写字楼向北

    随着重庆经济的大发展，主城版图也在扩大，城市重心也在北移，闻风而动，随之带来的是重庆写字楼也在向北边发展。未来写字楼看北重庆！

　　如果说几年前一句“重庆向北”带动了金开乃至北部新区住宅产品迅猛发展，那么两江新区成立至今，“重庆向北”绝对是写字楼产品高举的旗帜。

　　近两年来，重庆三北地区一大批写字楼拔地而起。从财富中心、上丁企业公园、星系列、线外到融创·金贸时代、康田凯旋国际……据不完全统计，仅北部新区，就快速汇集了数十家各具特色的写字楼项目，且每一年数量都在不断增加。

　　与此同时，被誉为西部“陆家嘴”的重庆江北嘴更是规划了大批优质写字楼产品。据记者了解，目前江北嘴地区写字楼大部分已经卖给了国内外大型金融机构。除了已建成的项目被中国平安、华夏银行等率先抢驻外，一些被围墙圈起还未动工的写字楼项目也均名花有主。根据江北嘴规划，到2018年，该区域仅国际化甲级写字楼建设面积就将超过200多万平方米，这相当于目前解放碑商务体量的两倍之多。

　　产品业态丰富 满足各类企业所需
　　业界人士看好江北嘴新牌坊汽博中心等热点区域

　　相比传统商圈，重庆以北的商务写字楼产品形态更趋向多元化。

　　除了传统的高层写字楼，包括像企业园区，高档独栋小高层，别墅式生态独栋跃层等产品也有入市，可供选择范围非常广泛。比如，强调流线型设计的美全22世纪，将办公视野最大化，仅11层超低建筑线外·新境界等等。

　　重庆立业机构副总经理沈光明认为：“发展较早的商圈经过多年变迁，已有部分出现‘老龄化’的趋势，配套性能跟不上。与此同时，北部逐渐崛起。政府规划和政策都开始转向三北地区，同时高端人士居住地也主要集中在江北和渝北。所以，经济重心移动势必带动商圈的迁移，而写字楼北迁也有这个原因。”

　　“政策支持、优美的环境、完善的配套、四通八达的交通、低密度建筑空间等等，均为追求高品质和效率的企业带来了良好的商务环境，这成为吸引众多企业北迁的一大主因。”重庆同致房地产顾问有限公司总经理刘建雄道出自己的观点，在他看来，未来北区，江北嘴、新牌坊、观音桥、汽博中心等区域将是写字楼的热点区域。

　　新中心厚积薄发 投资前景被看好

　　事实上，从上半年销售情况来看，北区写字楼除了观音桥、江北嘴这两大核心外，一些新中心写字楼也成为楼市的“香饽饽”。

　　“商务市场正从传统中心区域向交通便利、产业布局丰富的新中心拓展。”晟城地产总经理陈卫东认为，今年上半年，商务市场就有了明显的变换，新牌坊、汽博中心乃至人和这些区域的商务市场较为活跃。

　　相比传统商圈解放碑，这些区域的价格具有一定优势。陈卫东给记者算了笔账，例如解放碑，目前写字楼价格约在2万~2.5万元/平方米左右，而新牌坊、汽博、人和等新中心普遍价格在1万~1.5万元/平方米左右，并且新中心的产品也极具优势，比如新牌坊的康田凯旋国际、汽博中心的融创·金贸时代以及人和的贝蒙盘古等等。这些产品在打造上一点也不逊传统商圈的优秀写字楼，而在配置上也较高。在区域分布上，则迎合了市场，所以更受购房者青睐。

　　值得一提的是，在二手房租金方面，这些区域也得到了充分的体现，比如三北地区，前几年租金价位约在30元~50元/平方米，而如今已涨到50元~100元/平方米。租金不断上涨，价格却极具优势，这也令其具备了更广阔的投资前景。

　　切 切诊，是指用手触按病人身体，藉此了解病情的一种方法。下半年，重庆写字楼市场将会怎么样？在销售巨大压力之下，写字楼还有没有新的突破口？这势必成为写字楼开发商必须面对，而且必须去应对的难题！切诊之后，也许他们的心里才会更有底气！

　　大规模放量

    下半年写字楼正酝酿血拼

　　下半年，重庆写字楼将大规模的集中上市，写字楼市场已经呈现出“供大于求”的形势。同时，在回笼资金的压力下，写字楼市场正悄悄的酝酿着一场“血拼”。

　　写字楼市场供大于求

　　2012年，写字楼大规模的放量，远远超过了当下商务需求的量，市场正逐步形成“供过于求”的态势。据晟城地产不完全统计，从2012年到2015年，预计各年的写字楼供应量分别将达到244.65万平方米、357.71万平方米、347.65万平方米和209.8万平方米，总计1160万平方米。而事实上，按照企业递增法和需求预测法推算，今后4年里，重庆写字楼需求量只有约696万平方米。这其中可能供大于求的写字楼体量约464万平方米。

　　“市场出现供大于求之后，带来的就是市场的激烈竞争。”市房协商业地产专业委员会专家委员、骏邦地产顾问执行董事林海彬分析说，在大规模的放量背景下，各开发商下半年将面临资金回笼的压力，势必会以价、或以性价比来提升市场竞争力。因此，“下半年的写字楼市场，势必会出现一场没有硝烟的‘血拼’战争。”

　　“但是，上半年尽管成交比较低迷，但高端写字楼的租金反而在上涨。这说明高端写字楼的需求在上升。”林海彬认为，在下半年，写字楼市场的“血拼”主要集中在中低端写字楼之间。同时，根据市工商局6月发布的“扶持民企发展”的规定，连核心地段的住宅也可抢夺中低端写字楼的一杯羹。因此，近期，某楼盘已经出现了“写字楼返租”的营销方式，就可预见“写字楼接下来竞争残酷性”的一斑。

　　多形态差异竞争促使写字楼品质更高

　　“从写字楼市场形态来看，主城已经形成了多形态的写字楼，市场更多的是差异化的竞争。”香港融恒营销总监刘澄认为，按照区域分布来看，今年主城写字楼已经形成了CBD写字楼、核心商圈写字楼、企业园区写字楼以及新中心写字楼，而这些不同形态的写字楼，它们满足的是不同的“客户群”。

　　如CBD写字楼，主要针对金融等大企业的；核心商圈的写字楼，如观音桥的融恒时代广场等，主要针对世界或国内的知名品牌企业的办公需求和针对第三产业的办公需求；企业园区写字楼，如西永的康田·国际企业港等，则主要是针对工业园区内的产业配套办公需求；而新中心写字楼，则主要是看未来的规划，投资未来。如此差异化的写字楼形态，带来的必将是差异化的竞争。

　　“但是，不同形态的竞争，远不是价格能解决的问题，而更多的是靠提高写字楼的性价比来实现。”林海彬指出，在主城写字楼饱和的竞争下，将促使各开发商在拼价格的同时，进一步提高写字楼品质，如电梯配置、公共绿化、人性化设计、针对性的办公配套等。比如，在融恒时代广场，每层楼的四角专门预留了总裁卫生间或行政茶水间的独立管线……如此，带来的是主城写字楼的品质将“更上一层楼”。

    单一业权受宠 或成重庆写字楼发展趋势

　　重宾保利国际广场、企业天地、金融街·重庆金融中心、英利国际金融中心……不少甲级写字楼逐渐变成“只租不售”、“半租半售”，以及整栋出售。日前，戴德梁行发布《2012年上半年重庆房地产市场回顾及下半年展望》时提到，“单一业权”或成重庆写字楼市场发展趋势 。

　　“英利国际金融中心是英利地产首次采用半租半售的方式。”英利地产相关负责人介绍，在此之前，英利地产已开发了3座地标式写字楼，只有该项目启动了部分“自持”的销售策略，其原因也是认为“自持”更有利于保证项目品质与产品的长期发展。而下半年即将入市的重宾保利国际广场和企业天地都将是以“自持出租”的方式来确保写字楼的品质。

　　事实上，随着重庆写字楼市场的发展，包括外资企业在内的高端客户对写字楼的整体品质、硬件水平和服务需求逐渐提升，而存量市场整体品质不高，以及“分散业权”为主的状况，难以满足这类客户的需求，而阻碍部分高端客户进入。

　　之前以“散售”为主的开发商已意识到“分散业权”对于写字楼品质与后续持续运营的将产生负面影响，“单一业权”的模式引起了部分开发商和投资者的关注，包括金融街·重庆金融中心、康田国际企业港均出现了商家整栋购进的实例，业内人士认为，重庆已经开始呈现对单一业权物业的迫切需求。

　　写字楼市场结构生变

　　戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端表示，在高端客户对高品质物业需求的刺激下，未来，甲级写字楼新增供应中有望呈现“单一业权”物业逐渐增多的趋势。

　　比起传统的“产权分拆销售模式”，产权高度统一的“单一产权物业”更能够满足国际大公司的需求。在选择写字楼的大户型时，客户可以有较大的自主性。同时，就像商场一样，单一产权的物业能够有效地控制进驻企业的业态。这是“单一业权物业”备受国际大公司和龙头企业青睐的重要因素。

　　据了解，需要大面积办公场所的高端企业越来越多，但是，目前市场上供应却相当有限。不少业内人士表示，这种供需矛盾在近两年中就已经出现，随着大面积写字楼的需求逐渐膨胀，重庆的写字楼结构也将面临调整。