连锁便利店：放慢扩张步伐玩好“石头剪刀布”游戏

    作为全家便利西南地区的总监，李健鹏几乎每天都要走上成都的大街小巷，考察商铺。便利店的行业规律是只有做出了规模才能出效益，而要想扩张规模就必须租下很多的商铺，但如今商铺的租金却成为全家便利店在成都扩张的一个拦路虎。

    2009年，全家便利连锁店谋划进军成都，派遣李健鹏来到成都进行前期调研。李健鹏刚到成都就被这里独特的商业现象吸引住了：“外地零售企业很多，商业很发达，不过铺子转让费很高”。

    为了深入了解成都市场的特点，李健鹏沿着现在地铁一号线的路径，也是成都当时商铺租金最贵的一条干道，一边走一边调查。他发现，成都商铺租金并不算高，在这里开便利店应该大有可为。

    然而，三年后的2012年，当全家便利正式入驻成都时，商铺租金已涨到让李健鹏难以高兴起来的程度。“从2009年开始，成都的房租涨了至少3倍。”

    李健鹏透露，目前，春熙大商圈，中心区域每月租金2500元/平方米起价，大部分商铺是2000元/平方米起价，就连小科甲巷也能租到1500元/平方米。而三年之前，春熙大商圈的每月平均租金不过800元/平方米。不过，李健鹏认为，未来五年成都商铺租金还会继续上涨，这时候来“还不算太晚”。

    困扰全家便利的，不仅有租金的疯狂上涨。一些地点较好的商铺，并不是出钱就能租下来，还需要和房东长期联络，等待机会。“商铺空出来时，我们的竞争对手也想租，到时候拼的就是和房东的交情了。这是个‘石头、剪子、布’的游戏。”

    “此外，成都的转让费在全国是最高的，因为成都的房东都有这样一个思维——这次租给你租便宜了，下次用转让费把钱赚回来。”李健鹏透露，成都商铺的房东基本上都是浙江人，成都本地人非常少。

    位于青羊东一路的一家全家便利店面积约110平方米，这个区域的商铺租金在每月每平方米150元到180元的范围内，而便利店行业的毛利率在25%到35%之间。目前这家店经营情况良好。

    不过，全家并不急于扩张。李健鹏说，按照全家的成本控制机制，一个分店的租金要控制在总营业额的2.5%到3%，而成都很多地方的商铺租金都超过了这个限额。因此，全家放慢了在成都的扩张，转而对每个分店进行精耕细作，以求每个平方米创造出更大的营业额。

    此外，全家在成都还准备提高两个比例，一个是贩售鲜食的比例，因为鲜食的毛利率较高，另一个是提高加盟商的比例，这样能降低开店扩张的成本，尤其是房租成本。在接受采访的过程中，李健鹏提得最多的一个词就是“开源节流”。

    连锁酒店：

    押注增开加盟店解药还是毒药?租金之困也折磨着成都以及全国的连锁经济型酒店。今年，在经历了五年的高速发展之后，连锁经济型酒店跑马圈地的步伐放慢下来。从如家、7天、汉庭和锦江之星的财报来看，整个行业的入住率明显下滑，而运营成本依旧，尤其是房租成本居高不下已经成为了它们高速扩张的拦路虎。

    孟娜是一家经营了5年的经济型酒店的总经理，她对记者坦言，房租成本占总成本的比例“在50%以上”，如果房租再上涨一点，酒店就要亏本了。

    而位于春熙路商圈的百丽思汀城市酒店的房租成本占比更高，达到了75%。酒店总经理夏先生说：“我们酒店是2009年开始运营的，当时租成每月50元/平方米，现在的租金至少翻了一倍。而且，我们这个楼的租金涨幅在整个春熙商圈算很低的。”大型的连锁经济型酒店，情况也没好到哪里去。记者查阅7天酒店今年一季财报发现，其租金支出占酒店运营支出的比例为35.37%;而如家公布的今年一季财报显示，租金成本和煤气水电支出，共占酒店运营支出的44.85%。

    不过，孟娜对记者表示，即使是7天和如家这样的行业巨头，房租成本也不可能在40%以下。“能控制在50%以下就算是很厉害的了。”就在不久前，7天宣布调整发展战略，提高加盟店的比例，降低直营店的比例。7天相关负责人在接受华西都市报记者采访时表示：“加盟店的业务模式对于公司资本开支要求低，而且能够产生更多的现金流，因此通过加盟店快速扩张，可以进一步提升公司的品牌影响力，从而实现更大的规模效应。”也就是说，通过大举扩张加盟店，7天可以和加盟商一起分摊租金成本，有些加盟商甚至是自持物业加盟。公开资料显示，截至今年第一季度末，7天分店总数为1044家，包括417家直营店和627家加盟店。

    经济型酒店是典型的规模经济，在新开自营店因房租成本高企而被迫放慢的情况下，要继续保持高速扩张，唯一选择就是加快新开加盟店的速度。

    不过，如果对加盟酒店的管控不当，对酒店品牌将是极大的伤害。据业内人士透露，一些加盟商，尤其是自持物业的加盟商，都“不太听话”，尤其是在一些采购细节和员工管理上，都喜欢“独干”。加快加盟是一剂缓解成本压力的解药，还是一针降低品牌价值的毒药?

    连锁药店：

    自己经营要亏钱转做“二房东”反而赚2002年，福建商人李军(化名)在成都开出第一家药店，当时他并没想到自己的品牌连锁药店能在2009年扩张到近30个分店，更没有料到仅三年后这近30个分店，只剩下最后一家苦苦支撑。

    李军关掉这近30家分店，是他的主动选择，“这两年成都商铺租金的上涨简直是疯狂，我发现把这些商铺转租出去获得的收益，远远高于我自己去经营所创造的收益。”李军2005年开始发展连锁药店，在成都开了4个分店。到了2009年，他的连锁药店有了近30家分店。他寻找商铺遵循这样的原则：不靠大马路的不租，开汽车看不到的地方不租。因此，他的连锁店基本都位于黄金口岸，租约最短的也签了8年。这个思路让李军受益匪浅。

    后来，成都的药店越来越多，行业毛利率逐年下降，虽然李军的商铺租得较早，租金远低于市价，但房租仍然“吃掉”了大部分的利润。

    他给记者算了一笔账，以最后一家分店为例，门店有260多个平方米，以目前的市价计算，每月的租金在8万元左右，水电费1万元左右，24名店员的工资按1600元每人每月计算，再加上装修成本的摊销等，每个月的固定支出达13万元，以药店现在的毛利率10%来计算，每月销售收入要达到120-130万元才能保本。

    “以现在的销售情况看，肯定卖不了那么多钱”，李军说，庆幸的是，他当时的租金远低于现在的市价，才略有盈利。

    实际上，即使是成功过会准备上市的大型连锁药店鸿翔一心堂，也在招股书中特别提醒投资者注意“门店租赁房产成本上升风险”。一心堂的1505家连锁门店中，除1家门店外，其余全部通过租赁房产经营，其2009年至2011年的门店租赁费支出占同期营业收入的比例分别为6.90%、7.59%、8.32%。

    由于商铺租赁合同尚未到期，李军关掉了大部分门店，把商铺转租出去，这为他带来了不菲的回报。“回报最高的那个商铺，转租出去后为我带来了约200%的收益。这个商铺如果自己继续经营，反而要亏钱。”李军透露，这几十间转租出去的商铺，平均收益在40%到50%。

    那些七八年前签署的租房合同，今年陆续要到期了，李军坦承，现在续租再转租出去，很难做到40%到50%的收益，大概收益能在10%到20%之间。他准备“尽全力”续租面积较大的商铺，估计最后可能会放弃大约50%的商铺。

    李军还向记者透露，他1998年在阆中古城租下了一个旅游酒店，当时签了38年的租约，每年租金仅5.6万元。近日，他把这个酒店转租出去，租金高达每年122万元，并且还收了80万的转让费。即使抛开转让费，转租这个酒店每年给他带来的收益是成本的近22倍。