最近杭州地铁商铺火了，而拥有一间老上海南京路上的商铺是许多投资人的梦想，当前除了影响商铺租金价格的正常供需因素外，因楼市限购纷纷涌入商铺、写字楼市场的投机资金或许对一线城市商铺租金的上涨有着更为关键的影响。

    商铺租金上涨迅猛

    上海南京路向阳大楼往西大概两三个街区，就是引人注目的嘉里中心商务大楼。国际物业咨询顾问公司莱坊上海研究咨询部董事杨悦晨介绍：“南京路最新推出的嘉里中心二期，零售租金报价已经达到了60～80元/平方米·天，写字楼报价16～18元/平方米·天。整体来说，南京西路是全国比较贵的商业街区。”

    莱坊关于2011年上半年中国高端商场首层月租数据显示：上海高端商场租金高企，位列上海、北京、广州、深圳、天津、杭州、成都七大城市之首，每平方米人民币月租在1500元左右。

    在莱坊对全球优质零售物业的回报率监测数据中，上海以近7%的回报率位列全球含香港、伦敦、东京、巴黎、法兰克福、新加坡、马德里、悉尼、上海九大城市之首。

    写字楼租金的绝对值水平也直追全球“昂贵”水平。莱坊称：直至2011年，北京以每年租金每平方尺56.05美元，成为中国最昂贵的写字楼市场，上海以每年每平方尺49.16美元紧随其后，两个城市在全球最昂贵的写字楼城市中分别位列第19及28。

    据了解，不管是北京、上海、广州、深圳，还是其他二三线城市，租金早从2007年开始就进入了大幅增长的通道。

    莱坊发布的《2012全球豪宅和财富展望报告》中，选择了伦敦（西区）、伦敦（金融城）、巴黎、新加坡、上海、香港和莫斯科为样本，它们在2007年一季度至2011年一季度的写字楼租金，按年变动来说，上海每年平均变动17%，排在首位香港之下，其余城市或区域年变动幅度都在10%以内。

    “中国的商铺市场也一直火爆，2008年到2009年有几个季度也受到国际危机影响增长放缓，但是比写字楼市场更快恢复。像上海的商铺租金，这些年大致保持在每年10%~15%的增长。”杨悦晨介绍。

    戴德梁行华北区研究部主管及助理董事魏东对本报记者说：“我们所跟踪的数据显示，2009年至今，中国的商铺租金每年增长大概在10%。不过，一些企业所提及的一线城市商铺租金年涨幅在30%，这在一线城市一些旺街区是有可能的。”

    不过薛建雄认为，30%的增长应该是个案，尤其是那些一下子更换新租客的商铺有这种可能。

    商铺投机怪象

    即便如此，仍有媒体用了“暴涨”来形容北京商务区租金最近的增长。“是的，暴涨。”魏东说。

    戴德梁行的数据显示：2012年第一季度北京写字楼租金同比增长47.76%，为全球写字楼租金涨幅最高，同期上海写字楼的租金涨幅是18.5%、广州19%、深圳16%。2011年第一季度北京写字楼租金同比增长则为25%，上海、广州、深圳当年涨幅与今年差别不太大。

    “北京租金暴涨有几个原因：其一，国际跨国企业回潮北京办公；其二，北京最近几年写字楼基本没有增加新的供应。上海写字楼之前的涨幅也是比较高的，因为去年有了新的供应，所以涨幅放缓了些。”魏东说。

    还有第三个同样重要的原因——进入商铺写字楼市场的资金越来越多。戴德梁行与莱坊这两年诸多报告中不断提及：“由于限购，越来越多的投资者正在转向商铺写字楼。”在上海一些高耸的、尚搭着脚手架的商务大楼玻璃幕墙上，常可看见醒目的“不限购 不限贷”字样。

    “这几年写字楼商铺市场开始形成，买进卖出的多起来了。新买进的大多很有钱，虽然写字楼商铺价格很高，但大多采取一次性付清，看起来这些买家真是不缺钱。”魏东说。从大量的新来房东的行动上，魏东感觉到仍然很明显的民间资本高流动性。

    一些投机性的特征开始出现在商铺写字楼市场。魏东介绍，在中国一线城市，写字楼商铺空置率是比较低的，目前在一些二三线城市倒是出现高空置率的状况。不过，不管空置率高低，租金都不轻易下降，租赁方可议价的空间是很小的。

    “这种情况在国际房地产发展成熟的国家是很少看到的，国际一些客户都会奇怪为什么高空置，租金也不下降，这是不符合市场规律的。”魏东说。

    “中国住宅市场十多年的火爆，对土地房产增值的信心同样蔓延在写字楼商铺市场，买家们对未来的升值空间都十分看好。对于租金这块，他们甚至会有不在乎的心态，因为比较物业本身的升值，租金的回报并不显得那么重要，所以会出现大多情愿空置也不降价出租。”魏东表示。

    2008年中国写字楼市场受国际环境影响，增长也一度放缓，但是在2010年又开始恢复较强的上升势头。而且国内企业对于甲级写字楼的需求也开始增长，尤其是银行与金融业，其中银行甚至整幢整幢的购买。中国的商铺市场甚至比写字楼市场受到国际经济危机的影响更小。