陈德谱：重庆金尚商业顾问有限公司研策部董事

　　记者：如何理解商业地产？

　　陈德谱：商业地产是商业+地产，地产是个载体，商业是核心，而消费是源动力。

　　记者：重庆商业地产从何时萌芽？

　　陈德谱：重庆商业地产的发展和时代以及这个城市的发展密切相关。上世纪80年代初，改革开放初期，市场开始放开，民间的消费力量也开始释放，交易开始活跃。当年，新华路一带摆地摊的特别多，后来觉得影响市容，朝天门原来有很多仓库，就改造成各种百货的交易区。这是重庆商业地产的萌芽。

　　朝天门的开发是重庆商业地产第一波。

　　记者：现代意义上的商业地产如何开始的？

　　陈德谱：港资和台资企业点燃了高档时尚的消费，百货业兴起。大都会点燃了时尚的生活概念，相继而来的是重百的改造。随后，新世纪式的发展，在南坪、杨家坪、沙坪坝相继开起了分店，它和重百一起交叉开店，最开始还是以本土百货为发力点，商业地产的概念还不是特别强，商业发展在先，地产发展在后，早期的地产和现在的地产有很大的区别。

　　记者：早期商业地产是什么样子？

　　陈德谱：早期的地产像做金融，征地融资，融资之后就随便修。没有营销和产品的包装，就是一个卖房子、卖位置的过程，然后再把这些抵押完了之后做一些辅助产业，那时商业地产没有价值意识。

　　记者：重庆真正的商业地产从何时开始？

　　陈德谱：那得从龙湖的北城天街和黄金海岸的开发开始，两家企业从不同的角度走入商业地产，大概在2001~2002年前后。

　　地产开发商介入商业，在全国范围看，重庆算是走得早的，成都要晚一点。

　　1999年左右，重庆开始提五个商圈的概念。步行街和商圈的概念对商业地产有很大的推进作用，由政府的引导和开发商的合作有很大关系。

　　记者：北城天街这个项目是如何出炉的呢？

　　陈德谱：当时，我刚好在龙湖工作，全程参与了北城天街的研策工作。

　　龙湖地产并不是对于商业地产有研究，才进入一个有潜力的领域。当年吴总（注：吴亚军，龙湖董事长）看了任正非的《华为的冬天》，对公司发展阶段性瓶颈的出现产生担忧，如果遇到调控或者楼市冬天的时候，要是现金链断了的话，怎么办？

　　吴总认为龙湖需要一个“冬天里的被窝”。

　　记者：您认为这算是成功的项目吗？

　　陈德谱：北城天街应该算是成功的。不是有多好，而是做对了。观音桥商圈的形成对它本身很有利。当时追求时尚的人群在江北也比较集中，当时没有竞争，众多的原因堆积，为成功创造了条件。

　　记者：如何理解做对？

　　陈德谱：购物中心最核心的就是品牌和商品。坚持了时尚之路。

　　北城天街，作为购物中心来讲太大，让消费者的认知有个过程。北城天街真正火起来，是从2005年餐饮开始好起来，2006年之后就基本奠定了这种商业模式。餐饮本来就容易起来，也能带动商业的发展。

　　记者：未来商业地产的机会在哪里？

　　陈德谱：未来居住中心、小购物中心的兴起，会形成很多或好或差的商业地产项目。区县还有很多机会。

　　记者：如果理想状态是100分，你给重庆商业地产现状打多少分？

　　陈德谱：在重庆有很多项目做得非常不错，但是也有非常多做得非常糟糕，拉通来看，整个商业地产并不及格。