2010年岁初，随着国家宏观调控政策的密集发布，房市正经历由宏观政策紧缩所引起的市场观望情绪加重的情形，此时，对于市场未来走向业界人士纷纷建言，近日深圳地产知名评论员半求在其网站上发表言论，认为二套房首付四成的政策出来后，住房遭急刹，商铺则会暴涨。对此，业内另有看法，认为如果把住宅市场和商铺放在一起考虑的话，国家宏观调控对于住宅投资型需求的遏制会使一部分资金流入商铺市场，在一定程度上会“滋润”商铺市场，但不会导致商铺大涨。

    商铺写字楼回报更高

    本月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发，其中明确表示要加大“差别化信贷政策执行力度”，其中要求，金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

    在半求看来，这其中最应该关注的是其明确了三点：二套房以家庭为单位核算，二套房首付提高到款比例不得低于40%，二套房房贷利率严格按照风险定价。这使得“市场所担心的二套房首付4成终于成为现实”。英联国际不动产顾问事业部经理、经济师高晓红也表示，政策的出台短期内可能会对市场有一定的心理压力，特别是在目前比较敏感的时期，在这一系列的调控政策里面，二套房贷政策是最有效、最有威慑作用的。

    半求认为，二套住宅首付从20%翻番提高到40%，将投资的杆杠效应缩减了50%。原来住宅之所以比租赁回报更高的商铺、写字楼更具有吸引力，就是因为商铺、写字楼的杆杠效应低了50%。当现在二套住宅的首付也提高到40%，住宅、商铺、写字楼的杆杠效应就被同化了，在这种情况下，租赁回报更高的商铺、写字楼的吸引力就会比住宅大100%以上，因为它们的租赁表现高了100%。

    二套房贷四成，住房投资收益率降五成？

    就在去年11月，深圳取消了一直以来存在的“商业限外令”，自此香港人、台湾人、澳门人以及境外人士都可以以个人名义在深置业写字楼和商铺，这一政策的改变一度被解读为释放住宅市场过剩的投资需求，以及平抑住宅和商铺之间的价格差。半求在当时就曾预言写字楼、商铺将会大涨50%。

    纵观2009年的深圳写字楼市场，呈快速回暖迹象，尤其是第四季度，在国内经济保增长目标实现已无忧虑的背景下，深圳市甲级写字楼租金继续稳步上扬，一度达到每月每平方米125.2元。在临近年末的一个月，写字楼价格更出现了如预言般一波接近20%的大涨幅。

    从去年年末到今年年初，写字楼、商铺的市场表现已然让人有炙手可热的感觉，而当下这一波宏观调控措施则比之前来的更为密集和影响面广。

    由此，半求表示，国务院要求的“二套房房贷利率严格按照风险定价”的规定，使投资客们不能再享受7折的利率优惠了，这样一来，贷款的财务成本就上涨了30%。而商铺、写字楼就不受此影响，无论是第几套，都可以享受到优惠。加上之前提到的杆杠效应缩减50%，二套房首付提高至四成，使得住宅投资自有资金收益率降低50%以上。

    2010是商铺的黄金之年？

    因此，半求判断，2010年将是写字楼、商铺的黄金之年，原本集聚在住宅市场的投资客们，将蜂拥进入商物市场，以鸿隆·世纪广场、卓越·世纪中心为代表的写字楼，和一些二手商铺应该引起各位投资者门的关注，尤其是成熟地段的商铺，其比住宅市场多一倍的回报率、更稳定的租赁，将成为深圳市场最好的资金沉淀池，按半求的计算，商铺在2010年将获得50%左右的涨幅。

    针对这一论断，综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁则表达了另外一种看法，2009年深圳住宅市场涨得最凶，目前这些调控政策也大都主要针对住房市场，二套房贷四成的政策出台会使得一部分资金流入写字楼和商铺市场，但肯定不会完全转过去，“很多投资客就是不投子商业地产”。对于资金从住宅市场流向商铺，宋丁将之称之为“滋润”，“住宅市场的投资型资金流出会滋润写字楼、商铺市场”。

    此外，目前市场观望气氛之中，业界唱衰者甚多，但专家多认为全年整个市场将前抑后扬、波澜不惊。高晓红表示，下半年整个总体的宏观经济向好的大环境下，房地产市场还是会平稳，稳中有升，房价又会以两位数的上涨来收复失地，他认为深圳房价2010年可能还要涨15%—20%。

    行业政策将密集出台微调将成为常态？

    年初密集的调控措施使得业界不断猜测接下来的调控措施，记者采访多位专家，业界认为包括打击炒房的行业政策将成为接下来调控的主要措施，而定量的微调可能会成为一种常态。

    之前业内曾预测，未来房地产调控政策的细节可能出现几种情况，包括进一步提高二套房贷首付比例，开征物业税(专题 论坛)，打击囤地出新规，房地产数据纳入官员考核等。对此宋丁表示，二套房贷首付比例已经达四成，不会再增加首付比例，“再加就会打击到真正的住房需求了”。而在货币政策方面，年内刚刚第一次上调法定存款准备金比例，“恐怕全面的货币政策还会继续收紧银根，除增加存款准备金比例外，还有可能采取加息的方式”；而物业税这种方式，一是中央层面才能制订，而且其政策比较刚性，轻易不会出台；接下来的宏观调控政策更倾向是以住房建设部等行业政策的方式出台，打击炒房，或者对土地、房源等多加控制。

    高晓红则认为，国家会从今年开始密切监测房地产市场，这种定量的微调可能会成为一种常态，是一个动态的监控，这种微调可能会经常出现，在今年的宏观调控政策里面，会密集地出台这种调控政策。