近日，仲量联行在成都发布《中国新兴城市50强》研究报告。报告认为，新的城市体系正在成形，南京、成都、重庆、大连、杭州、沈阳、苏州、天津和武汉等9个城市已从竞争中脱颖而出，成为介于一、二线之间的1.5线城市，这些城市正借力大规模的基础设施建设和经济发展，不断转向成熟。

　　从众所周知的“二线城市”到“1.5线城市”，这种转变对于南京而言意味着什么，对于南京房地产市场又将产生怎样的影响？《扬子楼市》就此邀请多位业内专家展开观点交锋。

　　南京从二线到1.5线城市转变

　　据了解，《中国新兴城市50强》是仲量联行通过对280多个城市的多项指标，进行分析甄选出的城市，指标包括有GDP、人口、可支配收入、社会消费品零售额、外商直接投资、固定资产投资等。

　　仲量联行认为，建设规模和经济发展进程正推动中国新兴城市50强以前所未有的速度发生转变，相信这些城市将成为下一个十年大家关注的焦点。这50强在接下来的十年将占到全球经济增长的12%。这是一个规模达到2.9万亿美元(GDP购买力评价)的经济体，若将其视为一个单一实体，它将是全球第五大经济体。

　　在这50个城市中，南京、成都、重庆、大连、杭州、沈阳、苏州、天津和武汉等9个城市已从竞争中脱颖而出，在经济和房地产市场成熟度与活跃性方面领跑中国新兴城市50强。它们都受益于中央政府政策的大力支持，出现了大量的基础设施投资和外商直接投资。这些城市具有规模大、开放度高和多元化的经济特征，吸引了大量国内和跨国企业的进驻，同时还拥有众多国际零售品牌和国际酒店运营商。

　　相较之下，一些沿海城市，特别是位于珠三角的城市，由于正在经历经济结构重组和产业链升级，其发展速度有所下降。因此，仲量联行称，“我们的分析表明，处于领跑地位的1.5线城市正迫近深圳。”

　　南京商业地产迎来大发展

　　中国房地产研究会副会长胡志刚表示，其实这几年南京城市的变化非常显著，无论是在城市规模、经济发展水平，还是房地产开发投资以及税收水平等各个方面，都已经远远领先于二线城市，成为二线城市的领头羊，因此被称为“准一线城市”。南京的后发实力也比较强，1.5线城市这个概念将有利于南京进一步做大做强。

　　胡志刚认为，过去南京主要在主城区内做文章，缺乏做大的活力和动力，今后南京随着城市人口和经济的迅猛发展，必然要既重视主城区的建设和发展，同时更迫切需要向周边郊区拓展，例如江宁、仙林、浦口、六合以及溧水等，城市化的版图更大，吸引不同的人群前来居住，这也使得市民的购房需求区域进一步扩展，那么房地产的发展空间也会更大。

　　南京林业大学社会工作系主任孟祥远也认为，城市的价值很大程度上就是地产的价值，南京是江苏省的省会城市，拥有数量相对较多的高收入人群，在成为1.5线城市之后，投资者对南京的兴趣不断增强，将直接体现在房地产的发展水平上。其中，尤其包括办公楼、商铺在内的商业地产的开发品质将进一步得到提升，需求也将不断扩大，吸引大量外来企业乃至国际企业入驻。

　　未来将现多中心崛起

　　仲量联行的研究表明，中国新兴城市50强正经历大规模的商业地产开发，包括南京在内的9个城市的商业地产总量预计将在未来的两到三年内有大幅增加。

　　南京花样年华房产开发有限公司副总经理朱国刚指出，1.5线城市这个提法非常形象，一方面肯定了9个1.5线城市这几年经济和房地产发展的速度，另一方面又指明了这些城市与传统的一线城市还存在着一定差距。南京近几年商业地产的发展非常迅速，物业类型更加多样化，投资客数量在不断增加，商铺和写字楼的租金都在上涨。在城市中心商业地产已经饱和的今天，区域商业中心的形成将是未来发展的一个重点。

　　他认为,未来南京的商业中心不仅仅是新街口、鼓楼、湖南路，还将会有江宁、奥南、仙林、浦口等多个新兴商业中心崛起，届时，南京在长三角的经济地位将更加突出，对于苏北、安徽等地的辐射也会进一步加强。

　　扬子连线

　　仲量联行专访：为什么选中南京？

　　1.5线城市作为一个全新的城市类别，很多读者都不甚了解，那么南京成为1.5线城市后会面临哪些新的机遇？具体到房地产业，又会有哪些影响？近日,扬子楼市特别连线了仲量联行上海研究部的周志锋总监为我们解答相关疑问。

　　《扬子楼市》：1.5线城市是一个什么概念？

　　仲量联行上海研究部总监周志锋(下简称周志锋)：仲量联行研究报告《中国新兴城市50强》将二三线城市重新划分为4级：1.5线城市，过渡型，即将向一线城市逼近；二线城市，增长型；三线城市，新兴型；三线城市，起步型。

　　《扬子楼市》：仲量联行的报告为什么认为南京是1.5线城市，有什么依据吗？

　　周志锋：南京成为9个1.5线城市之一是根据多项数据综合测算得出的结论，我们主要是从经济指标和房地产指标这两方面的数据进行考量，具体包括GDP、人均可支配收入、存款储蓄、社会消费品零售额、外商直接投资、固定资产投资和酒店办公楼数量等200多个指标。

　　这个报告中，我们参考了280多个城市的各项经济、房产指标，南京市近几年的各项指标都给了我们一个很大的惊喜，不管是零售物业、物流市场还是酒店办公楼等各项数据都在新兴城市50强中排在前列。

　　《扬子楼市》：周总，您认为南京成为1.5线城市后将会面临哪些新机遇？具体到房地产业，会有哪些影响？

　　周志锋：正是由于南京经济和房地产拥有的巨大发展潜力，所以不少国际零售商和国际酒店运营商都将目光投向了南京，特别是南京的新街口更是汇聚了多个世界知名的奢侈品品牌。

　　从去年南京商铺、写字楼的供应数量和租金情况，我们可以发现南京商业地产的物业数量上升很快，目前南京市区的城市综合体已经遍地开花，特别是高铁开通后，不少国际、国内的企业都在南京设立了公司，这也促进了南京写字楼租金的上扬。

　　南京作为1.5线城市之一，随着可交易物业资产数量的增长以及市场透明度的提升，机构投资者对南京商业地产市场的投资兴趣也将随之增加，他们关注的焦点将是零售物业细分市场，这将成为最大的商机，未来南京主要的商业地产业态将具有更大的投资潜力。

　　市场扫描

　　南京商业综合体遍地开花

　　由2线变身1.5线，南京城市的升级必然伴随着多核心发展，而多核心发展过程中就一定少不了商业综合体项目的身影。

　　夫子庙商圈一再扩容

　　2月16日的一场土地拍卖会上，初次进入南京市场的深圳茂业股份有限公司以6.5亿元的价格拍下了早前备受关注的G95教敷巷地块。该公司副总裁兼总经理吴明在接受采访时表示，这是该公司首次进驻南京，未来将会打造一个以生活、休闲、娱乐为一体的商业综合体项目，与周边的水游城、水平方项目形成“差异化经营”。

　　显而易见，夫子庙商圈格局的进一步提升已经是板上钉钉的事情。值得注意的是，太平南路还有中城国际广场和凤凰和睿广场两个商业综合体项目蓄势待发。

　　河西新城豪华升级

　　河西金鹰国际的80亿投资绝对称得上大手笔。据悉这个建筑面积90万㎡的商业综合体项目包括高端购物中心、5A级高端商务写字楼和五星级酒店等。

　　河西新城的另一标志性商业综合体项目为高达400米，号称“江苏第一楼”的奥体苏宁广场。此外还有南京世界贸易中心、南京环球贸易广场、华新城等。

　　散布城市小中心

　　江宁的商业形态向来分散，江宁万达广场落户东山，南京江宁金鹰天地落户百家湖，有望在江宁形成双中心的格局。另外，仙林的东城汇，城东2号线钟灵街站的森林摩尔商业街区，江北长江隧道出口的东方万汇城等都处于建设阶段。