“抢到就是赚到！”“桐乡首座时尚百货主题商城，压轴登场。”……在杭州人余女士的办公桌抽屉里，还保留着购买宏望大厦商铺时的宣传单页。3年过去了，当初销售员卖力推销的说辞还回荡在耳边，但余女士购买的商铺却如同一纸褶皱的诺言，冷却在繁华地段的一角。

    商场二、三楼商铺空置近2年

    “想把商铺卖掉，根本没人来买，我现在其他的想法也没有，就是希望开发商可以把商铺再回收走。”余女士说，这个原本在她看来稳赚不赔的投资，如今却成了甩不掉的烂摊子。

    宏望大厦位于桐乡庆丰中路和公园路交叉口，是桐乡最繁华的商业中心地段，商场与高楼林立，车流与人流交汇，但就是这样的“绝版”地段上不乏惨淡经营的投资项目。“到今年6月底，3年的返租期已经到了，但商场人气没有起来，二、三楼的商铺一直空着。”余女士语气沮丧地说。

    目前，宏望大厦一楼的商铺经营手机生意，甚至还引进了一家苹果体验店，但走进店里能看到通往二楼的楼梯被横条封了。“当初承诺我们1-4楼统一经营、统一招商，但1楼是自主招商，4楼整层被买走开牛排店，二楼和三楼有七八十个业主，商铺一直空着。”余女士说。

    管理大厦的朋悦商业经营有限公司工作人员小周介绍，二、三楼商铺曾经是某电器卖场，但因经营不善，开了不到1年便撤走了，随后一直没有商户再进来。

    记者看到业主合同上，写明了前3年商铺由经营公司统一经营，2015年6月底到期后交付给业主自行打理。如今返租期限已过，商铺却经营惨淡，无人问津。另据多位业主称，当时3年租金一次性抵扣到了原房款中，并没有体现在合同中。

    招商困难 租金还不够付按揭

    如何将空置商铺出租，成了目前业主们最想解决的问题。招商心切，部分业主与业委会、经营公司的矛盾也因此激发。此前，宏望大厦业委会曾贴出一份公告，告知业主在3个月内自行想办法招商，如果没有妥善结果，招商决定权将授权于业委会，所有业主不得反对并积极配合。

    “40年的产权却只有3个月的经营权利，这对业主来说太不公平了。”业主李先生反对业委会的做法，要求其撤销公告，并不排斥走法律途径。

    “如果商铺是单间隔开的，应该要好租些，现在都是通的，个人招商难度太大。”余女士说。

    宏望大厦的业委会主任濮女士解释，在所有业主没有授权前，业委会也无权替业主行使经营权，只要有业主不同意，招商工作将继续推迟。

    国庆假期前，也曾有意向客户。但濮女士称，对方给出的租金不高，算到每个业主头上只有2%。“我一个贷款90万元的商铺，每个月还按揭款近3000元，但1年租金却只有1.8万，想想也是不合算。”同样也是业主的濮女士算了算，承认这笔投资算是失手了。

    中心地段商铺也有“转型”阵痛

    动辄高达7%、8%的返租收益是不少投资客将积蓄用于买商铺的动力。从事商业地产咨询的谢成龙认为：“商铺比较合理的投资回报率在5%，社区商铺还要再低一些，等到后期稳定后可达到8%，如果投资回报率过高则要谨慎。”

    谢成龙说，因为在实际操作中，并不排除一些开发商将返租收益算到商铺售价中，提前透支投资价值，让消费者买单。如果返租收益率3年达到8%左右，开发商只要将房价提高到原来的124%即可。因此购房者要学会辨别返租利润的真假，理性地分析商铺的地段、业态、前景等因素。地段几乎是决定商铺投资价值最关键的因素，但像宏望大厦这样身处市中心繁华地段的商业项目也并不见得一定水到渠成，在风云变幻的市场行情中，由不同金主接手重整，经受屡次转型的坎坷，或逆袭或沉沦的事例也不少。

    西湖商圈是杭州商业氛围最浓厚的商圈之一，如今人气不错的元华商场也曾面临歇业处境，因小业主多而难以谈判和管理，导致投资客望而却步。关闭一年后，由解百统一买断几百个商铺的长期经营权，得以全新的面貌面向市场；同样坐拥西湖边绝佳地段的涌金广场，自2001年开业以来，经营状况屡现危机，从购物中心、美食街、小商品市场、皮装市场一路“转型”而来，但因人气不足，多个项目遭遇终止。

    随着城市多个区域中心的发展、成熟，传统的商圈发展减缓甚至出现负增长不可避免，如何挑选值得投资的商铺？商业地产资深专家李骅说：“好的商业项目，从城市环境到项目本身，再到操作团队和后期运营是一环扣一环，权衡投资是一个系统性的问题。”

    如今多区域中心出现，好地段的商业不在少数，评估商业业态的功能性需求成为至关重要的部分。“商场的非零售与零售业态的分布，从之前的3∶7演变到了4∶6的趋势，以餐饮为主的生活类业态占比在增长。”李骅说，“商业项目发展呈现出由原先的‘大而全’到‘小而美’的趋势。”

    以涌金广场为例，它目前打造成了一个婚尚产业综合体，主打婚庆产业。“如果把单一领域的整体产业链打通，将服务做专做精，在特定群体或者区域中，也能产生良好的经济效益。”李骅说。