从去年开始，天津写字楼、商铺以及公寓投资如火如荼地进行着，真是越演越烈。本期《蓝地产》邀请天津中原商业研究中心主管陈晰，从五个方面为准备投资“商地”的人们一一分析。

　　写字楼：投资风险相对低

　　投资案例：在外企工作的张先生，于2006年把自己大部分积蓄拿出来准备投资北辰区某商业楼盘。早在上世纪90年代，他就看好了天津写字楼的租赁市场。由于当时全家人反对，所以想法一直没有实施。他说：“2006年该楼盘开盘时，我找了熟人花了40万元买到了该楼盘30多平方米的写字楼。终于等到交房了，我以为怎么也能租到3000元/月。于是，信心满满地在中介挂了出去。谁知道，这一挂近两个月居然无人问津。最后只好降价以2800元/月的租金租出，最后还是没有成功。我这才发现，40年产权的商业用途，有水电费用都高于民用、不能使用天然气等原因存在，基本上只能租给企业做办公室。大一点的企业觉得这房子地点偏、面积小，小一点的企业又觉得租金贵不合适。后来知道，物业所在的一整层楼，出租率不到20%，在这样的情况下，我只得想尽办法将写字楼卖出去。”

　　专家分析：“地段”是投资房地产项目时需要遵循的法则，而作为写字楼也要遵循这条法则进行投资。投资者需要考虑项目是否处于商圈之内。目前天津写字楼已成熟商圈主要有南京路、小白楼及友谊路等商圈，而发展中商圈主要有十一经路、鞍山西道以及天津站等。如果投资目的以销售为主，建议投资者应尽量选择发展中商圈，如果投资目的以租赁为主，建议投资者应以选择已成熟商圈为主。

　　案例中的张先生投资写字楼的主要目的都是通过租赁来获取租金收益，因此传统的商务区或发展成熟的商圈应作为投资的首选区域。有的人投资成功了在于选择对了“地段”，良好的商业、商务氛围为物业的升值提供良好的商业环境和广泛的客户来源，而张先生却恰恰相反。此外，项目的品质及产品也是决定项目投资收益的重要因素。通过对市场需求的研究，100平方米至200平方米的中小面积办公产品市场需求最旺盛，适合中小型投资者；甲级及准甲级写字楼由于物业品质高，可以吸引到有实力的企业，投资者可以获得更为稳定的租金收益，近两年颇受投资者追捧。

　　风险规避：投资者在投资写字楼之前要尽量锁定目标客户群，并充分了解目标客户群对于区位、面积以及配套设施等方面的需求，根据上述客户需求来考察所要投资的项目。而对于写字楼的户型面积来讲，投资者应把眼光集中放到中、小企业身上，从目前天津写字楼市场需求状况看，中、小户型面积的写字楼在市场中是比较抢手的，这样会使得投资见效相对较快。另外，多数项目在开盘时会用较低的价格来吸引投资者的目光，但开盘并不是投资写字楼的最佳时机，一般应该选择项目整体销售率超过50%时投资，届时投资者应分析进驻公司的档次及投资者所占的比例，如果进驻公司档次较低，加之投资者比例过高，直接会影响到项目在正常使用时的整体形象。不仅如此，当宏观经济萧条时，投资者必定会竞相压价，在对客户进行的争夺战中同样会影响到自身收益。

　　商铺：能否赢利在管理

　　投资案例：小罗，投资闹市区的某个小商铺，勉强收回成本，盈利微乎其微。“冷冷清清，来这里逛街的人不少，但进店买东西的人很少。当时买下这个铺子，本以为凭着和平路商业街的人气，带动周边小店的客流量没问题，即使自己不想经营还可以出租，总之绝对不会砸在手里。”小罗说。小罗的小店主营各种饰品，当时看朋友小店经营得红红火火，想着自己也开一个一样的小店也会赚钱。一次偶然的机会，小罗看到了这间小店的出售广告。“店面价格要比朋友的店面要便宜一些，但是我看到四周有很多栋高档住宅楼已建成或马上竣工，还有不少写字楼、购物广场。因此，由于便宜的售价、四周的环境和未来的发展，我便购买了这里的商铺。”但真正开业以后，店里的冷清让小罗始料未及。有时候也会有朋友来店里“壮声势”，但给人感觉是“卖东西的比买东西的多”。他郁闷地说：“为了经营小店，我也将当时3000元的工作辞掉了，心想给别人打工又累也不赚钱，不如自己干，可没想到，半年没有一点收入，于是女朋友天天和我着急，要我赶紧卖出店铺好好找个工作。”

　　专家分析：在选择商业区或商业街商铺投资的时候，“地段”的选择固然重要，而开发商在后期的运营和管理水平将直接影响商铺价值、商户的经营和投资者的租金收益三个方面。小罗对于自己小铺后期的管理不善导致成交量不高。一个成熟的休闲购物中心，铺位已经逐渐被淡化。因为有足够优越的购物环境和有效疏导人流的室内步行街，所有的店铺都已经成为一个整体，关键就在于自己的经营特色是否能吸引住人。当然，室内步行街交叉处、主入口处和SHOPPING MALL共享空间的店铺因为先天条件好，每一个逛商场的人都会经过，所以更受追捧，但是相对价格会更高，所以选择时也必须全面权衡。比如，麦购里的商铺及服装城商铺都属于产权式商铺，这类商铺一般由开发商将超市、百货等卖场进行面积概念分割，商铺之间不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租。由于开发商统一管理招租，因此在一定程度上降低了投资风险，如果开发商经营情况良好，那么投资者将获得可观的投资收益。但是值得注意的是，投资这类商铺需要投资者具有精准的眼光，一定要选对地段、选对项目、选对开发商或运营商、看准未来发展。

　　风险规避：位于中心商业区的商铺目前新增数量一般比较少，稀缺性使这类商铺具有较高的价格，投资门槛高，适合资金实力雄厚、且经验丰富的投资者，成熟的商业氛围、便捷的交通和稳定的人流，将为投资者带来良好的投资回报。另外，随着近几年天津商业格局的演变，一些次级商圈和区域型商业中心在快速发展，这类商业区新增商铺数量较多，投资机会也多，对周边环境的研究成为投资的关注要点。投资者一定要考虑周边区域商业的承受能力：特别在一些新兴的商圈，有些商业街/商业广场是被打造出来的，缺乏有效的市场支撑和培育，这类商铺往往有价无市，投资风险较高；对于项目规模较大或周边存在大量竞争项目的商铺，也应谨慎选择；对于缺乏人流支撑，临近快速路及立交桥体、停车位不足的商业项目，无法有效聚集人流车流，商业价值也将受到影响。

　　底商：小面积最易赚钱

　　投资案例：2008年春节刚过，余女士的信箱里就出现了“某某商贸城，包租5年，年回报15％，立付现金”的宣传单。余女士退休后一直都在投资股票市场，由于需要经常留意股票市场的变动，精力有点跟不上。当她看到这条广告时，投资商铺的念头出现了。她说：“觉得与其要经常留意股票市场的变动，倒不如买个社区内的商铺，等升值后再放卖。于是看到广告后，就坐着开发商的大巴，来到了该社区商贸城。当时听说，离这不远的县里有个市场都要拆掉，全部转到我们这个市场里来，到时候肯定一摊难求，你想租也租不到。而且这里每年召开两次博览会，只要把握住这两次博览会，国外的定单就够租客吃一年的了。现在下定单，还能折上折。所以我立即买下了一个120平方米的商铺，没想到，一年了，一家也没租出去，第二年想卖时，更是难上加难！”