近期不断有社区商铺开卖的消息，个个被说得前景无限。因为往往是住宅刚卖完尚未入伙，还看不到人气，所以社区商铺投资尤其考验眼光。虽然住宅限购下商铺投资火，但业内人士提醒当下社区商铺的投资尤须谨慎。即便成熟小区如福田区的万科金域蓝湾，楼上豪宅，自住率一直较高，价格也坚挺不下。但楼下商铺，营业率一直较低，一半出租都成问题。

    小区人都不爱逛楼下商铺

    “平时我和老太婆要买东西，就直接去岁宝百货，散散步，几分钟就到了。那里东西又多又划算。”上周二下午，记者在金域蓝湾的大门口遇见刚从岁宝百货购物归来的何爷爷和他妻子。何爷爷自称住金域蓝湾已经7个年头，在他印象中，他和家人没怎么逛过自家楼下的商店，“没什么好买的”是主要原因。

    这和之后记者采访的小雯说法几乎一致，虽然小雯不住在金域蓝湾，但经常来这看望自己的父母。她也表示：“楼下都没有什么东西好买的，都是地产中介啊、美容院啊，很少有谁会特意绕进来逛一下。”她说的“绕”，是因为商铺不在临街的位置，而是设计成骑楼样式，商铺又要比正常的街道下沉一米半左右，整个感觉就是内嵌在里面，自然就拉开了一定的心理距离。而另一位带着孩子的梁阿姨也直呼：“楼下商铺真浪费了！商家来一家关一家，换了好多批了，就中介生意干得长一些，其他铺子多半时间是空着没人租的。”

    “没什么好买的”和“商铺位置差”成为金域蓝湾社区商铺缺失人气的两大主要原因。记者是下午四点半到的，所见行人很少。随后等到下班时间掐表一算，这些商铺前一分钟内经过的人流量也不超10个。

    楼下中介也不喜做商铺单

    记者假装要租个30平方米小铺开甜品店，中原地产一位高高的年轻小伙子眼神中明显闪过一丝失望。他说：“这里最小的店铺也有七八十平方米哦，你愿意租吗？”当记者表示要考虑一下时，他又说：“你做甜品生意，需要烟道吗？这里的店铺都没有烟道可用的。不过，我可以帮你问下小区的管理处。”据他说，楼下唯一的一家餐饮店“春满园”，是开发商最初开盘时就引进了的，当时特意开辟了一个烟道，而其他商铺则没有，做不了餐饮。“那租金多少呢？”记者继续问道。他以中原在用的这间转角铺为例：“我们月租金在2.2万元。算是这里比较高的，其他的平均租金约在100-150元/平方米。”这算是金域蓝湾商铺中开间最大、人气最旺的了，对面的店铺已关门，挂着“暂停营业”的牌子。

    正在这时，来了两男一女前来租房，这位小伙子立即扔下记者迎向他们，很热情地询问对方租房需求。可见，在金域蓝湾楼下租房的生意都比商铺有吸引力。

    一半商铺关门待租或待售

    随后，记者去看了两间空铺，都位于骑楼之下，下沉式，采光不好，还有之前商家的招牌破破烂烂地挂在店面上。美联物业工作人员介绍，租金都在100元-150元/平方米，总价在八九千元，可以谈价。当时记者看到，还有一间200多平方米的大店，还处于毛坯状态，一直就“未出嫁过”。

    绕金域蓝湾一圈，可见一半的商铺处于关门待租或待售状态，营业的商铺以中介地铺为主，一数四五家，还有三四家关门停业的。一位不愿透露姓名的业内人士介绍：“去年商铺行情好，这里的商铺炒到8万-10万元/平方米，（上述记者询问到的）那间中原地产店铺地段位置最好，又因为有中原长期的租约，所以，70平方米左右卖到700多万元。其他的店铺就没有那么容易卖出去了。”

    投资社区商铺重点看租金回报率

    一般要形成商圈，最好是有一个主力店超市，再搭配其他业态，满足吃喝玩乐的各种功能，才能汇聚到人气。而社区铺业权分散，主题分散，很难成气候。只有做部分业态的生意，例如洗衣店、水果店、面包店、餐饮店等才有生存空间。

    社区商铺的售价往往比成熟商圈（如东门、华强北等）低，升值的速度也会慢一些，因此，要找租金回报率高一点的才有盼头。相比之下，成熟商圈因为售价涨速快，租金往往跟不上，2-3个点的租金回报率就已经不错了。

    距离百货超市太近的社区商铺难旺

    社区商铺如果距离百货超市太近，反而不好做生意，租金回报率也就上不去。金域蓝湾旁边有岁宝百货和下沙村的一些餐饮配套商业，基本上人气都被吸引走了。水榭花都、高发城驰等的社区商铺也面临这样的尴尬，楼上住户的消费习惯不在楼下，走几步就可到业态更全、价格更便宜的百货商场，社区商铺注定只能做小生意。而如福田区东方雅苑楼下的商铺，有华润超市+星巴克+千色店+面包店+餐饮店等等，属于生活日常消费，形成了小小的商圈，这样是能聚集人气的。这样的社区型商铺租金回报率相对较高。