目前，广州番禺商圈有接近400万平方米的商业体量正在规划和建设，大大高于目前番禺已经开业的商业体量。记者了解到，已经有不少商业地产项目待字闺中，向投资者伸出了“橄榄枝”。

    业内专家表示，目前番禺商业进入了成长期，商业地产扎堆，如果购买新商圈的一手商场铺，未来升值潜力可期，但是投资者要做好长期“守”的准备，并且要慎重选择营运商。而对于稳健型投资者，可以选择成熟小区的社区街铺，赚取稳定收益。

    现状：16个商业地产项目在规划中

    上周五，广州市规划局公布了“万博商务区地块控制新详细规划修改公示”，明确万博商务区地下空间规模将达171.11万平方米，将建集交通、市政、商业于一身的四层地下空间。光新增的商业设施就将达到30.48万平方米。

    近期举办的“商业智汇沙龙第七期”论坛上公布了一个数据，目前在番禺商圈，已经有16个商业地产项目正在规划中，它们的面积总数达395.6万平方米，接近400万平方米的体量。万达、奥园、天河城等多家商业地产大鳄已经或即将进驻。

    记者了解到，近期光在万博商圈就有多个商业地产项目开卖，不但包括“巨无霸”万达广场，也包括敏捷·上城国际等社区街铺。万达广场铺甚至一度以5万元的高均价放卖，仍售卖火爆。

    业态：番禺商业扩容还在成长期

    番禺是否能够在支撑如此巨大的商业体量?在论坛上，番禺万达广场招商部经理李垚表示，首先番禺的人均GDP超过了1万美元，这在国际上达到中等发达的水平，并且番禺GDP总量已经过千亿。“这个数据帮助我们判断番禺区到底能是否能承载大面积的商业体量，从需求的角度我们认为没有问题。”

    广州商业总会秘书长罗志杰则直言，目前，番禺商业有一个特点，就是周六日很多人，生意比较好做，周一至周五就比较冷清。“这是因为番禺在城市里面担当的角色不一样，整个番禺依然属于成长期。”

    投资：一手商场铺“需要守” 二手社区铺“最稳当”

    在过去的五年中，番禺商铺已经出现了一定的涨幅。记者了解到，2008年雅居乐商铺的报价在16800元/平方米左右，购置一个50平方米左右的商铺，总价不过84万元。现在二手价格已经涨到了每平方米3万~4万元。

    中原商铺部法永能副总监认为，目前番禺已出现了一些比较成熟的铺面依然以社区商业和市桥附近传统的商业街为主。这些铺面大部分已经历了一轮涨价，目前租金回报率比较稳定。

    他表示，目前传统商业街以市桥繁华路、易发商业街等地段为主，由于已经是传统旺地，投资门槛很高，价格不菲，未来升值潜力可期。“某些铺位已经可以卖到20万元/平方米。”但是，他表示，该地段目前租金回报率为4厘左右，并不算高。

    而番禺由于大型社区较多，社区铺也是投资的热点。“社区铺有稳定的人流，不愁租，回报率也在4厘左右，但是升值相对缓慢。”同时，他表示，目前番禺新兴的Shopping mall模式可与目前现有的商业形态进行一些错位的竞争，长远看来，确实有投资空间。他认为，对于目前新放卖的一手商场铺或者街铺，尤其是新兴商圈，消费者要慎重考虑。“这种守的时间比较长，而且有一定的风险。”但是，他也坦言，一旦商圈能够发展起来，升值空间和潜力也非常大。

    法永能直言，如果购买新兴商圈的一手铺面，尤其是商场铺，投资者一定要关注营运商的实力。“营运商的实力未来直接影响到铺位的价值。”