近日出台的“限购令”，又令商铺和写字楼迎来新的春天。一位投资客豪掷1亿元购买位于深圳后海湾的11个商铺，最近炒得沸沸扬扬，福田CBD也出现投资客豪爽买下整层写字楼的情况。

    记者调查发现，不少投资客在“限购令”下无奈的转战商铺和写字楼，然而商业地产较高的投资门槛，不再理想的投资回报率，都令不熟悉商业地产运作的“新手”存在较大投资风险。

    现象：商铺投资多“豪客”

    在“限购令”出台不久，一位投资客豪掷1亿元购买位于后海湾的11个商铺，近期在深圳一直炒得沸沸扬扬。

    记者采访地产中介了解到，自“限购令”出台后，看住宅楼盘的人数大大减少，但是却带动了前来看商铺的投资客。地产经纪小卢告诉记者，其实从今年4月份楼市新政以来，不少住宅投资客就已经开始关注商铺市场。十一之后，来了解商铺信息的人，比7月8月约多出2倍。

    港置地产工商部的唐照飞告诉记者：“国家出台限购令后，深圳福田CBD的价格一直往上涨，有钱人都将资产投向写字楼和商铺，还有投资客豪爽买下整层的写字楼。”

    分析一：写字楼价格大势看好

    中原地产(工商铺)写字楼金中环北分部张华伟表示：“在深圳，商业与住宅存在价格倒挂的情况，中心区写字楼的均价仅为3.8万~4.2万元/平方米，然而附近的住宅楼价格则高达4.5万元。长远来看，深圳的写字楼价格趋势看好，有专家预测5年内能达到7万元/平方米。

    他建议，如果是短期投资客，比较容易出手的是50~100平方米，等待半年左右价格上涨后抛掉。如果是长线投资客，可以投资100平方米以上的，持有2~3年后等待时机出手，获利更大。

    然而，他表示，目前投资商业和写字楼的门槛比较高，特别是东门、华强北等地的商铺都炒到顶了，东门的商铺高达40万元~50万元/平方米，投资回报率并不高，一般写字楼的租金回报率约为4%~5%。

    分析二：近期转投商业地产带有盲目性

    深圳旅游和地产研究中心主任宋丁表示，自从去年下半年以来，深圳的商铺和写字楼的价格已经处在上涨的阶段，只是没有住宅显现得那样猛烈。而对于投资客来讲，近期转投商铺和写字楼的这类人，有部分其实是带有不理性、盲目性的人，他们其实对市场并不是了解很深刻，就把自己资金转移。

    此外，在这一轮政策的影响下，资金转移进入商铺、写字楼，可能对未来国家地方的政策也有一定的引导作用。

    对于目前投资转向商铺和写字楼的投资客，中原地产总经理李耀智提醒，商铺和写字楼合理的投资回报首先要考虑本身租金的回报率。另外，商铺和写字楼也不一样，写字楼一般是在一栋楼里，价格都差不多；而商铺却不一样，即便在同一条街道，价格不一样，成交速度也不一样。

    李耀智还指出，深圳较旺的商铺区域如东门、华强北，这里投资门槛高，风险也高；写字楼如福田中心区，这里平均也要7万元/平方米。

    投资提醒：

    中原地产商铺西区经理肖霄表示，从住宅市场转战过来的投资客大多对商铺一知半解，并有两个误区：

    误区一：租金回报率要求高

    经过近一年的价格攀升，商铺的平均租金回报率已经大幅下滑，一般只有3%，甚至一些新城区的回报率只有1%或2%。

    误区二：面积大、单价低的商铺划算

    与住宅不同，商铺最重要的并非面积，而是位置。大面积低价铺可能面临租金低甚至难以出租的局面。

    银行贷款难度大

    据了解，投资商铺的门槛很高，一般要求首付五成以上，10年内还清贷款。

    同时银行对申请者要求更严格，商场的内铺往往还很难获得银行贷款。

    要弄清楚商铺真实面积

    建议投资客一定要弄清楚商铺的真实面积，因为现实中不少商铺分开几部分，有可能投资者看中的铺位，只是一个大商铺的一部分，即使买了也不能独立经营。