黄小姐大学毕业后留杭工作多年，一直想在杭州安家，2008年上半年终于通过拍卖购得一套位于武林广场附近的房产，“虽然此后办手续花了一定精力，但房子比市场价便宜了30多万元，心里还是很开心的。”黄小姐说。

    在目前市场房源紧缺的情况下，许多购房者想借助拍卖房来实现自己的安居梦想，但很多人对拍卖程序却知之甚少。与一般房产相比，购买拍卖房存在一些潜在的风险，购房者在购买拍卖房时应该对一些细节有比较清楚的了解，以免得不偿失。

    房产拍卖的主要来源是债务纠纷

    房地产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托，向社会公告房地产出售信息，通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移。

    房地产拍卖中的房地产来源主要有：（1）因仲裁、司法行为需要变卖的财产；（2）因信贷纠纷需要；（3）因社会个人委托。

    我爱我家市场研究中心经理周包军说，一般来讲，拍卖房的来源主要有两个途径：一是法院委托的强制执行的拍卖；二是个人或企业单位委托的拍卖。另外也有一部分楼盘尾房和针对特定人群的单位福利房如房改房等。其中，涉案房是法院依法从个人或单位惩罚没收的房产，法院处理这些房产的主要方式是将其拍卖；而开发商将一部分房屋产权交给建筑商、材料商以充当建筑款或材料费，这部分房屋是债权房。此外，楼盘在销售后期通常会有一些尾房难以出售，一些开发商不想让尾房牵扯太多精力，干脆将其低价拍卖。

    几种拍卖房源中，法院委托拍卖行进行拍卖的涉案房产占绝大多数。从杭州近期的拍卖房源情况来看，受法院委托的拍卖占七成以上，受个人或企业单位委托的拍卖不到三成。

    “房产拍卖的优点在于能在较短的时间内快速回笼资金。”周经理表示。

    一套拍卖房比市场价便宜30万

    黄小姐拍得的房产位于武林广场附近的中山北园小区，建筑面积120平方米，总价120万元，折合单价每平方米1万元。据小区保安透露，该小区之前成交的一套户型面积完全相同的房产，总价150万元。相比之下，黄小姐所购的拍卖房便宜了整整30万元。

    江干区法院有关人士介绍，拍下一套房产，个人需要承担的总价一般包括：拍卖价+契税+个人所得税+佣金＋其他欠费。其中的其他欠费会在拍卖前向竞拍者说明。

    以滨江区中兴花园的一套拍卖房产为例，该房产建筑面积为165.98平方米，起拍价161万元，成交价为185万元，另外在它前期的调查报告中写明：该标的物欠物业费1792.6元，能耗费200元，计总额1992.6元。这笔钱也是需要购房者承担的。最终买家要交的总价大约就是：

    拍卖成交价+契税（约总房价的1%，按照房产新政，契税可以退还80%）+个人所得税（总房价的1%，不是唯一住房的，所得税不退还）+佣金（一般200万以下为拍卖成交价的5%，该套房产为4%）+其他欠费。

    按此推算，买家所花的总价为：1850000元+3700元[1850000×1%×（1-80%)]＋18500(1850000×1%)元＋74000(1850000×4%)元+1992.6=1948192.6元。就是说，买家总共需要支付的费用为1948192.6元，折合单价约为11738元/平方米。而目前该区域二手房的成交均价基本上在13000元/平方米以上，且挂牌房源较少。

    另一套位于余杭区临平街道的蓝庭花园精装修房源，合同约定建筑面积155.23平方米，起拍价96万元，最后成交价为113万元，该房没有其他欠费。最终买家要交的钱大约是：1130000元+2260元[1130000×1%×（1-80%)]＋11300(1130000×1%)元＋56500(1130000×5%)元=1200060元。也就是说，买家总共需要支付的费用大约为1200060元，折合单价为7730元/平方米。而目前该小区精装修房源的成交均价在8500元/平方米左右。

    个人参与房产拍卖步骤其实不复杂

    有购房需求的消费者，如何得知拍卖信息？看到有意向的房源后又如何参与竞拍？

    对于拍卖信息，可以关注报纸、电视等主流媒体上的公告。省高级人民法院规定，拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。拍卖公告的媒体，一般应当在财产所在地的社会发行量大的报纸上发布；财产在500万元以上的应当在地级市以上报纸同时发布；财产在5000万元以上或者有重大影响的，应当在省级报纸上同时发布。拍卖财产具有专业属性的，应当同时在专业性报纸上进行公告。消费者可以在指定时间内进行查询了解。

    对于普通购房者来说，参与拍卖的主要流程是：

    竞买人应当向人民法院交纳保证金。保证金的数额一般不低于评估价或者市价的百分之五。

    竞买人凭银行进账单及人民法院财务收款凭证到拍卖机构办理竞买手续；交纳保证金人数不足两人的，不得举行拍卖会；拍卖成交后，买受人交纳的保证金充抵价款，其他竞买人交纳的保证金在三个工作日内退还。

    拍卖成交后，拍卖机构制作拍卖成交确认书及拍卖报告。拍卖成交确认书对付款时间、拍卖财产的交付等严格按约定或者法律规定执行。拍卖报告应包括拍卖公告、拍卖须知、竞买情况、拍卖结果、成交确认、拍卖笔录等详细情况及相关副本。

    拍卖机构应在拍卖成交后三个工作日内，向人民法院对外委托管理部门移交拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料，对外委托管理部门在接到拍卖成交确认书、拍卖报告后三个工作日内将拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料移送业务部门。

    拍卖成交后买受人应当在人民法院规定的期限内将价款全部汇入指定的账户。

    支付拍卖机构佣金。佣金包括了工作人员前期调查、寻求客户、组织拍卖等发生的实际费用，拍卖机构不再另行收取其他费用。

    买受人全额交付价款后，业务部门应在十个工作日内制作出裁定书，送达买受人，并在裁定书送达后十五个工作日内办理拍卖财产的交割手续。

    至此，一套拍卖的过程就算完成了。

    归纳起来，主要流程就是：获知拍卖信息→拍卖登记→交纳保证金，取得竞拍人资格→参加拍卖→成交→支付房款→办理产权证→交房。

    个人参与房产拍卖 千万要提前做足功课

    个人毕竟不像中介机构那么专业，一旦出现问题，后果都要自己承担。因此，对于普通购房者，特别是首次参加拍卖的，有很多问题需要注意。

    首先，拍卖前一定要做足准备工作。一方面，要确定竞拍标的物产权是否清晰，三证是否齐全，要确认房屋是否具有完全产权和房地产转让等各项条件。同时需要了解房屋产权的使用年限、面积和周边房源的价格情况；另一方面，竞拍前一定要去现场了解房屋的实际情况，是否存在费用拖欠情况，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等。

    房屋实测面积，房屋质量及其他瑕疵，精装修房源固有装修有无损坏，用电、用水、用气情况，邻里关系，规划、征地拆迁政策等，都不在法院及拍卖公司负责的范围内。竞拍者可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖公司确认。

    其次，要准备充足的资金。由于拍卖房的产权关系错综复杂，当前大多数银行没有为拍卖房提供按揭贷款服务。根据《浙江省高级人民法院关于对外委托拍卖管理的规定（试行）》，拍卖成交后买受人应当在人民法院规定的期限内将价款全部汇入指定的账户：价款在200万元人民币以内的，十日内一次性全款到位；价款在200万-1000万元以内的，可分期付款、在二十日内全款到位；价款在1000万以上的，可分期付款、在三十日内全款到位。这笔钱，都是要购房者事先准备好的。

    “有贷款需要的购房者，可以在房产过户手续完成后，采用抵押贷款的形式到银行办理房产抵押贷款。”深圳发展银行杭州分行个人贷款中心主任杜志良表示。但抵押贷款的贷款年限最多只有5－10年，利率也比按揭贷款要高，因此这一部分多支出的费用也需要考虑在购房成本之内。

    第三，了解是否有其他未尽事宜。譬如，是否租赁未到期等。法律有“买卖不破租赁”的规定，具体解释为租赁房屋发生转移的场合，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。

    最后，也是特别重要的一点，拍卖现场一定要保持冷静的头脑和平和的心态。拍卖现场的气氛往往比较热烈，经常会出现互相抬价的场面，使得房价在几轮举牌之后已经偏高，然而此时很多人都被一种好胜心所左右，一旦成交以后又觉得买贵了，这时后悔就来不及了。

    由于房产拍卖的特殊性，买家可能无法享受退税，这一点也需要事先考虑清楚。

    不少市民担心，参与拍卖有可能陷入案件当事人或物权人的债务或其他纠纷。对此，法院工作人员表示，强制执行拍卖的房子是经过法院裁定后可出具法院裁定书的，即产权登记相对清晰的房产。按照规定，进入拍卖程序的物品已经解除抵押、质押，产权已经理顺，卷入债务纠纷的可能性非常小。

    陈金义两套房产拍出90万

    2008年12月4日上午10点，杭州体育场路458号的一家拍卖行成功拍卖了陈金义的两套房产。

    当时，拍卖会现场共来了12名参拍者。拍卖师介绍了两套拍卖房的基本情况：采荷小区的1-2-403和1-2-503，两套房都是46.19平方米。房龄比较老，是1990年的房子。首先拍的是503室的房子，起拍价是38万元，房子最终被一个穿红衣的中年男子以44.5万元的价格拍走。男子在签完确认书后，马上离开。第二套403室的房子起拍价是39万元，拍卖过程和第一套房一样波澜不惊，拍得这套房的是三口之家（一对中年人和一个上年纪的老太太），最后以45.5万元拍得。

    江干法院的执行人员对拍卖结果表示比较满意，成交价略高于原来的保留价。现场拍得的90万元，首先要清偿陈金义欠浙江浙商典当有限责任公司的67万元，剩下的将纳入其他案件的执行款中。

    有参拍者表示，该房没有厅，但所在学区比较好，也算是有利有弊。由于竞拍价超出了承受价，该竞拍者最终选择了放弃。

    而陈金义本人没有出现在拍卖现场。