限购之下
    写字楼投资成市场新宠

    然而，在楼市调控不断加码，国家去除住宅投资化的政策取向明确的当下，不少投资者把目光转向商业地产，写字楼作为商业地产的一部分，异军突起，集体放量。其中，较低的价格门槛和高回报、高收益的投资前景，让一直处于价值“低洼地带”的写字楼成功超越商铺，成为新一代投资宠儿。

    在调控政策下，投资者为何选择写字楼，原因主要有以下三点：第一，住宅限购政策下资金的挤出效应；第二，经济快速发展和转型下对写字楼需求的快速增加；第三，写字楼物业快速增值及稳定的租金回报率。而这一现状在“桥头堡”建设机遇下，正在如火如荼发展的新昆明更显突出。

    统计显示，截至2012年底，昆明在售和即将销售的写字楼项目共计19个，总建筑面积约174万平方米。其中在售项目15个，总建筑面积约108万平方米；待售项目4个，总建筑面积约65.9万平方米。2012年昆明在售及即将销售的写字楼主要集中在南市区和中心区，南市区9个项目总建筑面积约90.8万平方米，中心区5个项目总建筑面积约44万平方米。进入2013年，昆明楼市预计还将有136万平方米的写字楼推向市场。由此，在未来1～2年内昆明市写字楼投资热度将不断上升，竞争也将进一步加剧。

    再看国内写字楼市场，2007年7月~2011年12月，北京、上海5A甲级写字楼连续53个月上涨，整体涨幅超过50%。2011年北上广深等一线城市写字楼租金均创新高，其中北京甲级写字楼租金高涨41.4%，上海写字楼租金累计涨幅17.4%，而上海浦西和浦东中央商务区办公楼空置率仅为5.2%和7.4%。在昆明，高端写字楼也呈现出了供不应求的发展态势，虽然租金较高，但仍很受市场欢迎。调查报告显示，目前高端写字楼存在很大的市场空间，高端写字楼的入住率也较高，大部分达到90%以上，有的甚至能达到100%。可现实却是，昆明目前的高端写字楼并不多，一些区位较好的写字楼也存在房子老旧、停车位有限、配套跟不上等问题。因此，昆明的写字楼亟待升级，具备国际化、地标价值的高端写字楼更成为市场空白。

    竞争加剧
    顶级写字楼引领市场方向

    何谓顶级写字楼？何为具备地标价值的写字楼？一千个人眼中有一千个答案，顶级写字楼没有一个统一的标准，更像是一种约定俗成的统称，业界一直以来对此也争议不断。而对于企业和投资者而言，有着“顶级”、“地标”标志的写字楼，自然是市场上当仁不让的首选。

    不难发现，高端写字楼物业，已成为房地产市场投资的新风向标。由此，在发展带来的机遇与竞争带来的风险并存的写字楼市场发展现状下，由于写字楼投资的复杂性和专业性，使得如何选择适合投资的优质高端写字楼成为广大投资者的最大困扰。那么，如何选择高端写字楼，规避投资风险呢？

    首先，地段一定要好，最好是市中心的黄金区域或政府重点规划发展的城市区域。CBD区域的增值前景是最高的，而城市区域的拓展，只会让各个中心区域更加增值。其次，综合体项目价值增长性凸显。写字楼作为专业的商业办公用楼，涉足商业并不影响写字楼的纯度，而更能体现其人性化。合适的商业规划，足够档次商家的加入，必然为写字楼价值的提升增加更多空间。其三，投资的写字楼要是城市的地标性建筑。地标性的建筑升值空间较大，与商业类似的道理，如果购买的写字楼知名度很低，市场认可度较差，那升值空间自然不会很高。其四，公共空间是升值的关键。公司精装写字楼的重点在公共区域，如果把楼比喻成“势”，公共环境与空间就是场，写字楼的造场是非常重要的。其五，看配套。写字楼的电梯品牌、数量等都直接影响到公司的效率。最后，要看服务。商业物业的成功很大程度上取决于后期的管理水平，苛求的服务水准而不是计较物业费的高低显得更为重要。而其中，品牌价值及运营能力，绝对是保障高端写字楼物业持续良性发展的关键。而纵观当下昆明的写字楼市场，符合条件的高端写字楼产品少之又少。

    但我们也看到，随着俊发中心、欣都龙城的建成投入使用、西山万达广场、融城金阶、七彩之门、七彩云南·第壹城、润城·第一大道等一批写字楼项目的兴建，未来昆明的高端写字楼市场一片繁荣，值得期待。其中，商业领军品牌万达广场的入驻，无疑成为了焦点，昆明西山万达广场这个总投资近100亿元的地标项目，是万达集团2012年已开业和在建的约70座万达广场中为数不多的A级旗舰店，高300米的万达昆明双塔，或将成为昆明写字楼市场中的NO.1。