“住退商进”危机还是机遇?
商业地产在宏观调控过程当中,应该说受到的影响是最小的,发展的环境也是最宽松的。因此,商业地产开发迎来一个前所未有的热潮,在这股热潮中,如何把握机会,买到最具潜力的商业物业,是每一位投资者关心的话题。记者在访谈中发现,来自各方的专家一致认为,二三线商业地产市场有非常大的发展潜力和发展空间。
一个综合体需要覆盖多大的半径,需要多少常住人口的支撑,都有最低指标,达不到这个最低指标支撑的综合体,则很有可能陷入被套牢的境地——
蓝光嘉宝商业副总经理邵家桢
不少商业地产两三年后将现危机
蓝光嘉宝商业副总经理邵家桢表示,社会流动资金的增加,导致去年底开始的商业地产开发量快速递增。而最新的消息是,商业地产投资过热,上海已经限贷商业地产。其实,商业地产备受追捧的背后,是老百姓无奈的现状,因为这已经是当前相对而言最有效、最安全的投资渠道了。
当前形势下,商业地产开发热潮席卷楼市,不仅保利、绿地等较少开发商业地产的大腕进军,连万科这样在过去从不涉及商业地产开发的大腕也参与竞争。表面看来,这是好事,但如果没有好的规划,则很容易陷入无序竞争。
据了解,目前成都市报建的综合体就有70多个,南延线就有二三十个综合体。我们都很清楚,不可能每个地段都能够成为核心商业区。一个综合体需要覆盖多大的半径,需要多少常住人口的支撑,都有最低指标,达不到这个最低指标支撑的综合体,则很有可能陷入被套牢的境地。如今同质化竞争格局渐显,我担心一些没有足够支撑的项目将会在未来的竞争中处于弱势。也许目前的商业地产市场看似一片繁荣,但两三年后将会有不少项目出现运营危机。
消费者在投资的时候,建议选择开发商会自己持有一部分的商业地产,因为商业地产的价值是在后期运营中提升的,如果开发商自己持有一部分物业,那么买卖双方就能够形成利益共同体,将商业做好做活,在通胀严重的当前,百姓需要这样的产品保值增值。
不管是住宅还是商业,其价格的上涨主要基于两方面的原因,一个是土地供应的限制,一个是中国人口红利,两方面因素的叠加,导致中国房价一路攀升——
成都智奥创意不动产投资管理有限公司董事长顾速良
商业地产价格最终靠租金支撑
成都智奥创意不动产投资管理有限公司董事长顾速良指出,近年来地产价格不断攀升,其中住宅价格的攀升速度又远快于商业地产,因为商业地产的价格是不可能永远涨下去,它最终得靠租金来支撑。不管是住宅还是商业,其价格的上涨主要基于两方面的原因,一个是土地供应的限制,一个是中国人口红利,两方面因素的叠加,导致中国房价一路攀升。
其实目前的调控更多是针对住宅市场,商业受调控波动较小,商业更偏向于市场化的运作。而当前土地供应限制和人口红利格局不变的情况下,商业地产是一个极好的投资方向,从商业地产本身投资来说,人们消费支出的比例会越来越大,这个会反馈到对商业物业的需求上,因此从大趋势上,我对商业地产的前景是非常看好的。
商业地产对运营、后期管理的要求非常高,因此百姓在投资商业地产的时候,对微观研究很重要,投资偏差对回报率的影响会非常大。要想回报好,核心就是看周边的区域人均消费能力强不强,看交通改善是否好,若有特定的运营品牌进入,也能提升商业物业的价值。
成都城市规划将空间距离拉开,进而形成新的区域商业中心,这些新兴的区域商业中心往往被人们忽视,但实际上他们的成长性非常好,通过长期持有将会为投资者带来回报。
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