不限购不限贷

    作为我省政治、文化、经济中心，省城太原的城区面积不断扩大，在山西省及华北地区的聚集、影响力与日俱增。在太原设立分公司、办事处的国内外公司、机构近两年也呈爆发式增长。

    然而与一线城市相比，省城可供一线品牌企业办公“高端大气上档次”的写字楼却屈指可数，由此也引来少数高档写字楼的租价上涨，一房难求。在住宅限购限贷的情形下，省城的房企及投资者开始将目光投向不限购、不限贷的写字楼，省城的商铺投资热还未退去，写字楼投资开始走热。

    投资者看重写字楼潜力

    目前，省城迎泽大街、龙城大街、平阳路、下元、汾东商务区、长风桥西等高端住宅聚集的新兴片区，综合体项目正在源源不断地开工。因为商品住宅限购、限贷，这些综合体内的商铺销售量价齐升。商铺投资热还未退去，资金更雄厚的省内外企业、机构及私企老板眼下将投资置业目光锁定在写字楼上。

    位于省城迎泽大街、高度达208的“东方明珠·湖滨会堂”项目将在今年年底竣工，这座有47层楼的超高层建筑内，6至23层设计为写字楼，公开发售。与高耸宏伟、张扬气派的楼宇相比，“东方明珠·湖滨会堂”接待处显得有些低调。占地不足100平方米的售楼大堂内，空落落地安装着一个项目沙盘，售楼人员也很少。

    10月21日，该售楼处项目营销部接待人员称，该楼的写字楼不对散户销售，按整层销售。据了解，该楼每平方米的单价在28000元至32000元之间，2000多平方米的一层需要5700万元至6600万元。然而，即便总价如此之高，该楼所有楼层在取得预售证一年多后全部售出。

    10月13日，在太原万达中心写字楼产品说明会上记者了解到，太原万达中心写字楼尚未正式出售。但是根据订购意向统计，项目中50平方米、70平方米的小户型明显供不应求，许多客户要整层订购。

    在写字楼投资热的同时，省城写字楼的开发也如火如荼。今年1至10月，太原市城市规划展示大厅公示的省城各片区修建性详细规划方案显示，超过四成的城市片区改造将配建小型写字楼，而商业综合体项目中住宅、商铺、写字楼是标配。

    租售两旺带热写字楼投资
 
    10月20日，记者走访省城阳光商务国际大厦、国贸大厦、景峰国际等省城知名高档写字楼项目了解到，省城高档写字楼是一低两高：空置率低，周转率高，房租高。

    位于太原长治路的阳光商务国际大厦,是一幢已投入使用六年的高档写字楼。负责物业租赁的工作人员称，该写字楼九成租满，承租单位为我省知名的企事业办事处、金融投资公司，业主想要承租，得等老租户退出后才有新空间。

    府西街国贸大厦是省城老牌高档写字楼。在这座大厦里同样是常年满租，在许多实力企业眼中，写字楼品质和办公环境是企业实力的体现，品牌形象的象征。正因如此，国贸大厦建成10年来，所做的营销推广工作较少，但因定位高端，许多承租企业和公司紧盯着出租信息，一旦有承租业主搬出，空出的房间很快就被新业主承租。

    写字楼市场火爆，租金也节节攀升。目前，国贸大厦、阳光商务大厦、景峰国际、和信摩尔大厦为省城一线写字楼，日租金在4元/平方米以上，最贵的国贸大厦达到6元/平方米（精装、使用面积）。而华宇国际等二线写字楼日租金在3元/平方米以上。其它的中小写字楼租价均超过了2元。这个价格以每年10%至20%的幅度上涨。

    与住宅相比，写字楼因为是企业的门面和实力象征，越是高档的项目越容易出租。实力企业往往会将多个楼层整体承租，中小业主分割承租的空间特别狭小。看到省城高档写字楼稀缺，省城开发商开发写字楼的热情不断被推高。

    山西世纪朗润公司的总经理薛铮称，越来越多的企业及个人投资者看到，写字楼的功能除了自用办公外，还可以投资、融资、保值。“2003年省城一家知名企业曾在千峰南路某项目购买了三层写字楼，总面积有1000平方米，这个物业价值至今升值了三倍。公司高层坦称近两年经济波动，公司赚到的纯利润还没有写字楼物业增值多。”

    薛铮称，目前，投资写字楼的业主散户在增多，原因是他们认为省城的写字楼开发处于初级阶段，价格尚低。许多企业、单位认为投资写字楼是企业盈利的重要手段之一。

    城郊写字楼空置率高但未来仍被看好

    在成熟商圈甲级写字楼供不应求的同时，一些省城新兴城区的写字楼项目却空置率很高。但面对未来写字楼集中入市的情况，业界仍对省城写字楼市场充满信心。

    省城某房企的一份调研数据显示，2012年太原工商局通过年检的企业有2.1万家，新注册的公司达到上万家，以每个公司的办公面积为100平方米计算，省城新增的写字办公楼面积应有100万平方米。但2012年，省城写字楼的备案成交面积仅有5.6万平方米，供应不足的状态已有10年。目前，省城待开发的大型商业综合体、超高层建筑有近20个，预计至2015年，太原写字楼的年均供应量将超过20万平方米。

    在大量写字楼开发云集、需求增长有限的情况下，必然造成空置率上升。记者在采访中了解到，省城新兴城区小店区小店镇现在高楼林立，商铺云集，几乎每一个临街开发综合体项目都会有写字楼配置。但在工作日上班时间，刚刚交房的写字楼前却车辆稀稀拉拉，招租的巨幅广告长年挂在写字楼的外立面上。

    唯变商业地产机构的张治波称省城中心城区的写字楼承租率高，缘于周边交通、生活、商务环境的成熟，这些项目刚建起时，同样有空置率较高的问题。小店是省城南部经济发展的引擎地带，这里也是太原、晋中城市圈的重心，山西4家龙头国资企业将入驻这里，修建4栋超高层写字楼，这将促进写字楼市场持续升温。

    张治波介绍，太原在城市基础设施建设、经济总量和房地产发展速度等方面，正快速向发达城市靠拢。作为华北地区的重点城市之一，太原出现了大量基础设施投资和外商直接投资，吸引大量国内和跨国企业进驻，写字楼市场大有潜力。

    而正因写字楼持续经营回款的能力强，省城许多房企开发的写字楼不打算出售，将交由专业的写字楼运营物管中心管理，这加重了投资者对写字楼的钟爱。

    购买攻略

    投资自用 地段决定升值空间

    好的写字楼对企业的发展起着至关重要的作用，一套经济又大气的写字楼，是企业的形象和窗口。但投资写字楼不是最便宜的最划算。

    地段好是首要条件

    “写字楼大多建于城市中心的繁华地段，且建筑规模大，办公单位集中，人口密度大。”山西世纪朗润公司总经理薛铮称，写字楼的功能是办公，所以必须建在交通便利的地方。写字楼建在人迹罕至的郊区、旅游景区，不便职工上班，更不便企业间的往来和业务合作。写字楼需要集群效应。

    南中环街、下元、小店项目较集中

    从省城各专业房产网站上搜索，省城公开在售的写字楼产品项目并不多。事实上，南部区域内在建的大型社区内均配建有写字楼。

    记者了解到，市场上公开销售的项目不多，是因为开发商愿意将项目大面积卖给有实业买整层及多层的企业、个人。另外，写字楼属于投资长线产品，总价高，持有增值空间大，房企自持的情况较多，早期购买同一项目住宅的业主抢购可能性更大。

    所以，有写字楼投资需求的散户及企事业单位，应该提早与开发商营销部门建立联系。事实证明，等着写字楼营销通知开盘信息的业主往往挑不到最好的房源，或者根本挤不到购买资格。

    从近一年的规划公示来看，南中环街、龙城大街、下元、长风桥西、小店区的待建写字楼项目较多，投资者应关注这些地区的项目建设，找找和自己投资需求相符的写字楼。

    散卖小户型过多 不利经营管理

    对投资者而言，购买写字楼最重要的考虑因素就是地理位置，其次租金回报也很重要，还要看写字楼被散卖的程度及经营管理方的实力，因为这个直接影响到进驻企业的档次。散卖，而且全部是小户型的写字楼，小业主众多，进而管理的难度相对较大。如果小业主将自己的面积租给一些非正规的企业，可能会出现商住混合的局面，会大大降低写字楼的档次，影响出租。