专家断言商业地产五年后或遭调控(2)
名词解释
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。
怎样做好商业地产?
虽然本次论坛没有专门针对“怎样做好商业地产”进行讨论,但从专家们的发言中也可以寻出蛛丝马迹,可总结为公司战略、政府关系、城市策略和规划设计四方面。
焦点
公司战略:解决好产品问题
九洲远景商业管理机构战略顾问副总裁许焕升认为,商业地产投资比较大、回收期比较长。对于这样的行业企业要发展好,必须清晰知道自己要做什么和运作什么产品。也就是说商业地产的战略要明晰。
企业在开发和定好战略之后就必须解决产品的问题:作为一家企业你具备什么样的优势?有什么样的能力?适合开发什么样的产品?另外,产品也间接决定企业要拿什么商业地块。
政府关系:谈好优惠和配套
金地商业地产公司常务副总裁潘韬指出,做商业地产的很多成本,前期跟政府不谈好,后期会一个一个地表露出来。其实每一个政府对商业都是有税收优惠的,而且从区县市甚至省每一个级都有优惠,你在拿地之前一定要跟政府谈到税收问题,这个是降低成本提高利润的办法。还有,做一个大型的城市综合体,门口至少有七八条公交线,这个时候就需要跟政府谈。拿地的时候跟政府谈,政府会跟你设置,如果你开业之后再来谈就门都没有。如果因交通配套不够而自己设置免费公交,成本就要增加不少。
在商业地产这个领域,跟政府拿地谈判是最好的成本控制。建议企业在拿地之前,很多的配套设计是政府可给可不给的,都要一一列出来,管政府一一地提。有一些重复建设,政府会不管不顾,因而一定要跟政府谈到相对的恶性竞争的事情,在布局上给政府打好预防针。
城市策略:一定要本地化
上海证大房产董事吴洋分析,在不同的地段区域有不同的消费模式,不同的文化背景要沿着不同的办法做。在进行一个大的商业地产开发的时候,首先要认清城市的发展方向,第二个是研究消费需求。百思买全球副总裁王健认同吴洋的看法,百思买在进入中国5年以后,在今年2月份把上海所有的百思买关掉就是吃了没本地化,照搬美国模式的亏。因而他认为,不管是开发商还是商家,每进入一个地区和城市,一定要本地化,适合当地消费习惯,如果放弃了本地化,有可能会让我们有机会的,变成没有机会的。
规划设计:以消费者为导向
大润发中国区发展部总经理洪万康建议,做商业地产的时候,先招租确定客户,按照客户的要求,行业的标准来设计,如果未来经营不善他不做了,别的人来了之后还可以做。很多地产公司把商业楼建好了,找不到合作伙伴,最后发现需要拆改的地方很多,最后不得不进行改造,造成了很多的浪费。而在具体设计上,他认为应该以消费者为导向:汽车怎么进来、消费者怎么进来、停车停在哪里和消费者需要什么等。只要人民来了,币也就来了。北京和美商地投资管理有限公司董事长穆建玮认为,主力店要跟开发商共同建设商业体。主力店要学红星美凯龙,一定要前期的时候就要派人来支持,与开发商共同设计一个城市综合体,把规划做在前面。
相关阅读:
- ·萧山、钱江新城领衔杭州写字楼市场(12/05)
- ·商业地产转型应对电商挑战 王健林PK马(12/03)
- ·商业地产租金上涨过快 零售业发展危害(11/26)
- ·写字楼进入年底冲刺期 商业地产风险加(11/21)
- ·面对马云豪言 商业地产,你hold得住吗?(11/20)
- ·杭州商业地产后劲足大型综合体最吃香(11/19)
- ·你会挑选商铺吗?好商铺才能真正聚财(11/19)
- ·马云“商业地产打压论”并非空谈地产(11/14)
- ·上周杭州写字楼成交均价稳中略降(11/14)
- ·中国商业地产呈现出放缓态势(11/12)