杭州九堡商铺群上演疯狂“售后返租”(3)
- 杭州写字楼网
- 2011/3/29 9:06:02
就在投资者们沉浸在“城市东扩,九堡这里将是一个商贸中心”、“地铁、高铁、客运中心、商贸物流集散地、四大核心商业中心”、“这里将是世界商贸走廊”等这些开发商的“高谈阔论”时,政府的规划已初现轮廓。
前不久,杭州市规划局公布在九乔市场群规划中,将九乔市场群范围定为东至东湖路,南至德胜路,西至和睦港,北至绕城。规划提出,九乔市场群的开发总量约为800万平方米(其中受交通条件的制约,专业市场适宜发展规模约为200万平方米)。
规划将九乔市场群定位为杭州综合性市场园区和物流园区,“一城多区,产业集聚”的空间布局框架思路。
杭州市贸易局网点建设处处长吴坚表示,尽管详尽的规划还没出来,但这些土地性质特殊的市场并不在九乔市场群规划之内。他建议投资者在投资商铺时,一定要看清市场的城市规划审批文件、土地性质、建设许可证,如果这些文件齐全,可以放心投资,没有这些文件,就要斟酌。
一位业内人士认为,这意味着九堡、乔司一带的这些无产权市场可能均被挡在了政府规划之外,商圈凭空多出这么多市场,这无疑对当地商贸环境形成了巨大的压力。
“消费需求、经营主体将成为这里最大的空白。”杭州汽车东站小商品市场总经理陈根生说,九堡商圈目前已经面临着市场过多、同质化竞争问题。
陈根生认为,目前九堡很多已经开业的市场招商步履维艰,而更多的市场还在不断兴建扩张,且不说消费需求不能满足这么多市场,就连经营主体也出现了很大空缺。
商报记者的调查证实了部分市场面临招商难的困境,像去年11月1日开业的杭州瑞纺联合市场,尽管开业已经数月,但是整个市场门庭冷落,经营户的空缺让市场只开出了1楼、3楼两层,其余楼层的开发仍是未知数。红星美凯龙金茂MALL虽然市场早在2009年就已建成,但是迟迟未能开业。
与此同时,这些市场都将面临着同质化竞争问题,如家居建材类有恒大国际建材家居博览中心、红星美凯龙金茂MALL、美沙家具市场、华东家具城、闽发办公家具市场等,其定位大同小异。
服装类有新四季青服装大市场、玖宝精品服装城、杭州瑞纺联合市场。
小商品类有新客站商业城、杭州东大门商品交易中心、义乌小商品城银沙联合市场。
汽车、汽车配件则有东部国际汽车城、国际汽配用品城。
机电类有中国五金交易市场、机床交易市场。
在陈根生看来,产权不清晰、收益保障风险以及规划、消费、经营主体空缺等因素,都预示着这些市场的命运有很多的不确定性。
经营户,关键还是优质的经营户
一个市场商铺的价值要有所体现,必须建立在市场繁荣、人气旺盛的基础上。陈根生表示,要经营好一个市场,培育市场人气,最关键的就是经营的主体——经营户。
一般来说,新建市场经营户早就应该在前期准备好,而不是等到市场建成开业后才来招商。
像杭州东站小商品市场,当初因为市区的环北市场要拆迁,为了安置这批经营户才兴建了这个市场,所以市场一开业就已经注入大量经营户,尽管一开始经营不是很理想,但确保了市场能正常营业,后来才慢慢有起色了。
有了这些经营户以后,市场今后的工作基本上都是围绕着经营户去做。在杭州东站小商品市场初期,由于交通问题,经营较难起色时,市场管理方千方百计花了数十万元,为市场申请开通公交线路。
陈根生每天的工作就是周旋在经营户之间,为了避免空置率,市场硬性规定,经营户必须自己来经营,不得转让。
现在,他们每年还会选出优质的十强经营户,出钱让他们去世界各地考察,学习国外的市场经营之道。今年4月份,他们将到越南去考察市场。
如今,杭州东站小商品市场是全国最有名的辅料市场,市场的经营户身价都在千万元以上,较好的商铺转让费也高达一百多万元。而在市场建成之初时候,几千元一个商铺也没人要。
陈根生表示,即使在汽车东站搬迁之后,市场生意也未受影响。原因是市场已经为经营户开办了物流公司,已经不再依赖于汽车东站。
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- 来源:每日商报
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