一场冷清的土地拍卖会终结了“大虹桥”概念的蜜月期。

　　在上海市虹桥商务区8月初的土地出让中，竞拍人数寥寥，两幅土地以底价成交，一幅以低溢价率成交。市场的冷淡让虹桥商务区颇为尴尬。

　　在此次土地出让中，闵行区虹桥商务区核心区北片区11号地块占地面积112863.5平方米，容积率1.58，土地性质为商住办公用地。作为虹桥规划获批以来首幅包含住宅性质的地块，曾有22家房企领取了竞买申请书，但最终仅有1家(上海万科子公司沪彤置业有限公司)参与竞买，并毫无悬念地以底价获得了这幅“黄金地块”。

　　业内人士指出，随着时间的推移，虹桥商务区概念的前期炒作效应正在减弱，对于市场的影响已明显弱化。在一次次的土地出让之后，该区域的规划远景与实际发展之间，逐渐呈现出多种矛盾。

　　优质地块受到冷遇

　　7月31日，上海市政府发布的《上海虹桥商务区“十二五”规划》指出，“十二五”期间是虹桥商务区发展的关键时期，机遇与挑战并存。未来将以打造国际贸易中心新平台为发展主线，以打造贸易平台、商务社区、智慧虹桥、低碳实践区、城市综合体为规划理念，将虹桥商务区发展成为上海西部的新中心。

　　在去年的土地市场寒冬里，虹桥商务区主打“大虹桥”概念，核心区一期10幅地块全部成功卖出，成交总金额达201.85亿元。同时，大虹桥辐射范围内的上海市长宁区、嘉定区、青浦区、闵行区等多个区域也频有地块成功出让。

　　“目前，当土地市场开始回暖时，虹桥商务区推出的优质地块却受到冷遇，这说明开发商对虹桥规划的认知逐渐恢复理性，不再像过去那样盲目追逐概念。”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民指出，未来5年虹桥商务区或迎来区域发展的阵痛期。“2011年至今出让的商办类地块将建设成为商业地产项目并扎堆入市，一场房企间的恶性竞争在所难免。”

　　记者从虹桥商务区管委会了解到，截至目前，虹桥商务区核心区一期02号地块、06号地块、08号地块等商办类项目已启动工程建设，核心区一期07-1号地块、03号南地块、05号地块的土地规划设计方案已进入审批流程。

　　“纵观在虹桥商务区拿地的企业，除了瑞安房地产具有开发上海新天地的成功案例外，其余的企业大多缺乏顶级商业项目的操盘经验。5年后，市场需求还没有进来，大量的商业物业供应却瞬间暴增，企业资金的有效周转很可能出问题。”沪上一家大型房企的高管如是说。

　　前述闵行区虹桥商务区核心区北片区11号地块出让时，除了对住宅、办公、商业等面积均有所限制外，还首次规定了建设住宅的套数。该地块要求最少建造1050套住宅，上不封顶。“第一次听说限制住宅套数的规定，这无疑增加了项目规划设计的难度。”前述沪上房企高管表示。

　　世联地产集团工商部华东事业部总经理田爱军认为，虹桥商务区土地市场的进入门槛不低，一些大型房企对进入该区域相对比较谨慎。同时，楼市长期的调控及宏观经济形势不佳等外部因素，也影响了开发商的心理预期，导致“看多买少”。

　　大型商贸企业缺位

　　《规划》指出，虹桥商务区的功能定位为，依托虹桥综合交通枢纽，建成上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，服务长三角地区、服务长江流域、服务全国的高端商务中心。

　　到2015年，虹桥商务区将基本完成核心区建设，开发地上建筑面积约为500万平方米，地下建筑面积约为260万平方米，地均投资额380亿元/平方公里，地区生产总值预期达到370亿元，第三产业增加值在总增加值中所占比率达到95%，引进各类企业总部、功能性投资贸易机构50家左右，其他各类配套企业500~700家。

　　“从虹桥商务区已完成的招商情况看，国内外贸与物流界的龙头企业并没有参与，而是以传统的住宅或“旧改”房企为主。作为定位为国际贸易中心最为主要的现代服务业功能区，大型商贸企业的缺位是个硬伤。”华顿经济研究院院长沈晗耀认为，虹桥商务区并未学习浦东陆家嘴在土地招商中引进国内主要金融机构的成功经验，而是通过大规模的房地产开发获得短期经济效益。“如果只想着高价卖地，不但会影响区域后期的运营，而且会降低商贸功能的集聚作用。”

　　统计显示，目前获得虹桥商务区地块的企业包括瑞安房地产、万科、万通、龙湖、三湘、台湾丽宝、红星美凯龙、上海城投、金臣房产、兆臣房地产、紫宝房地产等。其中，大部分企业以房地产开发为主业，业务范围并不涉及国际贸易、总部经济、现代服务业等内容。

　　易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成认为，虹桥商务区土地价值的稀缺性决定了其未来至少不会成为“空城”。但国际贸易中心的定位汇聚资源的能力有限，如果没有核心产业和企业支撑，该区域将随着市场走势，发展成一个定位不明确的综合型城区。

　　“‘十二五’期间，虹桥商务区仍有许多问题亟待解决，如其与市内其他商务区之间的关系、跨区利益协调问题，空港对商务区建设与发展的影响和限制等。”上海社会科学院常务副院长左学金表示。