中国商业地产联盟秘书长王永平认为，商业地产的主要价值是运营而不是开发，开发很简单，谁都会做。过去很多公司都从住宅转型过来，在开发商业用地的时候，往往考虑住宅的模式，先开发后销售后招商，或者理念先行，没有足够的商业运营经验，促成了很多发人深省的现象。在今天回顾起来，这些现象不仅具有警示作用，也同时意味着，成都的商业地产发展还在探索成长阶段，也就预示着未来还有更长远更广阔的机会。

    启示1 修楼与招商，都要有的放矢

    成都人耳熟能详的商业地产故事是著名的“熊猫城”，1993年喊出口号“西部第一MALL”的大型综合体，18年来起起伏伏，中间停建8年。富力集团伸出橄榄枝，接手之后熊猫城已更名为“富力·天汇城”，改建为总建筑面积60万平方米的大型城市综合体，曾经“大而无当”的熊猫城终于迎来了新的生机。

    以熊猫城为例总结商业地产在过去十年的经验教训，王永平认为：做商业地产项目，首先要确定服务的对象和目标客户，使商家对物业的需求相匹配，也就是做订单地产。在日本，开发商一般不会去开发没有订单的商业化地产，往往是零售企业主动出击寻找良好的投资伙伴定制商业物业。在美国，做一个商业项目，如果没有50%的客户的订单，而且这些客户要有非常好的品牌和信誉度，否则银行是不会放款的，所以客户的订单开发是非常重要的，可以避免以后的损失、获得金融的支持，也可以让招商的时间大大地缩短。

    启示2 租金与售价不均衡，投资者陷入两难

    商业地产的价格主要是由租金来主导，商业地产售价是对未来现金流的预期，而未来的现金流收入主要就是租金。租金更高，投资者才会用更高的价钱去买。十年来，成都的商业项目出现过不少怪现状，2002年后商业地产的过度开发导致市场提前透支，大量的商业地产在短时间内涌现市场导致“消化不良”，另一方面，市面上大量的商铺因为无人租赁或经营惨淡而闲置。翻查资料，截至2006年6月底，成都营业用房空置44.75万平米，2006年当时城西商业地产均价仅为6860元/平米，市中心部分商业物业，如铂金城、新城市广场、第一商业广场等项目的商铺价格都不高，很多仅为5000多元/平米，不少商业项目甚至打出了“以住宅价格买商铺”的广告，商住倒挂成为一种行业现象。

    启示3 取代传统百货Shopping Mall才是主流

    成都购物消费的商场从早期的人民商场，到后来的以王府井百货、伊藤洋华堂、太平洋百货为主力店的商业物业都不能算是购物中心。凯德置地的相关人士做了以下介绍：购物中心商铺的主要形式是铺位的形式，从几平方米到几万平方米不等。百货店是指在一个建筑物内，实行统一管理零售业态。购物环境上来说，Shopping Mall是体验式购物，超大型购物中心功能多、全，汇集了购物、休闲、娱乐、文化、展览、服务、餐馆等功能，环境和整体氛围更好；从管理的角度来说，Shopping Mall运营管理的重点是业态组合的配置和租户管理的效果，并以经营租户为主，通过物业、商务的统一管理，为众多商家的分散经营创造统一营造的购物环境和顾客服务保障体系。而百货商城的商品来自供货商、商场归物业方所有，甚至商场推广费都要从每家供货商收取，承载的责任更像是一个物管公司，运营模式单一、雷同，差异价值难以呈现，很多30万到40万平方米的百货公司，就有千店一面的情况。目前，成都拟建、在建的商业综合体超过100家，开发商都打出Shopping Mall的旗号，我们无法得知最后的实际呈现会是什么状况，但Shopping Mall取代传统百货业占主导地位的时代来临已经是不争的事实。四川商业地产联盟冉立春会长称，城市综合体的出现其实是商业地产从综合到专业、再从专业到综合的必然发展结果，而Shopping Mall则是百货零售业发展的必然结果。

    启示4 主力店，并不是唯一制胜砝码

    11月8日，伊藤洋华堂在成都的第五家店———高新店开业，这个被城南诸多楼盘念叨了三年的配套终于兑现。这个项目由世豪广场引入，但是惠及了包括华润凤凰城、建发天府鹭洲、保利心语花园在内的系列楼盘。

    伊藤锦华店的成功将商业地产的主力店模式推到了一个全新高度，自此以后，成都商业地产项目都纷纷将主力店作为重要的宣传噱头，国宏腾五彩城、优品时代引入欧尚，龙湖北城天街、时代天街、金牛万达广场、中航国际广场等项目也都有大型百货入驻。但与此同时，成都一些已经成功的商业项目证明，主力店模式并非唯一，凯丹广场、龙湖三千集，都没有大型主力店入驻，但依靠整体打造，经营业绩良好。四川省商业地产联盟冉立春说，此前很多开发商对于主力店模式的膜拜其实并不完全合理，过分依靠商业主力店推动地产升值本身是一种冒险行为。

    启示5 物业产权纠纷，开发商需远见和运作力

    2010年，经营了6年的百联天府撤出成都，导火线是商场承租方四川友谊购物中心有限公司与房东汇城房地产建设开发有限公司牵涉的一桩租赁纠纷案件。行业人士分析，导致纠纷的原因一是大股东资金不足，二是物业不完整。2004年，百联为了降低这种分割出售产权式商铺导致的经营风险，于2005年6月由独资公司变更为与开发商天府汇城共同出资成立合资公司，百联在合资公司只占25%的股份，虽然是降低风险的做法，却也为此后的经营埋下祸根。另外一个产权分割、商铺分拆出售的案例是大世界商业广场，该广场坐落于城南富人居住区，无论从消费人口还是交通区位，都有得天独厚的优势。但在2002开业以来，大世界商业广场的经营者换了一批又一批，多数商铺用来开大排档、烧烤、面食等，商场中间不临街的铺面很多空置至今。

    在国外的商用物业中，一般95%是持有物业。王永平表示，中国正好相反，不少大型商场和综合MALL在物业开发阶段，为了迅速回笼资金，把商铺分拆出售，这是最致命的一点，商铺分割出售以后再经营是很难统一的，而持有经营型物业的客户层次一般较高，持有经营者一般会从长期经营获利角度考虑，配备优质而专业的物业管理团队，为租户提供最好的经营平台。

    启示6 综合体时代，持有成为一种潮流

    根据四川省商业地产联盟最新的统计，成都综合体可能超过100个。如今成都已经成为全国城市综合体建设规模最大的城市之一。购物中心、写字楼、公寓、酒店、住宅，这些物业形态成为城市综合体的基本特征。

    那么商业地产是否过剩？成都珠江房地产投资有限公司总经理徐道斌说，2010年成都的人均商业建筑面积是0.9到1.2平方米，上海是2008年人均商业面积是2.65平米。从这个数量上看，成都的商业地产发展潜力还很大。另外，麦格理基金今年六月收购成都凯丹广场50%的股份，据财新网披露，麦格理认为目前成都市人均零售物业面积0.55平米，即使人均水平上涨0.1平米，也还有很大的发展潜力。

    不过在大建综合体的同时，开发商也逐渐意识到万达模式所提供的另外一种思路———持有物业。因为持有物业可以产生持续租金收益，在现金流不足时也是向银行抵押贷款的优质资产。

    启示7 写字楼，消化还需要时间

    成都仲量联行发布《第三季度市场回顾》显示，2011年第三季度，成都市甲级写字楼市场需求持续强劲，总吸纳量达53276平方米，同比大增320%；同时，需求大增推升全市甲级写字楼平均租金至118.3元/平方米/月水平，环比增长7.7%，再创历史新高。

    莱蒙置业有限公司成都公司总经理罗小华认为，现在成都写字楼租售比大概是1：100左右，跟北京、上海、深圳是差不多的，远远低于国际的安全线1：200。再看一下租金的绝对值，高力国际统计现在的月租金是140元/平米，上海和北京已经接近300了，所以从绝对值上来讲，成都的经济在未来的发展中我觉得还有很大的空间。从2010年1月份到今年的10月份供给量有400多万方，销售量只有200多万平方米，存量就有200多万平方米。花样年实业成都公司总经理孙洪说，现在谈过剩还为时尚早，既然规划了如此多的写字楼，那么自然就应该有这么大的经济体量作为支撑。或许再过三五年，这些写字楼也就全部消化了，只不过我们还需要用点时间耐心等待。