商业地产投资存风险 并非都能带来可观收益
在史上最严厉房地产调控政策的压力下,投资者的目标逐渐转移,商业地产热在全国范围内掀起,江门近年来也开始发力,不少知名外地开发商纷纷抢占江门商业地产市场。然而,商业地产投资存在风险,并不都能带来可观的收益。
商业地产投资有风险
商业地产投资热,回报是否理想呢?部分成功的商业地产项目确实获得了较为可观的收益回报,如金汇广场。五邑大学人事处处长、教授刘志坚告诉记者,早两年金汇广场的税收就有几千万。但是,并不是所有商业地产项目都能经营得这么好,从而获得高额的利润回报。有一些商业项目,虽然没有做得很成功,但还能维持下去。而有些商业项目则是陷入经营困境(如台山地王广场),甚至难以为继,比如新一佳超市结业。商业地产能否获得理想回报,这与其经营模式、经营管理公司的水平密切相关。
刘志坚表示,商业地产经营模式主要有三种。第一种是“只租不售”,这一类通常把物业建成以后形成独立的产权,招商合作,以租金作为主要的收入来源。金汇广场便是这种模式。熊波清告诉记者,开发商自己持有产权,通过资产营运实现资产快速增值,所获得的综合回报可能比销售获得的开发利润更高。但是,前提是这些商业地产项目必须是优质资产,这就要求开发商要有商业眼光,并具备良好的资金实力。
第二种模式就是“出售”,这种模式是商业地产最原始的模式,适用于小型商业物业,但目前单纯的出售不再适应商业地产的发展。江门新之城就是这种模式。熊波清认为,这种模式是商业地产经营模式中的初级产品,属于“来料加工型”,所获得的利润来源于地产开发,不具自我增值空间,没有真正把商业地产带来的利润最大化。
第三种是“租售结合”,这种通常是投资商和开发商把其中的大部分物业出租,另一小部分基于某些目的而销售。
据台山市地王广场商业管理有限公司总经理梁先生介绍,台山地王广场的商铺以出售为主,开发商自留了小部分,台山地王广场由该公司全权经营管理。据其介绍,该公司与大部分业主签订了委托经营管理合同,合同规定由该公司代理业主经营管理商铺十年时间,并明确每年支付给业主的租金收益。然而,由于该公司经营能力不足,入驻品牌的数量有限等原因,台山地王广场的人流量一直不足,商家经营举步维艰,超过90%的商户拖欠租金、水电费等,项目亏损严重,陷入经营困境。继而无法保障业主的租金收益,造成业主的利益受损。
对此,业主梁小姐介绍:“发展商之前利用“十年返租100%回报,0风险”等广告吸引投资者,令我们觉得多贵都没所谓,反正100%回报。但现在却借经营困难减租金。”她担心,台山地王广场开发商和管理公司日后可能完全不给租金,甚至通过清盘等方式脱身。梁小姐继而质疑:“任何新商场开头3至5年都是开拓起步阶段,要马上靠商户缴交的租金收入反租给小业主是没可能的”,她说,开发商早就抬高售价,从小业主身上拿了一笔返租开支,“钱去了哪里?”
熊波清认为,台山地王广场经营出现问题是受项目自身条件决定的。首先是其“十年租金收益”的经营模式成本高,经营压力大。他表示,商业地产有个培育期,需要养场和旺场,一般来说,2—3年时间是必需的。其次是招商问题,要做好市场调查,才能更好吸引目标客户,否则无法根据市场情况作出及时调整。据梁先生介绍,台山地王广场在正式开业之前就已出现招商困难问题,许多原本有意向进驻的知名品牌因全球经济市场环境下滑等原因,纷纷推迟或暂不进驻。由于商家稀少,还将原定2010年底的开业时间推迟到2011年1月22日。
对于商业地产运营,熊波清认为,越是好品牌,对商场环境要求越高,招商不好,会直接对后期营运造成影响。
刘志坚认为,江门商业地产项目存在的问题,主要有两大方面。一个就是经营水平问题,另一个则是城市规划问题。
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