（原标题：一线商铺租赁“金九银十”迎来复活 记者：牛畅）

    “疫情期间，我们获得了租金减免，但几乎没什么顾客，现在人流量是大了，但是感觉顾客冲动消费变少了。”北京apm购物中心某品牌导购员在接受中华工商时报记者采访时表示，疫情之下，购物中心愿与商铺共渡难关。

    今年上半年受疫情影响，实体零售店，特别是入驻购物中心商家的销售状况一度接近“冰点”。不过在“金九银十”之际，疫情逐步好转，市场日渐回温，一线城市商铺租赁迎来新机遇。

    实体经济遇冷抬高商铺空置率

    今年1月下旬开始，在疫情笼罩下，实体商业遭受重创。由于疫情防控，居民减少外出，大多购物中心根据要求停业或缩短营业时间，购物需求被抑制，尤其是餐饮、影院等业态，受挫严重。据北京市统计局发布的数据，今年一季度北京社会消费品零售总额同比下降21.5%。一季度零售市场基本处于停滞状况，大量商铺无利润可言，还面临高额租金。

    因成本压力，大量品牌闭店甚至撤场，商铺空置率骤升。戴德梁行研究部数据显示，今年一季度北京购物中心空置率为9%。3月下旬，北京核心商圈大部分商场基本恢复运营，除影院等休闲娱乐业态，其他业态80%以上的店铺都恢复了正常营业。虽然商户逐渐重返市场，但各商业项目空置率均有不同程度上升，二季度北京购物中心空置率高达12%。记者近期走访了北京新城广场、东方新天地等购物中心，因为6月疫情反弹，现在仍存在不少闭店的情况，其中餐饮门店较为突出。

    面对困难，许多购物中心向商铺伸出援手，以期抱团自救。为减轻商铺经营负担，在疫情暴发后，超过100家商业地产企业宣布为商铺减免租金。中国连锁经营协会联合世邦魏理仕发布的《2019-2020上半年度中国购物中心发展力报告》还指出，此次疫情使得很多品牌商户在资金上陷入困境，有业主积极帮扶，打通银行与商户间的信贷通道，设立专项基金等。

    此外，疫情之下中小微企业经营用房租金难题也得到了国家的关注。6月3日，国资委发布《关于支持中小微企业和个体工商户发展积极减免经营用房租金的通知》，要求各中央企业要确保中小微企业和个体工商户承租经营用房租金只降不增，帮助对方减轻经营负担。

    “在国家支持下，一些央企、国企能对商户进行授权范围内较大力度的租金减免，但对很多本身经营压力较大的民营房地产企业来说，对商户的帮扶是有可承受限度的。”中国房地产数据研究院执行院长、复旦大学住房政策研究中心秘书长陈晟指出，许多疫情下经营困难的民营房地产企业只能做到延后或分期收租。

    值得注意的是，除了美容美发等接触性消费的商铺，社区零售、大型商超等提供生活必需品的周边实体商业受影响较小，成为居家抵御疫情风险的保障。

    商铺租赁竞争呈现“马太效应”

    世邦魏理仕研究部数据显示，2017至2019年间，一线城市优质购物中心整体空置率保持在6%-8%之间，供需情况相对平衡，租金走势保持平稳。世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨认为，当前商铺租金面临一定的下行压力，但核心区位且运营较好的商场仍有租金增长的可能。

    “近几年整体商业市场的租金向好，这也是基于稳定的经济发展推动了消费需求的增长，商业市场一直具有发展潜力。”戴德梁行北区商业地产部主管孟祎向本报记者表示，疫情之下，很多购物中心项目平均租金有所降低，但单个商铺租金下降并不显著。

    专家特别指出，近几年优质商铺供小于求，租赁竞争中存在明显的“马太效应”。

    “一线城市随着城市扩容、人流量增加以及人民生活水平的提高，购物、娱乐的需求日渐增多，而商铺租金呈现两极分化，强者恒强，弱者恒弱。”北京房地产商会会长黎乃超表示，诸如大悦城、SKP等位置优越、定位明确、管理严谨的购物中心对于商铺会进行严格筛选，一铺难求，常年保持稳定客流，不仅租金保持高价位，而且每年有所增长。

    “未来一线城市新增的建筑面积会很少，要在存量市场里发展，因此，未来商业市场竞争会非常激烈，拼的就是谁有更精准的定位和更成熟的商业运营经验。”黎乃超认为，商铺租赁市场的发展关键在于购物中心的管理，业主和开发商将运营工作委托给专业人员，才能最大程度助推资产保值、升值。另外，政府要大力支持商业运维的企业卖场，用合理布局的优质商业综合体为整个城市增添经济活力，因此产生的整体效益又会带动商铺租赁市场的进一步发展。

    市场变化或将拥抱新商机

    经历了疫情的考验，一线城市商铺租赁将面对业态“重生”。

    “我们必须意识到，随着疫情进入下半场，商铺租赁市场要随机应变，迎合商业发展的新动向。”孟祎指出，目前购物中心面临三大挑战：一是消费习惯的变化，消费者更加理智，对健康、环保以及线上线下全渠道运营要求更高；二是品牌选址愈发谨慎，更追求租金性价比与客流量的动态平衡；三是开放的商业空间更受市场青睐，商业街、外摆区、屋顶及露台的开发都成为大趋势。因此，许多购物中心需要对软硬件进行改造与升级。

    疫情期间，跟电商结合的各类线上销售出现了历史性增长，线上线下客群维护已成为购物中心必须面对的议题。“虽然已经有很多经营者利用APP或小程序将线上线下打通，但整体转变客户买完就走的思维，长期维护客户群，打造‘永不落幕的商场’，还需要更为高效的创新模式，找准并匹配市场需求。”陈晟对记者说。他还指出，在复苏阶段，非经营面积收入也是购物中心不可忽视的部分。过道、大厅等区域可以通过举办活动、展览引流，还能获得场地收益。

    另外，近几年热议的“首店经济”和“夜经济”在疫情之前对商业中心发展便有很强的带动作用，之后也将成为其复苏的重要推动力。随着一些推迟的新商业项目落地，对“首店”的争夺将更加激烈，“夜经济”也将成为激活一线城市下班族体验式消费的亮点。“一方面，物理空间的布局如露台、外摆等都可充分利用，赋能‘夜经济’；另一方面，适度考虑引入匹配‘夜经济’的品牌类型如酒吧、小剧院、轻餐等。”谢晨认为，未来购物中心可以更好地植入“夜经济”，优化空间利用和租户组合。

    对于当前“金九银十”销售旺季带给商铺租赁的影响，专家表示今年的拉动作用会非常突出，在时间上也将有所延长。“目前全国的疫情状况较为乐观，疫情抑制的消费在下半年将迎来‘报复性反弹’，再加上未来一线城市外来人员回流、旅游业恢复，这些对商铺经营的复苏都有很大的促进作用。”黎乃超指出，今年下半年是商业恢复的好时机，相比于往年同期，区位选择和租金议价的空间较大，商户可以抓住时机合理布局，让新商机转化为有效的消费需求，促进经济回暖。