写字楼选择中有哪些财富机密?(2)
“比如,我选两个投资标的城市,以短租逐利为第一目标。假设一个选郑州,一个选深圳。那就考察这两个城市的写字楼租、售比。我举数理来推导:假设在郑州,可依据(比如均价)的月租每平方米为50元,买入价为每平方米为4000元,那么,比值就是1:80。在深圳,可依据的月租为80元,买入价为10000元,那么,比值为1:125。”
“这也就是说,用80元投资,在郑州,可以每月赚到1元钱,而在深圳,则要投入125元,才能赚到1元钱。很显然,单纯以这个计算,资本在郑州的逐利能力更好。不过,在实际投资中,必须考量其他因素,来综合决策。”
“第二步,假设我们把投标的城市定在了郑州,接下来就是选定具体的投资标的。在对写字楼相关知识了解甚少时,可以从开发商的品牌知名度、专业度上入手。”
“因为在高端写字楼市场,开发商依靠专业精神,可以过滤掉竞争对手。你调研开发商的专业度的过程,就是投资标的浮出水面的过程。除了调研开发商的资金实力、口碑形象,具体到楼宇层面,你要调研它的建筑设计的人性化程度、5A智能化水平。”
“第三步,也是常常被忽视却极其重要的一环,是调研它的物业服务团队。物业服务,直接关系到未来租售收益。因物业服务而功亏一篑的,也很常见。因为它马好,但鞍不好。”
“投资高端写字楼,必须从以上几个方面考察标的专业性。任何投资,都必须做到心有所依。”黄福堂说。
顺势利导 绿色建筑是写字楼发展方向
绿色建筑,将是今后写字楼品质的核心指标,这是全球趋势
10月22日,仲量联行董事MR COUTTS来到郑州,参加某项目的活动,在本次活动上,他对全球写字楼发展的趋势,有一个研判性的发言。
仲量联行是世界五大行之一,也是唯一连续三年入选福布斯白金400强的房地产投资公司。MR COUTTS说,在仲量联行的研究体系里,他们把全球的城市群分为4个类型。一是世界级城市,二是转型性城市,三是新兴城市,四是初期型城市。仲量联行的分级标准,主要有三个指标:透明度,资本流入度,基础设施。
“衡量一个城市,楼宇的质量是重要的指标。我在北京、上海,同时在郑州也看到了很多世界级的楼宇典范。”MR COUTTS在谈到写字楼时说,“绿色建筑,将是今后写字楼品质的核心指标,这是全球趋势。”
MR COUTTS认为,未来驱动写字楼市场的重要因素,一是定制需求,二是空间灵活,三是科技性,四是物业管理。“未来科技发展的迅速,但是我们不会看到颠覆性的转变。产品的差异化竞争,是未来的主要竞争要素。办公的灵活性、多样性和可改变性,是未来关注的要点。”
关于定制需求时,MR COUTTS举了两个例子,一个是苹果公司,一个是香港汇丰银行。对这类总部性需求,应前期设计时,就请他们参与进来。因为这类客户,会将楼宇视为品牌文化的一部分。
在5A智能技术方面,MR COUTTS特意提到了语音技术及其协作技术。他认为这很快会成为甲级写字楼的一个科技性标志。“因为有了这个智能技术,你可以在办公楼里办公,也可以在外面办公。协作性技术的引入,会让团队更加紧密。”
MR COUTTS特别讲了一个故事,来强调高端写字楼物业服务的重要性。“在有着300万平方米存量市场的迪拜,渣打银行居然在这里找不到一个合适的写字楼,来做总部办公场所。不是迪拜没有好的建筑,而是没有好的物业管理团队。”
投资秘籍
除了地段、开发商品牌、配置、后期物业管理等常规条件外,选择开发商自己持有绝大部分、另有少量出售的写字楼会更有保障,开发商会加强对整个项目品质的管理,对招商营销推广也有较强的带动作用。时间也证明,开发商自持的写字楼在租赁市场竞争力更强,租金水平更高。
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