身为一线城市的广州，历来以房价波动不大、商务市场稳健、商业氛围浓厚而闻名。久闻不如一见，在4月22日越秀地产组织的杭州媒体考察行中，记者先后参观了广州第一高楼西塔、财富世纪广场、星汇云锦等越秀旗下代表性项目，亲身体验了华南商业项目的自身特点和打造手法，也从中一窥广州商务市场全貌。

    广州珠江新城面积为100方的酒店式公寓月租金可达万元，区域内写字楼租金均价最新已涨至160元/平方米/月，广州第一高楼西塔的平均租金则已超过300元/平方米/月，这也创下了目前广州写字楼的租金最高价……

    广州第一高楼创下最高租金纪录

    在广州，越秀地产是一个绕也绕不过去的话题。越秀地产的前身为“广州市城市建设开发有限公司”，主营房地产开发，早在1983年就在香港上市，因有政府背景，广泛布局于广州的东西南北。经过了足足30年的传承和沉淀，越秀地产已发展成为横跨穗港的地产大鳄，先后缔造57个城市地标，成功跻身国家级城市运营商之列。

    而与广州楼市商业和住宅并重相匹配的是，越秀地产除了丰富的住宅产品线外，还先后操盘过众多商业项目，且多为地标和高端楼盘，部分自持经营，在商业地产方面经验颇丰。

    世界第六、广州第一的新地标建筑——位于珠江新城核心区的广州国际金融中心（IFC），正是出自越秀的手笔，俗称西塔。这个总投资额达60亿元、总建筑面积超过45万平方米、全部由越秀地产自持的商业综合体项目主塔楼楼高432米，其中地上建筑为103层，将和隔珠江新城中轴线对峙、尚未建造的东塔，以及隔江相望的广州电视台（俗称小蛮腰）一起在珠江两侧巍然耸立。

    从项目自身规划而言，西塔拥有超五星级四季酒店和国内顶级百货友谊商场，仲量联行和世邦魏理仕均已签约进驻，服务式公寓交由雅诗阁管理，配备有数量惊人的131台电梯，车位数达1700个的地下四层停车场堪称广州最大；从项目外部配套来看，花城广场下面地铁三号线和五号线汇集，周边广州大剧院、广东省博物馆、广州市图书馆林立；无论从哪个角度来看，西塔都可以说是得天独厚内外兼修。也正因如此，西塔创下了广州目前为止的写字楼平均租金最高纪录——300元/平方米/月。“从第一个租户去年6月入场开始，至今整体出租率已达六成，租户主要集中在银行、金融、贸易、咨询服务业等，农业银行、中国银行、建设银行和交通银行均已入驻。”IFC一位相关人士介绍说。

    2011年广州写字楼平均投资回报率超7%

    如果说西塔是绝对稀缺的地标性商业项目，自持经营能够给企业带来大量的现金流并提升抗风险能力，那么同是越秀旗下、同在珠江新城的财富世纪广场去年至今的散售热销，则更容易让我们清晰感受到广州写字楼市场不错的投资回报率和稳健程度。

    越秀·财富世纪广场毗邻黄埔大道，总建筑面积为10万余方，定位为甲级写字楼，去年9月首次开盘至今已销售七成，并曾连续三个月蝉联广州商业楼盘销售冠军。据介绍，财富世纪广场的写字楼售价为26000-30000元/平方米，今年年底即可交付，预计届时租金至少可达160元/平方米/月，据此估算投资回报率约为6.3%-7.6%；而该楼盘精装修标准6000元/平方米、家电家具全配可拎包入住的酒店式公寓售价为25000-29000元/平方米，预计投资回报率也可达6%。

    “以我们的酒店式公寓为例，由于户型集中在68-127方，这样的小面积段酒店式公寓在豪宅林立的珠江新城堪称稀缺，又可供小型公司作注册办公之用，因此销售良好。用租金来衡量的话，一套105方的一室两厅月租金可以租到10000元，投资回报率还是比较可观的。”财富世纪广场一位销售人员如此介绍。

    再以周边其他项目为例，投资回报率也普遍可以达到5%以上：售价32000元/平方米的富力盈隆租金预计为150元/平方米/月，投资回报率可达6%；售价33000元/平方米的富力盈泰租金预计为140元/平方米/月，投资回报率达5%；售价37000元/平方米的广州银行大厦租金预计为145元/平方米/月，投资回报率也可达5%。而如果以此和杭州钱江新城的写字楼市场作比较，仍在培育期的钱江新城堪称惨淡：以目前接近40000元/平方米的售价和略高于3元/平方米/天的租金来计算，投资回报率还不到3%。

    去年至今，全国写字楼市场需求都颇为旺盛，尤其是一线城市租金出现了大幅度增长。统计数据显示，2011年广州写字楼平均售价为22070元/平方米，同比涨幅达25.1%，租金为137元/平方米/月，同比涨幅为19.1%；以这一组平均数据来计算，投资回报率超过了7%。

    曾在广州工作生活过七八年的杭州商业地产资深业内人士、赢商投资总经理方芳分析认为，广州的商务市场之所以能够如此稳健，主要是两方面的原因：“首先，广州作为一线城市商务氛围活跃配套资源丰富，是大型企业和机构的首选入驻城市之一，能够吸引大量有着高租金承受能力的租户，同时也颇受益于自身港口城市、外贸城市的定位，以及香港的外溢效应；其次，广州人生性务实理性，无论投资住宅或商业物业都更看重其租金水平而不是售价涨幅，在他们看来，投资回报率达不到5%的项目是不值得投资的，而物业租金涨幅受消费水平制约并不可能无限制上涨，从而反过来限制了房产项目的定价，这也使得广州的写字楼售价始终处于一个较为合理的价格区间内。”