见肘。“冠城广场的月租金现在对外报价90元每平方米，实际上70元每平方米都租得到。”如思科集团、新加坡领事馆、德国拜耳等当年曾入驻该大厦的诸多品牌企业都已另觅新居，纷纷出走。“电梯等配套设施陈旧，规划设计无法满足日新月异的客户需求......”诸多因素成了企业纷纷撤场的原因。

　　写字楼和住宅完全不同的是，投资者的收益主要来自租金，而非物业本身的增值幅度。这也就意味着，一旦写字楼交付后无法找到承租方，业主收益无法保障。业内人士认为，单价一万元的写字楼，月租金理论上可以达到80-100元/平米。按照行规，优质写字楼的租赁合同都是一年一签，要是行情好的话，每年增幅在5%左右。“这只是理论收益。风险在于：第一，写字楼租不出去，不但没有收入还要贴钱给物管。第二，非单一产权，业主之间相互杀价。第三，写字楼物业，5年至少维护一次才能保证租金水平。”

　　不可否认的是，成都写字楼市场贴身肉搏，短兵相接的“血拼”时代已然来临。

    稿件二：
　　租金密码
　　租金增涨“四大铁律” 单一产权居首位

　　2013年，专业调查机构派出专业调查组分别走进香格里拉、时代广场、时代8号、仁恒置地广场、明宇金融广场、摩根中心、丰德国际广场、商鼎国际等市中心写字楼，了解这些写字楼的租金、入住率、硬件配置、客户满意度等内容。

　　调查情况显示，在市中心区域，距离地铁最近的物业入驻率最高，租金上扬优势明显；同样是甲级写字楼，只租不售的物业比散售型物业租金更高；同在一个区域，配置新的普通写字楼和2006年之前的甲级写字楼水平相当。以仁恒置地广场和明宇金融广场为例，都是开发商自持、统一管理、租赁的物业，前者月租金最低为170元/平方米每月，后者最低136元每平方米。其中，明宇金融广场自2013年5月份开始招租，现在入驻率已经高达50%。而同处在市中心人民南路位置的商鼎国际甲级精装写字楼，2008年交付使用，目前入驻率80%，月租金水平保持在90-120元/平方米。

　　作为写字楼投资者，展现投资利润最为生动的表现方式就是租金的高低。究竟有哪些因素才是影响租金高低的“密码”，投资客为您一一盘点。

    核心密码：产权是否单一

　　成都写字楼信息网总经理李东认为，决定写字楼租金最为关键的因素莫过于是否是单一产权。从国外和香港地区等写字楼发展较为成熟的区域发展态势来看，优质的单一产权写字楼无疑将成为未来的市场主流。

　　“相较于产权分拆销售的写字楼项目依靠短平快的销售速度能尽快回款，单一产权的写字楼项目则更具长远投资优势，并更易在客户群体中树立口碑。”房地产资深专家、四川（楼盘）大学经济学教授冯宗容认为，产权高度统一的“单一产权物业”更具长期竞争优势，更能够满足国际大公司的需求。“在选择写字楼的大户型时，客户可以有较大的自主性。就像商场一样，单一产权的物业能够有效地控制进驻企业的业态。”这是“单一业权物业”备受国际大公司和龙头企业青睐的重要因素。

　　★破解点：以近几年相继投入使用且月租金维持高位运行的仁恒置地广场，中海国际中心，来福士广场，百扬大厦等项目来看，历时十余年的经验积累和沉淀，成都的写字楼市场逐步与国际接轨，单一产权物业为市场主流的趋势日益显现，未来租赁型物业相对于销售型物业占写字楼市场总供应比例相应提高。

　　重要密码：地段优势

　　地段，亦是衡量写字楼价值，影响租金收益的重要因素之一。交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素。

　　不动产的增值主要来源于土地的增值，城市中心区土地的稀缺性决定着物业增值空间的大小，而租金涨幅与物业价值增幅成正比。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

　　写字楼的租户主要是公司，他们需要与其他企业保持业务的往来，需要毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业气氛浓烈，写字楼周边需拥有星级酒店以及酒店式公寓、高级咖啡厅、娱乐中心、休闲会所、高级中餐厅、西餐厅等商务休闲配套设施。

　　★破解点：城市中心区的写字楼价格一般较高，但是由于其一般具有高租金、高入驻率的特点，投资回报也较高。对于近期想落子成都的写字楼投资者或是企业，不妨更多关注地铁站点附近的写字楼项目。近期的调查数据显示，在市中心区域，距离地铁最近的物业入驻率最高，租金上扬优势明显。

　　必要密码：硬件配套不可或缺

　　硬件配套将直接关系到写字楼的品质高低与租金上涨幅度。据业内人士介绍，写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。

　　布线系统的优劣、信息传播速度的快慢直接影响到公司的业务。而电梯数量和速度也将影响到写字楼的入驻率及客户的满意程度，一般来说，每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右为甲级标准。

　　车位紧缺也是目前写字楼物业招租面临的最大问题之一，为吸引租户并确保租金稳中有升，投资者选择的写字楼车位配置至少有1∶1以上，并配备足够的地上访客用车位。一般每200平方米写字楼建筑面积提供一个机动车位为标准配置，如40000平方米的写字楼需提供200个机动车位。

　　吊顶净高上一般2.5米以上为甲级标准，目前较多为2.7米。 单层建筑面积上一般甲级写字楼配置为2000平方米以上，可获得较好的外墙到走道距离以及得房率。

　　其他方面，如果公司经常需要加班,则VRV中央空调更为理想。后备电源对于一些金融机构、IT公司等对于电源有不间断的要求。

　　★破解点：冯宗容强调，作为写字楼，为使用者(企业)提供方便完善的商务使用便利和具有良好拓展空间基础设施(智能化)，是入住企业对该物业的信心基础。另外，虽然是办公，可很多人还是很在意朝向(阳光)、层高、公摊、承重等等问题，所以要尽可能的人性化、实用。