从“整层销售”到“团购一层楼”，针对的客户市场更广阔。为挖掘更多客户资源，成都不少项目也开始打破代理机构“独代”模式，“双代”、“三代”的模式已经涌现租一间面积超过400平米的商铺，租金每月10万元。投资者将大商铺划分成4间小面积商铺后，一间小商铺每月租金可以达到3.5万元，这样对投资者来说利润更高。

    成都商业物业的迅猛放量，已经影响大客户的投资选择，就连一向抢手的商铺项目也开始出现冷热不均、甚至销售不畅的尴尬局面，“小商铺大都抢手，但面积超过200平米甚至更大的商铺，却出现销售难题。”城北某商业项目销售总监告诉记者。

    记者走访成都多个区域的商铺市场，发现大商铺难找“东家”的现象普遍存在。在多个销售负责人看来，处在内地的成都地区大型投资客并不多，外地投资客和大品牌商家下手又非常挑剔区域和产品设计，而且给出的租、买价格也不高。“一些大商铺迟迟‘难嫁’，积压的资金量又大，公司正在积极委托各种推广和销售渠道寻找买家。”

    被住宅“限购”下来的很大部分投资者，开始将目光投向商业地产领域，“动辄数百万的资金投入往往将他们排斥在外，总价百万以下的产权式小商铺，就成为炙手可热的投资品，“售后返租更是简单，跷脚老板谁不爱？”

    一些大型商铺分割成产权式小商铺销售，售后返租，面积最小也就10来平米，总价几十万，还能提供五成银行按揭，非常受小投资者青睐。“我们低调开盘，但当日也卖出百分之八十的商铺，销售金额突破三亿元。”某开发商销售总监表示销售战绩比较喜人，然而他也表示，“不过项目仍然有一些面积较大的商铺面临销售难题，尤其是面积达到200平米以上商铺，总价动辄千万，真不是一般投资客能够染指的。”

    据记者探访，不少兼具大型卖场的城市综合体，纷纷把大体量商铺“出嫁”的目光投向国际国内的知名品牌，纷纷以引入类似大品牌商家为荣。然而“客大欺店”的现象普遍存在，沃尔玛、家乐福、肯德基等纷纷对项目提出种种要求，“周边入住人口、商铺平层面积、物流通道……没有个量身定做，还真难引入。”有项目负责人抱怨。

    即使有大商家入驻，但开发商的商家资源并不一定能保证铺铺满员。“大商铺显得尤其尴尬。武汉不少项目都想着联系出得起大价钱的品牌商家到自己楼盘商业物业中来，可是这也不是容易的，其中项目方与经营方的接洽周期往往会长达两年左右。”城南某商业项目招商副总告诉记者，“就算是他们深入考察项目后，很多品牌商家也都会选择离开，原因是这些商业配套不符合他们的选址要求。费工费时，机会成本高。”

    大商铺销售降低门槛

    “本综合体经过一段时间的销售，目前仅剩余两套大面积商铺，面积都在数千平米，总价可能过亿，所以难度相当大，有什么好的推广方案？”某项目负责人显得异常焦虑。

    事实上，在记者调查看来，目前许多坐等大商铺的项目售楼部，一天仍然难有一个到访者。只要积极想办法解决大商铺的“门槛”问题，寻找买家的路子就会宽广许多。

    很多购铺自营户的资金往往有限，自然更青睐于几平米或者几十平米的小面积商铺。但对于资金雄厚的投资者来说，往往更倾向于大面积商铺，拥有一定的议价权，他们往往会以低位买入位置优越的大面积商铺后养铺成熟，再自行进行整体招商或者分租。“打个比方说，如果一间面积超过400平米的商铺，租金每月10万元。投资者可将这间大商铺划分成4间小面积商铺后，一间小商铺每月租金可以达到3.5万元，这样对投资者来说利润更高。”有投资人士认为。

    “团购一层楼”、“拼车式”投资，也在成都某些楼盘上得到成功运用。成都某写字楼商业项目为保证项目品质，曾高调对外公布“整层销售”的信息以后，整个商业地产投资市场为之一震，动辄数千万的资金在投资客面前划出一道高门槛。“然而在经历商业物业迅猛放量后，该项目感受到市场压力，于是开始打出‘团购一层楼’的做法，显然针对的客户面更宽，市场更广阔。”

    而为挖掘更多的客户资源，成都不少项目也开始积极打破代理机构“独代”的模式，“双代”、甚至是“三代”的模式已经涌现，“每家都有本自己的经，只好通过这种方式寻求更多的商家资源了。”