由南京日报社与南京商业地产商会联合主办的2013商业地产南京论坛前天在玄武饭店举行。此次论坛上，对于商业地产未来发展前景和展望，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利、南京问策商业顾问管理公司总监理苏晓晴、同济大学文化产业战略与规划研究中心规划总监綦伟琦、南京德盈商业管理有限公司总经理吴正梅、绿城电子商务有限公司区域总经理张渊分别作了精彩的演讲，多位专家认为体验式消费将成未来商业地产主导方向。

　　南京德盈商业管理有限公司总经理吴正梅：Mall不仅仅是购物的地方

　　南京德盈商业管理有限公司总经理吴正梅，被业内尊称为“Mall姐”。在她的操盘下，水游城、虹悦城等ShoppingMall鲜活亮相，让区域内的商业面貌焕然一新。在此次论坛上，她带来了自己成功的操盘经验。“水游城、虹悦城两个项目建立之初，都是希望打造成让市民既能消费又能娱乐的场所。当时跟目标客户介绍这个理念的时候，大家并不是特别理解，等这个项目开了、尤其是运营一段时间后，客户也好、消费者也好，都发现比较喜欢这样的生活购物场所。”

　　谈及两个商业项目如此成功的原因，吴正梅认为，Mall不仅仅是购物的地方，更重要的是贴近消费者的需求、满足消费者所有生活体验的要求。基于这样的基础，就需要考虑从建筑上怎样去配合，结合周边大环境来考虑怎么创造一个场所，让大家进入里面去放松，情感需求得到满足。

　　绿城电子商务有限公司东方分部总经理张渊：未来可依靠电商缩减成本

　　在此次论坛上，绿城电子商务有限公司东方分部总经理张渊就房地产行业采购模式的转变，做了一些分享。张渊透露，房地产的成本构成，材料占35%，劳务费用和管理成本上涨压力很大，最好控制的成本是材料这块。业界大佬万科材料采供有几块，首先是集团成本计划管理委员会，还有集团战略供应商工作和集团采购管理中心。它的模式主要是集团集材、区域集材和零星采购三块。恒大地产则成立了几个专业的公司，第一个是恒大的材料设备有限公司，第二个是恒大的金属采购有限公司，第三个是品牌合作。“总结恒大的模式，第一是集中采购，第二是锁定品牌，第三是简化流程。签订战略协议的单位，他们不需要和具体的项目发生任何关系，只要供货服务就可以了。万科和恒大这两个大佬之间的共同点则在于整合一些优势资源进行集中采购。”

　　2010年10月，绿城集团董事长宋卫平提出将电子商务引入采购中，开启了新的篇章。什么是电子商务？简单的说就是用网络和计算机技术，为原有的商务活动进行服务，提高商务活动的效率，使商务过程简单化、透明化、高效化。绿城电商是绿城集团下属的子公司，为绿城的项目和外部会员单位提供统一的全国最低价的优质建材。截至2013年7月，80多家企业和绿城电商签订了战略合作协议。

　　南京问策商业顾问管理公司总经理苏晓晴：商业地产已进入体验时代

　　作为南京商业地产元老级人物，南京问策商业顾问管理公司总经理苏晓晴特别梳理了南京商业的发展。他认为，零售的发展经历了三个时期，第一是“业种时代”，大家都在考虑卖什么，比如中央、新百，它们在早几年都是按照商品的品类进行分类的；随着社会的发展，商业进入“业态阶段”——业态是围绕目标市场所形成的形态，这里面有两个关键的因素：第一是目标市场，第二是围绕目标市场形成的喜闻乐见的一些营销方式，所以就是怎么卖的问题；第三个阶段，也就是今天到达的一个“体验”的时代。在体验时代我们更讲究的是“时间性的消费”。

　　未来商业地产怎么做？苏晓晴认为，按照重要顺序排列就是：定位创新、形象创新、技能创新、品质创新、体验创新、特色创新、场所创新，最终达到文化创新。消费者是很苛求的，诉求又是多样的，比如消费者有高档的诉求、时尚的诉求、便捷的诉求、便宜的诉求等等，你到底要满足他的什么诉求要清楚了解，这样才能形成一个完整的识别系统。

　　同济大学文化产业战略与规划研究中心规划总监綦伟琦：“非市场”的市场价值

　　同济大学文化产业战略与规划研究中心规划总监綦伟琦认为，商业地产上，合力能创造更多价值，此次论坛上，他带来了多个国外经典商业地产设计案例与大家分享。

　　“我们正在为印度一家公司设计，准备造5万平方米的写字楼楼，同时配套6万平方米的商业配套，之前常规的做法就是找10家企业一起来做，每家都做一栋写字楼再搭配一个商业中心。但我们的设计却把所有的5000平方米整合起来做，所有的会议系统集中起来叫国家会议中心。所有的办公楼都在二三四层用一个超级连廊和国家会议中心串起来。售楼小姐是这样向客户推介这个项目：我们的餐厅是全印度最全的，5万平方米的办公楼6万平方米的配套，全印度就这一个楼。这就是所谓的‘非市场’，常规的市场大家都在分块竞争，而做这样一个平台，很多事情可以形成合力，收益也比原来多得多。”

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利：商业地产存量呈阶段性过剩局面

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利透露，2012年全国商业房地产累计开发投资额12000亿元。其中，营业用房实现投资9000亿元，办公楼实现投资3000亿元，投资增幅分别为25%和31%，同比增长明显回落。

　　他认为，目前商业地产存量只是“阶段性相对过剩”而非“绝对过剩”。空间上，局部过热和局部不足在矛盾中并存；定位上，同质化现象突出（同质化本属正常，但受商圈重叠影响较大）；增量上，需要与消费能力增长匹配、与零售商开店强度匹配、与产业发展能力匹配、与人口增长匹配。

　　另外，持续增长的消费能力和继续放大的大中城市人口聚合效应，以及产业发展和生活方式升级推动对购物中心增量和存量支撑力度仍客观存在。

　　对于未来商业地产如何发展，郭增利给出的建议是：必须以需求为导向，发挥好购物中心生活方式场所的业态优势；统一管理和分散经营相结合；从区位条件、定位主题、功能组合、品牌组合等方面个性分析。另外，还要形成生活方式场所的社交环境和社区环境、强化服务创新、把体验转化为竞争力。