2011年，在中央和地方政府对住宅地产市场持续调控的背景下，传统住宅市场投资空间缩小，转型商业地产成为市场的主旋律，这让中国商业地产在2011年得到了迅猛发展。

    日前，多家房地产咨询机构纷纷公布研究报告指出，2012年，中国商业地产发展将呈现持续升温态势，但投资者选择商业地产时需要考虑策略。

    写字楼租金未见顶

    第一太平戴维斯的数据显示，北京甲级写字楼在2011年第4季度内需求保持强劲，净吸纳量增至231000平方米，比上季度净吸纳量几近翻倍。有限供应及持续强劲的需求推动空置率环比下跌2.1个百分点，至4.2%，是近10年来历史最低值。同期，北京甲级写字楼市场平均租金环比上涨7.5%，达到每平方米每月人民币278.2元，同比攀升44.2%。

    尽管租金略有不同，但戴德梁行的报告同样指出，北京甲级写字楼的租金涨幅远远超过上海和广州。另一家机构——高纬环球的报告则透露，自2011年第三季度起，北京甲级写字楼租金超过上海，成为中国大陆租金最贵城市。

    高纬环球的报告同时指出，在上海，2011年第四季度甲级写字楼空置率同样再创年度新低，由上季度的7.0%下降至本季度的4.8%。众多外资企业将把重心放在中国区的扩张，而国内企业也将日益表现出更加旺盛的需求。

    虽然租金连创新高，但一线城市写字楼租金走势却仍呈上升势头。高纬环球中国区研究部董事、英国皇家特许测量师张平表示，北京和上海的甲级写字楼的租金在2012~2013年仍将继续上涨，上海的涨幅预计可达10%~15%。

    高纬环球中国区企业服务业务执行董事王铮分析说：“2011年，写字楼租金上涨的趋势反映在大部分一二线城市。中国内地规模空前的城市化进程和持续的经济发展不仅为商业房地产市场提供了强劲的需求，基础设施的不断完善也为跨国公司在中国乃至亚太地区的产业布局和选址提供了更加多元化、更加灵活的策略选择。北京、上海发展成熟，国际化程度高，供需两旺，毋庸置疑仍将是中国大陆写字楼市场的主战场。随着产业的升级和向内地的转移，成都重庆、深圳广州等城市的写字楼市场也正逐渐找到自己的定位，形成自己的特色，分别成为中国西部和华南地区的市场核心。预计2012年北京、上海将继续保持业主市场状态。”

    第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼则直言，北京甲级写字楼供不应求的情况将持续到2015~2016年。“预计那时大望京地区、CBD、丽泽商务区将会有新的供给，北京地区甲级写字楼供求关系才有可能改变。”

    零售地产选址更关键

    在宏观政策的支持下，中国消费市场保持了较高的增长幅度，不断增长的购买力则推动中国零售地产的发展。

    第一太平戴维斯公布的数据显示，在北京，2011年第4季度购物中心首层平均租金环比上涨了0.7%，达到每平方米每月人民币814.9元。同期，优质购物中心平均入驻率环比降低0.6个百分点至90.7%。预计2012年将有160万平方米的新供给量进入市场，为全市的平均租金增长率和入驻率带来压力。

    高纬环球的报告称，受到欧洲及美国经济不确定性因素影响，国际零售品牌纷纷瞄准中国一二线城市作为扩张重点。租金方面，北京商铺市场表现活跃，优质商铺租金总体呈现小幅上升。在上海，受到国际零售商扩张计划影响，市场对优质零售物业的需求旺盛，租金不断被推高。在可见的未来大体量商业新项目即将入市，传统的零售市场格局将面对挑战。但根据高纬环球的最新调研显示，未来两年将有22个建筑面积在5万平方米以上的商业项目投放市场。未来大规模供应量或将导致空置率上升。

    高纬环球中国区零售地产服务部执行董事JamesHawkey认为，“随着中国居民购买力提高，零售品牌对中国市场的信心与日俱增。他们对高品质、精心策划和管理完善的购物中心表现出极大兴趣。管理良好、招租优异的零售项目收益会提高。对于零售商而言，这意味着租金增长速度将放缓，甚至在一些区域会出现下降，但零售商同时也不得不在选址时更加用心，以预防选址不当带来的风险。”

    张平则认为，2012~2013年，国际零售品牌看好中国市场，扩张将会带动零售物业租赁需求的强劲增长，商铺市场潜力显现。但部分城市存在过度开放的风险，会导致市场竞争加剧。她表示，零售项目的复杂性导致对项目开发运营各环节的专业度要求较高，所以前期定位、招商[简介 最新动态]和后期运营管理将形成对开发商的挑战。

    投资者需有差别策略

    种种数据均显示，2012年中国商业地产市场将保持升温势头，但专家提醒投资者，在投资时需有不同策略。

    在北京和上海，甲级写字楼租金上涨将成为2012年的主旋律。但在广州和成都，情况可能不同。高纬环球的数据显示，在成都，2011年共有4个甲级写字楼投放市场，总体量达22.3万平方米。2012年将会有超过100万平方米甲级写字楼集中放量，届时成都甲级写字楼的存量将翻倍，将给市场消化带来压力，空置率将会上升。广州写字楼租赁市场自2011年第二季度开始持续活跃。2012年写字楼新增供应将进入高峰期，预计市场的整体空置率将上升。在深圳，国内经济稳定增长成为推动甲级写字楼租赁市场上行的动力，导致2011年租金明显上涨，但第四季度涨幅有所放缓。王铮指出，2102年，在成都和广州，随着大量新项目入市，预计市场消化存量将面临一定压力。

    王琼则预计，2012年，北京将有160万平方米的零售地产供应量进入市场，这将给全市的平均租金增长率和入住率带来压力。

    高纬环球中国区投资部董事叶成宇分析：“住宅房地产市场调控势头不减，房地产信贷紧缩，销售大幅回落，开发商资金链空前紧张，融资压力巨大，必将导致许多项目或公司进入交易市场，并购将空前活跃。在商业地产领域，位于核心位置成熟有租金收入的物业是大多数投资客户的首选，二三线城市购物中心等零售物业也将是机构客户密切关注的收购对象。我们预计2012年将是房地产开发商的整合年和并购年。”

    高纬环球中国区董事总经理张良军在接受本报记者采访时对外商投资者给出了建议。他表示，对于外商投资者而言，2012年进入中国商业地产仍有机会，不过在选择投资地和投资领域时则需要区别对待。“北京市场写字楼物业投资者以具有融资优势的国企自用买家为主，外资整售投资总额、总量和占比均有所下降；而在上海，2011年整售投资交易中51.2%是境外投资，虽然京沪两地写字楼物业整售投资额相差不大，但境外资金在上海的投资是北京的4倍多。”此外，他认为2012年投资市场中二三线城市零售物业将越来越受投资者青睐。