中国房地产市场在2008年进入了调整期。而在多年严厉的宏观调控之后，中央再次提出“发挥房地产支柱产业作用”。时隔十年，同样的命题早已有了不同的背景和内涵，在“保增长”之外，亦强调了“保民生”。而弥补了保障短腿，透明和规范有望成为未来房地产市场的发展方向。

    楼市： 扩大内需的重要驱动力

    年终岁末，在中国最高级别的经济会议上，中央有关领导提出：要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。
时隔十年，我国政府再次明确了房地产在国民经济中“支柱产业”的地位。

    上一次是在１９９８年，面对亚洲金融危机之后我国出口下降和国内有效需求不足导致经济增长连续下降的情况，中央采取了一系列扩大内需和鼓励出口的政策措施，包括加大基础设施建设、取消福利分房、推行住房制度改革等。房地产被确定为“支柱产业”，中国在城市化过程中迅速释放出的居住需求，有力地拉动了建筑、钢铁、水泥、家电等上下游产业的发展，保证了我国经济平稳增长，成功实现了“软着陆”，成为上一轮“内需驱动”的重要发动机。

    在“扩大内需”的总体部署下，１１月５日国务院出台了拉动经济增长的一揽子计划，即“国十条”，总投资规模达到４万亿元。在“国十条”中首条内容就是“加快建设保障性安居工程”，这显示出政府通过住房市场拉动内需的决心非常大。１１月１０日，国务院召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议，部署七项落实扩大内需具体措施，第三条专门就稳定房地产行业进行阐述，要求“认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势”。

    上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示，国际经济形势急转直下，拉动国内投资和消费，房地产行业的引擎作用毋庸回避。

    在我国，房地产行业增加值占ＧＤＰ的比重２００６年达到４．５％，２００７年这一数据进一步攀升到超过５％，成为名副其实的支柱产业。如果从产业链的角度衡量，房地产行业投资可以拉动５０多个相关行业的发展，其间接创造的价值更大。

    “正是因为房地产行业的这一特性，我们可以在经济发展历史上观察到一个有意思的规律——只要国家放开房地产的发展，宏观经济就会高涨，而经济出现过热的情况，又和房地产发展过猛脱不了干系。”杨红旭说，“打压房地产的后果，是经济增长逐步减速，而下一次经济启动则又得益于房地产行业的复苏。”

    “保增长”更强调“保民生”

    “今天我们提房地产‘支柱产业’的地位，跟十年前已经完全不同。”复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成说，“历史从来不是简单的重复，‘保增长’更要强调‘保民生’，这也决定了这一轮房地产投资的结构，将以保障性住房为主。”

    根据中央大力发展保障性住房的要求，住房和城乡建设部提出，未来三年将投资９０００亿元建设经济适用房和廉租房，这既是保障民生的必补之课，也是拉动经济增长的内在要求。

    据测算，房地产业每增加１００万平方米建筑量，就能吸纳３０万人的就业，增加钢材２万吨、门窗８万套以及２万套左右的卫生洁具需求量。据此，仅以今年北京８００万平方米保障房和“两限房”的开工计划，就能解决２４０万人就业，并带动钢材、水泥等市场需求。而全国各大城市加大廉租住房建设力度，加快棚户区改造和农村、游牧民安居工程，将有效激活经济增长动力。

    《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出，未来３年全国平均每年新增１３０万套经济适用住房。２００９年将以实物方式结合发放租赁补贴，解决２６０万户城市低收入住房困难家庭的住房问题和８０万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。到２０１１年底，基本解决７４７万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题和２４０万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。

    市场还原：从粗放到规范

    很多人对于“支柱产业”这一提法心有疑虑，认为这是把中国经济绑在房地产战车上，经济增长高度依赖房地产投资，增长缺乏质量，且在累积风险。

    “过去十年，既是房地产业快速发展的‘黄金十年’，也是房地产业粗放经营的十年。房地产开发商和地方政府从中分割了大部分利益，某种程度上透支了行业发展的未来。”杨红旭说。

    在计划到市场的剧烈转型中，由于对市场及政府定位缺乏科学理性的认识，中国的房地产市场从一开始就拐进了歧路，成为一场狂飙突进的利益盛宴。地产商开始占领中国富豪榜的多数席位，而另一个被广泛引用的数据则是，２００７年我国地方财政收入２．３万亿元，而当年全国土地出让金超过１万亿元。在很多城市，地方财政对土地收入的依赖度超过５０％，成为名副其实的“土地财政”。

    在这一过程中，不仅保障缺失，市场也极度混乱，监管缺位、暗箱操作层出不穷。一位不愿透露姓名的地产商接受笔者采访时表示，如果说房地产业有暴利，主要在于其“杠杆”作用，它撬动了金融和土地两大要素，而这两个要素在中国恰恰是垄断的、最稀缺的。“笼在袖筒里”、信息不对称，就有可操作空间。

    而对于不少买房人而言，不仅要承受高房价，还要忍受延期交付、面积缩水、质量缺陷等一系列烦恼。譬如，南京的王妍购买了南京市“长江路９号”的一套酒店式公寓，今年８月交房的时候发现，合同约定的“精装”变成了“简装”，墙壁有裂缝，地板发霉，空调不制冷，电灯开不亮！

    中国人民大学公共管理学院副院长、经济学博士许光建说：“过去几年大家对房地产市场只盯着房价这一个问题，但由于药不对症，一直没有很好地解决。当前要做的，是进一步深化住房体制改革，加强制度建设和市场规范，包括规范土地出让，打击囤地囤房，公开交易信息，保护购房者权益等，让买卖双方能够平等博弈，真正发挥市场的调节作用。”

    客观地说，我国推行住房制度改革１０年以来，大多数百姓分享了改革成果，住房条件大大改善，城市基础设施日新月异，这一点有目共睹、不容否认。当前大家对高房价的诸多不满，正是由于市场发育不完善、管理不成熟造成。

    一位经济界人士表示，我们在讨论公共政策的时候，一定不要被自己的经历和利益所左右。去年股市涨到６０００点的时候，但凡有点理智的人都应该承认有泡沫，但大家却希望它涨到１万点。而当泡沫吹破之后，我们应该反思的是，为什么没能及时、有效地阻止泡沫进一步膨胀，以及如何才能以最低的成本消化泡沫，而非不计后果地将泡沫戳破。股市如此，房地产市场也一样。