据不完全统计，近期衢州市中心范围采取产权式商铺模式操作的商业项目有四五家，越来越多的产权式商铺来了。然而产权式商铺究竟是不是限购政策下人们的投资好去处？

　　虽然项目后期管理公司给出了一定的解释，但面对越来越多的产权式商铺，业内人士提醒：经过开发商精心包装的产权式商铺，听起来投资回报率高，但市民切莫盲目地投资。

　　“今年1月份购物中心开始营业，因为生意不好就想趁早转租，3月份时已经贴出低价急转的字条。”采访中，在市区开茶楼的付小姐告诉记者，当初看到宣传上说是有高额返租，又有电影院等等比较知名的品牌签约进驻，地处市中心地段，估摸着今后这里的发展应该不错，可没想到商铺到现在都没能转让出去。付小姐感慨：“被开发商的包装手法迷惑了。”

　　细心的市民可以发现，市区还有几家正处于前期的产权式商铺，打出的广告语甚是撩人，或者售后返租给人感觉降低了投资风险，或者会举办与某某品牌的签约仪式，或者在销售过程中宣扬其投资回报率……“售后返租只是一种方式，还有些在开发规划阶段，开发商在宣传中强调已经与一些国内外的大牌商业机构签订合作协议，做广告时喜欢非理性的诉求，如‘一铺养三代’等等。”一位业内人士指出，与住宅开发过程中的开发商热衷“概念营销”不同，商业地产开发商对产权式商铺的包装已经进入了一种全新的境界。

　　只建不管或难成气候

　　据记者了解，一旦经过“产权式”包装，商铺的价格往往高于同一地段的其它商铺。去年在市区某产权式商铺热销的带动下，市区商业用房价格也出现了明显攀升，去年1-7月份，商业用房成交均价也达到了1.4万元/平方米，比2011年整年的商业用房成交均价7618元/平方米几乎翻了一番。从相关部门的交易记录看，一些市民大手笔购买这类的产权式商铺，有的一次性购入十多间，有些单价高达9万元。

　　“开发商们制定的过高销售价格，有可能已经透支了投资者的收益。”业内人士透露，其实返租的“羊毛”还是出在羊身上。开发商承诺的回报率为8%至10%，但实际上，开发商在售铺时，就已经按比例将楼价提高了。开发商提前得到了这笔钱，然后再逐年返还给小业主。如果开发商能顺利将铺位再租出去，还可以另赚一笔。由于这种方式迎合了部分小业主的投资心理。在10年-15年包租、年回报率高达8％甚至10％的诱惑下，不少人选择了这种投资方式。但很多业主投资产权式商铺后，返租金得不到保障，导致投资资金被套。

　　除此外，产权式商铺容易出现开发商只建不管，商铺售完后抽身而退。造成一些急功近利的开发商只从销售难易的角度去设计房产项目。有些开发商为了转嫁风险，尽快套现，根本不重视商铺的后续经营。一旦日后的经营出现问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，运营商也可以临时退租，拍屁股走人，留下的“苦果”只有业主慢慢品尝。

　　产权式商铺投资要谨慎

　　“衢州现在的商业项目非常多，现在看来有一些盲目迎合市场需求，缺乏市场调查。”一位业内人士指出，商业项目和住宅项目“同科不同目”，商业项目不是住宅项目，住宅项目销售出去就可以了，而商业项目却还需要后期的运营才可以成功，对开发商或经营团队的专业性要求较高。

　　为此，业内人士提醒市民有几个环节需要注意，在购买时应该对开发商或其指定管理机构的评估，重点是公司的实力、信用以及管理团队的专业素质和经验。其次，对商铺投资价值进行判断，重点是对商圈和商圈的历史文化的研究、对地段的研究，包括对城市规划、交通、商业业态、对竞争性物业的研究、对消费者消费能力、消费心理、消费行为的研究等；也包括对商铺本身的考察，包括建筑结构、功能、开间、进深、层高、面积、公摊、水、电、气、暖及其它附属设施等的考察。

　　“有时候开发商会举行招商仪式，一些知名品牌商签约，但这些品牌商最后都不一定进驻。”业内人士提醒，在招商过程中，投资者也不可对此掉以轻心，如果有可能，也要参与到对候选承租方的考察中，要对潜在的备选商业机构的行业、业态、品牌、经营管理状况进行评估。

　　另外，商铺投资的风险表现为收入的不确定性，投资者的收益来自于下游商业机构支付的租金，所有可能影响下游商业机构正常经营的环节都是需要防范的，包括政策的变化、消费市场的变化、竞争性业态的变化、竞争性物业的租金水平、下游商业机构自身经营管理上的问题等。一旦下游商业机构经营失败，商铺的空置期越长投资者的损失就越大。

　　几年前，衢州曾兴起了一股产权式酒店的热销，高额返租吸引了很多人投资，但真正得到的收益并不高。近两年来，有大型商业综合体以类似的形式出现，引起了投资者的关注。

　　据记者了解，这类产权式的商业综合体在衢城越来越多。那么，这种以高额返租形式的产权式商铺，能否成为投资市场上的一块“馅饼”？连日来，记者对此进行了调查了解。