杭州九堡专业市场调查 售后返租问题最多
5月份一则关于九堡一家无产权专业市场的报道,至今仍在发酵。
“我准备买九堡红星美凯龙的商铺,2万块定金都交了,回去看到这条新闻,觉得和自己买的商铺情况很像,现在都不敢买了。”义乌的仝先生说。
“我是想自己做生意的,都没有签返租协议,现在怎么办啊?”富阳的孙女士在电话中焦急地询问;
类似的电话,记者接到了很多,而矛头都无一例外地指向九堡一带的无产权式商铺。九堡现在已是新专业市场的密集区,到底哪些市场问题比较多?
九堡众多专业市场,土地性质各不相同
说起杭州专业市场新的聚集地,很多人的第一印象就是九堡。的确,城市东扩,九堡就是一个商贸物流中心。
走在通往九堡的主干道德胜东路上,路边的广告牌被各种专业市场的招商广告占据。宽敞的马路两侧,挂着各种名头的专业市场:新四季青、恒大国际建材家居博览中心、中国五金机电城、义乌小商品城银沙联合市场、中国轻纺城杭州瑞纺联合市场、杭州东大门商品交易中心、红星美凯龙金茂MALL、中国婴童用品城等等。
但据记者的了解,这么多专业市场中,只有若干家是真正的商业用地,如新四季青,总面积约50多万平方米,规划为商业用地性质,不过,所有铺位均为租赁性质,都没有销售。
还有一些专业市场是村级留用地,中国婴童用品城、杭州东大门商品交易中心都是如此,开发商与当地村集体合作,公司占一定股份,村集体占一定股份,土地使用年限是40年。
而不少专业市场是租用特殊用地的土地。这些项目多承诺售后返租。红星美凯龙金茂MALL项目规模有36万平方米,对外承诺其铺面“小投资大回报”:前两年固定收益先行支付7%、8%,第三年至第六年保底收益6%,第六年可以申请退铺,若不退铺,第七年至第19年,收益部分开发商和认购方按1∶9分成。
近30万平方米的义乌小商品城银沙联合市场,其返租收益也非常高。读者求女士买的一间铺位,返租六年,分别是3%、5%、7%、9%、11%、15%。
其他租用土地的市场也“不甘落后”。恒大国际建材家居博览中心承诺,若认购商铺,收益率第一年7%、第二年8%、第三年9%;第四年至第八年保底回报为9%,超出部分按1∶9分成;第9年至第20年按实际租金的1∶9分成。中国轻纺城瑞纺联合市场宣传称,三年后不满意可原价退房,四年后可按原价的110%退房,五年后可按原价的125%退房,六年后可按原价的145%退房。
售后返租的,出现问题最多
虽然有各种各样的经营方式,但目前记者所接到的投诉中,问题最多的集中在售后返租这一类。
由于是租来的土地,不具备销售条件,这些专业市场不做大幅的广告,只是委托各家中介公司进行代理销售,采用电话营销、传单营销这种全面撒网的方式。电话谈妥后,销售员会在统一时间约上一大批意向客户,造成销售火爆的局面。
仝先生的经历正是这样,他在红星美凯龙金茂MALL交了两万元的定金,对于这种售后返租模式他总觉得不放心,“我在网上搜索了相关新闻,发现你们报纸在5月份也有这样的报道。”仝先生说,后来他打算让对方把定金退回来,“当时收钱的人说,这个钱已经交给开发商了,要拿回这个钱,得去问开发商要。”仅仅在收定金阶段就互相推脱责任,仝先生觉得非常不靠谱。
王先生和三个朋友一起买了义乌小商品城银沙联合市场一间铺位,8个平方米,总价40多万,签了3年的返租协议。不过市场迟迟开不出来,而周边开出来的市场生意也非常差,王先生这才觉得自己亏了,想找当时卖铺位给自己的销售员,谁知道销售员再也联系不上了。
今年5月份,记者曾去义乌小商品城银沙联合市场看过,当时被告知正在进行室内装修,马上就要开业,而时隔四个月之后,记者再去现场,仍然发现和当时的情况类似,装修工作似乎并没有实质性进展。
在义乌小商品城银沙联合市场的对面,也有一家类似的专业市场——中国轻纺城杭州瑞纺联合市场。该市场已经开业,不过经营情况很不乐观。偌大的市场内,开门营业的商铺不到10家,空空荡荡没有一个顾客。“刚刚试营业的,一个月估计也做不成一单生意啊!”一家位于市场一楼正门入口的经营户说。
回报率虚高,这类市场风险较大
“前两年还是这类市场的销售期,现在陆续要开业了,所以问题才集中爆发出来。”谢成龙商业地产顾问机构总经理谢成龙认为,一些体量超大、违背商业运营规律的专业市场,注定会有高风险。
高风险的第一个原因就是其虚高的投资回报率。记者了解到,目前这种售后返租的回报率,最高已达到15%,最低也在7%左右。而据汉嘉地产顾问提供的数据显示,目前杭州商业物业的年投资回报率仅在5%~6%。
“根据我们的调查,很多专业市场,其土地都是租来的,时间一般在20年以内。”浙江德名律师事务所律师严业周说,根据《城市房屋租赁管理办法》第六条,未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。“严格地来说,开发商需取得房屋所有权属证书,和提供建造房屋的合法审批手续(包括土地使用权证、规划许可证、施工许可证等)。”
“不仅手续不合法,这类的开发商也没有专业市场运营经验。”一位业内人士爆料说,比如红星美凯龙金茂MALL,开发商只是给了红星美凯龙一年数百万元的品牌使用费。
记者从严业周律师那里了解到,已经有十几位购买了此类专业市场的业主和开发商达成了和解协议。“开发商方面也选择了私下调解,因为一旦判决,对他们的负面影响非常大。”
相关阅读:
- ·杭州专业市场升级提速时代来临(11/22)
- ·杭州专业市场的发展思路与提升发展之道(11/06)
- ·杭州专业市场生存状态调查报告(07/16)
- ·爆炒杭州商铺 8年间商铺转让费从30万涨(07/11)
- ·杭州专业市场逆境生存有“法”可依(03/23)
- ·盘点杭州写字楼、商铺等商业地产类型(11/24)
- ·杭州专业市场大规模集结 东部初显战略(06/15)
- ·杭州德胜东路要开400家专业市场(04/22)
- ·杭州无产权商铺宣传固定高收益 被疑变(04/06)
- ·杭州下沙又一专业市场—中国五金机电城(01/18)