热点兴起时，蜂拥而上，是近几年楼市的特点。商业地产的投资尤其符合这样的“规律”。限购限贷政策持续以来，不仅投资需求纷纷涌入商业地产，商业地产项目也以裂变式增长迅速遍布市场。但，热情过后需要的是理性。一方面，我们看到一些地段优良、产品有吸引力的商铺被抢购一空，并且呈现了较高的承租率，而另一方面，我们也经常听到投资商铺失败的投资者的哭诉。

    为何一个城市的商铺会呈现冰火两重天的状况？如何理性看待商铺投资？投资商铺应该看重哪些要素？

    本期观察家嘉宾 河北省商业联合会秘书长曹润亭 前景顾问营销总监 张磊

    投资案例一：

    在石家庄西南区域新开业的一家游乐主题的商场现场，游乐项目前排起了大长龙，以年轻人居多的队伍中，似乎没有受到等候时间长的影响，依然兴致勃勃等待体验室内游乐场的刺激。而刚参加完游乐项目的小张，便和朋友一起去逛街购物，并寻找美食了。

    在地下一层的一家臭豆腐小店里，两名店员也紧张有序地忙碌着。他们说，现在商城只是试营业，大部分商铺选择了暂不开业，越在这样的情况下，其实越不容易吸引人群。但臭豆腐店的店员向记者说道，其实试营业以来，生意远远超过了预期。摆在货架上的油都已经用了好几桶。

    据其中一名店员说，他们十几平方米的小店，租金为4元/天/平方米，每个月一千多元的租金，对他们来说，并不是太难接受。

    记者观察，虽然许多商铺大门紧闭，但地下商铺招商情况基本处于满额状态。从其他几家营业商铺的负责人处得知，月租金基本在2000元左右。虽然未来商铺运营情况尚需观察，但可以看到新型商业形态对投资人的吸引力。

    对于购买商铺的小李来说，无疑是松了一口气。在购买商铺时，周边虽有商业项目，但经营情况并不火爆。他当时看中的也是这里特色化的设计方案，以及开发商返租的政策。“虽然返租也带有一定风险性，对开发商资金实力要求比较高，但我看中其后期运营的实力，就买下了这里的商铺。”

    投资案例二：

    对于张敏来说，近几年他最失败的一个投资，就是买了一个商铺。首付50%尚需500万元的超大商铺，在拿到手之后却发现，怎么都寻找不到租户。他的商铺分上下两层，共400平方米左右，“本来想购买大商铺，可以吸引银行、公司等大客户前来投资，收益率要远远高于小商铺，可是整整两年，商铺一直处于闲置状态。”而这期间，张敏还需要每月偿还剩下的贷款，压力可想而知。“早知道这些钱还不如直接存到银行呢，两年没有收益，这机会成本太高了。”

    两年以后，张敏的这个商铺终于租出去了，但是租金情况并不理想，这也是他妥协之后的结果。“商铺投资风险太大了，尤其是大商铺。”张敏经过这一次不太成功的投资经历之后，对商铺有了抗拒感，尤其是大商铺。

    可是，真的是大商铺惹的祸吗？

    从金字塔尖向下扩散的投资者

    “手里有些闲钱，放到银行不保值，做生意没有时间和精力，投资个商铺吧？”最近，身边有这样想法的投资者越来越多，这样的现象一方面源自于居民收入水平的提高，一方面又是困于投资渠道的狭窄。股市动荡、黄金疲软，在经济形式下行的市场中，只有房地产在稳中上升。

    “从近几年的投资人群来看，购买商铺的人群在由金字塔尖上的人群，逐渐向下移动，人群范围越来越广。”这是多年从事商业地产项目推广的业内人士张磊从商业一线观察得到的结论。

    张磊介绍，城市经济水平不断提高，商业格局也发生变化，商业地产的投资人群由过去使用权与经营权为一体的生意人，逐渐转向了使用权与经营权分离的投资人，与之对应的商铺产品也开始发生变化。

    2001年前后，商铺购买者大多为生意人，属于自用型购买者，商铺主要作为自己经营的场所。而2004-2005年前后，人群开始从自用型人群向自用兼投资人群转换。“随着经济的发展，一些从事物流、商业流通、工业等实体经济的经营者手中资本积累越来越多，开始有了将资金转化成固定资产的想法，于是，资金实力雄厚的经营者开始投资大商铺。”而从这个时候开始，商铺的所有权和使用权开始了分割。租金收益开始成为投资者关注的一个重要考量标准。“现在，购买商铺的人群从塔尖向下快速下滑，越来越多的平民百姓手里有了闲钱，开始买商铺，造成商铺投资热潮的加速。只要位置好，未来区域有发展潜力，有人流量，就会受到追捧。”