最近大家讨论物业税，许多议论很雷人，也很经典。比如上海的谢百三教授的观点，任志强先生的观点。物业税事关民生，关系全国老百姓，物业税出台需要谨慎施行。这不，关于物业税的讨论与研究已经六年了，以往是只听楼板响，不见人下楼。但是现在不同了，前不久国务院在近期工作部署中提出了研究与出台物业税的问题，这说明，物业税启动在即。许多人要说，“狼”终于要来了。

　　我在这里要提出一个不为人们关注的话题，就是住房与商业地产的产权问题，归结起来，就是一个七十年产权问题。有些地方，产权已经到期了，亟待解决，要给个说法。其实许多人没有想到，房屋产权问题与物业税有着十分密切的关系，物业税出台了，房屋产权七十年改为永久的前提条件也就具备了。房屋产权期限很重要，可能比物业税还要联系每一个人，值得好好研究一下。

　　下面说说我的六个观点

　　一、 七十年产权从何而来？

　　其实七十年产权的提法是个权宜之计。本身是我国计划经济转型时期的一个探索性临时性办法。向市场经济过渡需要一个过程。土地市场逐步商品化，住房市场要逐步商品化。虽然我们知道，土地市场目前是使用权在商品化，土地产权还没有商品化。但是应当看到使用权商品化是产权私有化的一个步骤或一个过程。否则，土地批租了，多少年，时间太短，政府怎么收租金？是个问题。对开发商而言，土地上建的是建筑物。依据近年来对建筑物的有效期与使用寿命来说，多数定义为七十年。因此这个七十年与土地批租的七十年连贯起来了，也是七十年产权的由来。但是这里头有多个因素没有研究。一是建筑物使用寿命真的七十年吗？近五十多年来，我们看到是，许多建筑物不到30年就拆除了，甚至不到20年就拆除了，究其原因一是建筑质量不行，二是建筑物功能不能，三是建筑风格不行。不信你在北京的三环四环边绕一周，许多建筑物才20年寿命，就待拆除了。原因第一是功能落后，可能大多数建筑物来源于计划经济时代，厕所狭小，设施落后，面积不足，生活方式太落伍了，因此要拆除。另外一种是建筑风格与标准落后。许多住房，建设得四四方方，象个箱子，连点起码的造型也没有。活象当年文革前的照相馆给个人照相的那一种，非蓝即黄，式样单调，格式呆板，房屋的那些窗户门也是极简易的，能省就省。风格上，好似文革期间的衣服，那个土得掉渣的，送给你也不穿，一穿就是出土文物了。住房也一样，所有功能都落伍了时代一大截。因此，我们说的被拆除了的基本上不是建筑物寿命本身的问题，而是功能风格与设计落后了时代了。

　　二、 建筑物究竟是多长寿命？

　　是不是建筑物就是七十年寿命？并不是。有个说那是因为部分建筑材料寿命是七十年。这个说法不完全站得住。不能因为部分建筑材料的理论使用寿命就断定其实际使用寿命。砖瓦厂的砖头使用寿命是多长？专家告诉我，理论寿命是15年，为什么？有的人还说是七年。如果你把一块砖头放在盐碱水里，用不着十年就剥落了。但是有的建筑物上的砖头已经200年了，也未见损坏。河北定县的木塔，按照专家的说法，理论寿命维护得再好五十年也差不多了。因为风雨虫蛀，加上地震，其它灾害，但是实际上它已经存在了数百年上千年了。理论说法是从最恶劣的环境去说的。要绝对安全，也没有错。如果一味按那个说法，天安门都拆除十回了。理论寿命就是这样。但是我们看到，武则天的乾陵建筑至今是1400余年，赵州桥也是老寿星了，杭州的六和塔，木结构的，在风雨漂摇中翻修后也大几百年了。最眼见的是上海外滩，外国租界时的老建筑，一百多年早过去了。我在研究它的时候，我认为，如果不是大地震，不是人为破坏，这些建筑物还能坚固耐用三五百年。当然门窗除外，水暖气件除外。所以七十年的产权并不表明只能用七十年。建筑领域专家告诉我，现在的建筑物从质量上来说，与过去相比，各方面的计算非常精确，建筑物的使用寿命长着呢。几百年前的建筑物什么水平，连个地基其实都没有处理好，那里能象现在，多大建筑物，要多深的桩基础，再小的建筑物地基部门也要圈梁，甚至整体浇筑，所以，七十年是绝对安全绝对保险的说法。至于建筑物实际寿命，可能要长得多得多。也许200年，也许300年，总之，未来的建筑质量检测，肯定比现在更科学，不可能让百姓住在危房里。

　　三、 物业税与七十年产权的关系。

　　这个话题要展开谈。当初七十年的来由我们知道了，是因为这个原因我们定了七十年。其实就是定了这七十年，当初是为了土地出让金的好收，总得有个依据。因为那时候没有物业税。就是说，在持有过程中是没有税的。只要你一购买，就是你的了，再也用不着交税。也就是说，你一买就是历史，就是永久，没有人再能动你的产权了。也没有人再向你收税了，你就可能传下去。那么，传多久呢，最严酷的环境，那个住房只能保有时间就是七十年。所以要给个时间。但是当初没有物业税。物业税出台是保有环节征税，因为如果保有环节一征税，如果房子旧了，保有环节的税率高了，摆在自已手里不划算，这个房子就可以拆除了，荒废了，遗弃了。这个过程就是自我选择的过程，能保有多长时间，自己说了算了。

　　四、 物业税的基础条件是产权私有化与永久产权

　　研究一下市场经济的国家，开征不动产税的，在我国就是开征物业税的，都是建立在永久产权基础上的。因为物业税与永久产权互为依托。因为市场经济规律要求这样做，关系才理顺。不过你千万不要以为永久产权会一直“永久”下去，因为有不动产税，即持有税，遗产税，这些税收会制约那些没有社会效率的持有者，使得这些房屋与建筑物有效利用。比如，近几年的美国，有数以千套一美元一套的别墅在打广告销售。为什么，不是因为房子不能住了，是因为产业变动了，住在那个地方找不到好工作了，所以继续保有不划算，于是产权人选择了放弃。开征物业税的基础是产权私有化，永久产权，否则公民的个人财产与公有财产管理与交易就没有办法衔接。

　　五、 从七十年产权过渡到永久产权难吗？

　　回答是不难。因为，咱们中国是发展中国家，普通老百姓的主要资产就是那一套房子。所以，房屋产权永久化是普通老百姓的愿望。更重要的是，让房屋产权永久化，不仅是普通老百姓的需要，也是全社会的共同需要。确实，先富起来的人们房屋更多，这一批人比咱普通老百姓更需要。不信，你到街头任意找一个有房子的人，他一定会赞成产权永久化。你找一个没有房子的人，只要他是一个勤劳致富的人，他也会赞成产权永久化。因此这个命题是一个绝对多数拥护的命题。当然，从七十年产权到永久产权，从法律程序上是个过程，要先出台物业税，后出台永久产权法规，这样才连贯起来。

　　六、 房屋产权从七十年过渡到永久，政府从管理难度与财政收支会有问题吗？

　　房屋产权从七十年过渡过永久，显示了市场经济过程中的一个质的飞跃。它是市场经济的基础。什么时代将住房产权永久化，这一决策将会写进历史，它是历史发展的里程碑式的政策。那么，政府的管理上会有难度吗？笔者的研究是，原来的七十年产权，管理上的难度是极大的。你想一想，七十年到了，不管那个房子是好是坏，政府都难以操作。那个房子还好好的，你要让普通老百姓再交土地出让金，不容易。那个质量太差的，功能陈旧的，需要提前拆除的，也会有问题，一拆除，你的产权没有了，又是一场扯皮的官司。结果是普通百姓进也不是，退也不是，政府同样处在进退两难的境地。而产权永久化给百姓与政府都摆脱了干系，许多领域一下子关系顺了。从财政收入看，产权七十年，政府的一下收全了费用，收得太多了，社会承受不起。收得太少了，也不够应付七十年的管理。其实我们现在收的七十年费用，多数不到三年，这些费用就用完了，只好寅吃卯粮，接着买地。可是地不是源源不断的，但是房屋产权从七十年转化为永久产权后，收取物业税，在持有过程中征税，可以根据经济发展情况征税，可以根据产权人经济承受能力征税，可能根据社会管理需求征税，这样的税收才有针对性，也有可行性。可以这么定义，让房屋产权永久化，通过物业税来调节公平与效率，通过量入为出，政府的开支更有保障。将来一定会有人说，房屋产权永久化政策，是政府社会管理、税收管理科学化的一个重大步骤，值得在管理史上立一个丰碑。

　　李开发，著名经济学家，《中国经济名家讲坛》副理事长，中国管理科学研究院研究员，中国企业改革与发展研究会常务理事，华商国际城市规划设计研究与培训中心主任。他是坚持中国走市场化发展的主流经济学家代表人物之一。