商业地产在过去两年中始终保持强劲增长趋势，北京等一线城市及天津、重庆等二线城市的商用物业租售价格不断提升。

    戴德梁行预测，未来5年全球租金水平将持续上升，北京有望成为租金水平升幅最高的商业区。与租金相比，商用项目的成交价格也水涨船高。

    除了北京等一线城市外，二线城市的商业项目投资也十分活跃。戴德梁行报告指出，天津等二线城市目前不动产市场交易投资活跃。这些城市的产业结构正在经历从工业、制造业主导向服务业主导的巨大转变，将带动商业不动产市场的发展。

    商业地产井喷式发展

    自2010年以来，在房地产业错综复杂的调控环境下，单一的住宅开发蕴藏的风险越来越大，多元化经营，特别是持有商业物业的收益将成为最稳定的收入来源。同时中国目前商业地产市场还未完全成型，也为品牌企业进军商业地产提供了很大的空间。因此商业地产就成了地产巨鳄们规避调控的“蓝海”，尤其是二三线城市，逐渐成为了群雄逐鹿的主战场。

    2010年，SOHO中国的潘石屹先后在上海斥资50余亿元，投资商业地产项目；同年，作为最早进入中国的外资产业地产开发商之一的凯德中国在5月宣布，斥资60亿元在深圳兴建大型城市综合体来福士广场，年底再次宣布，投资96亿元在位于上海长宁核心区域的综合地块上建造同城第二座来福士广场；2011年，在全国范围内有17座万达广场拔地而起，平均每月就有一个项目建成开张。

    除了老牌商业地产开发商在急速扩张，住宅开发品牌企业也不约而同地展示了各自的商业地产宏图，欲将其势力版图从住宅市场逐渐扩展到商业地产领域。2010年，万科、华润、中粮、保利等企业纷纷宣布在未来几年内大幅提高在商业项目上的投资比例。

    这样的一轮井喷式的蓬勃发展，为商业地产市场带来了空前的繁荣，但是同时也埋下了深深的隐患。

    据中国产经新闻报道“售后返租”，这一曾在商业地产营销中的主推力作，引领购房者痴迷于“稳赚不赔”的投资模式，自打出炉之日便被定格在了房产销售的违禁之列，原因是自身潜在风险与隐患并重，甚至游离于违法边缘。受政策打压，该模式曾一度快速消失绝迹于业界。

    但在近期，因房产调控及行业回暖趋势的双重作用，隐身多年的“返租”模式开始在各地重新抬头，在众多商业地产的簇拥下闪耀登场。这种模式外在看似进入门槛低、高投资回报率、拥有长租约年限，看起来是不错的购买切入点。不过，业内认为，高回报背后往往是一个“地雷阵”，很多投资者会被“诈”得遍体鳞伤。对投资者来说，还是要摸清真实的市场回报水平，以长远的眼光来衡量是否值得入手。

    需求缩水导致供求失衡

    与国内商业地产雨后春笋般兴起形成明显对比的，是国内商业物业需求量的萎缩。由于国内宏观经济持续走低，一些看淡国内市场的外资企业开始撤离，零售商对于新店的扩张也保持谨慎态度，甚至知名连锁品牌企业也停止了扩张步伐，纷纷收缩规模。如全球传媒巨头贝塔斯曼2008年7月接连关闭了北京10多家连锁书店，之前还关闭了杭州3家。

    此外，网络购物的兴起和逐步完善，使得消费者光临实体店的次数减少，企业对实体商铺的需求减少。电子商务虽无法取代实体经济，但它强大的生命力已经对零售商业带来了巨大的冲击。

    商业地产蛋糕虽好，但面对蜂拥而至的分食者，如何在激烈的竞争中生存发展，还需要敏锐的判断力和深厚的内功作为基础。决定一个商业项目成功与否的两个关键步骤，在于价值链前段的前期定位和后端的运营管理。

    前期定位对于商业项目是至关重要的，基于对项目所处的城市、区域、文化、消费人群和竞争格局的充分分析，制定出准确的，具有差异化的，客户可感知的的项目定位。后期的产品设计，招商推广等各个环节都围绕这一定位进行展开，只有这样才能避免陷入同质化的涡流。

    商业地产多为持有型物业，采取的是只租不售的模式，是长线投资行业，资金回收期很长，这就要求发展商需要有雄厚的资金支持和漫长等待的耐心，否则就难以为继，同时也更加考验开发商的持续运营能力。