调控之下，房企利润正在下滑。以万科为例，上半年万科房地产业务的结算均价为11456元/平方米，较2011年同期下降17.4%，房地产业务毛利率为26.5%，较2011年同期降低5.6个百分点，结算净利率14.2%，较2011年同期下降2.2个百分点。龙头房企尚且如此，中小房企的压力就更明显了。

　　有分析称，在经过今年3、4月“小阳春”和夏天市场的“淡季不淡”后，开发商资金压力在很大程度上得到缓解，加之目前不少公司今年预定的销售业绩已提前完成，为了追求利润率，开发商普遍会弥补前期损失利润，不少楼盘收回折扣，甚至试探性开始涨价。

　　但不容忽视的事实是长沙的供销比。截止到7月底，765.54万平方米的存量仍对市场去化产生巨大压力。以目前的销售速度来看，短时间内市场存货难以消化。且在政策层面，中央已再次重申调控决不放松，更严厉的调控政策亦有山雨欲来之势头，调控之下，刚需这一市场主流消化群体需求亦难有大的提升。

　　“金九银十”又将来临，开发商期待的更多利润回报与仍然存在的库存压力，有着怎样的博弈？长沙楼市持续已久的“以价换量”会否持续？

　　市场主动权在购房者，短期难改写

　　主持人：从各位掌握的最新资料或者数据来看，长沙的购房者和开发商，目前哪方更掌握市场主动权？为什么？

　　谢栋（长沙市晨曦房地产经纪有限公司策划总监）：应该说现在是处于双方博弈和制衡阶段。去售楼部，消费者很难打到折，但让他们排队买房，现在也不太可能了。因为自从楼市宏观调控趋紧以来，我们感觉到市场是一个反复波动的过程，因为跟国家的政策走向的关系是很密切的，造成了反复博弈。

　　乐兵（湖南湾田实业有限公司副总经理）：从目前整个市场来看，我认为谁都不占便宜。购房者方面，他们永远都不知道什么时候到底了；而无论是从政策调控、市场购买还是自身开发建设成本来说，开发商也有巨大压力。双方没有谁占主动权，主动权应该交给市场，市场是一个可以平衡博弈的东西。博弈过程中，开发商可能把握了时间点，就会占据上风；购房者掌握了时间点，购房的成本就会低。

　　钱荣（湖南中建地产副总经理）：对于我们这种手上存量还比较多的开发商来说，市场无疑属于买方市场。整个回暖这一块，仅仅只是体现在刚需这部分。但是作为真正回暖标志的改善型和投资型这部分需求，受政策和整个经济形势的影响，入市受到阻力，每个月的成交量很不给力。市场还是冬天，只是相对于寒冬来说它是一个暖冬而已。

　　熊靖（德思勤房地产投资顾问公司华中区总经理）：虽然个别项目卖得不错，但开发商整体的日子不好过，还是买方市场。从博弈来看，应该是局部战役各有胜负。但买方市场未必不是件好事，长沙这个市场需要沉淀和洗牌，提升开发水平。

　　周鹏程（华悦城项目营销总监）：从市场来讲，最终是供需来决定。而目前的主流市场，还是购房者掌握更多主动权，因为对于已经入驻长沙的众多上市房企来说，报表比利

润更重要。从购房者层面看，经过几轮市场调控后，他们越来越精明，知道市场规律，因此看房的过程、决策的周期都在逐渐拉长，更具主动性。

　　萧宇（湖南汇财投资有限公司副总经理）：我认为主动权现在还是在购房者手中。长期来看，至少两年内很难出现变化，最多大家再持平，再回到今年5-7月份的状态，这可能是最好的结果。

　　购房者现在跑到售楼部问，你这个房子现在卖六千多元，六千元卖不卖？不卖就去别的地方了。你当然可以不卖，可是你有指标，要回款，你只能卖。购房者可选择的量太大了。这导致希望以价格来换取量的做法，从目前来看效果并不明显。

　　以价换量回笼资金是必然

　　主持人：各位预计，今年长沙楼市的“金九银十”，与往年相比将有哪些不同之处？开发商是否将继续采取“以价换量”的促销策略？

　　谢栋：其实我们从两三年前就已经没有太重视“金九银十”这个概念了，不去把某些东西放到特定的环境下做促销反而好一些。今年的“金九银十”，各有各的活法，有的可以活得很好，有的也许活得惨一点，有的甚至被淘汰。

　　钱荣：去年到今年，“金九银十”已经不是最重要的节点，任何一个月份都是要拼的月份，但从消费者的购房习惯性来说，金九银十相对来说是一个比较好的季节。现在很多购房者手上是三四张卡，在这个楼盘办了，在那个楼盘也办了，会比较。因此“金九银十”大部分开发商还是会加大供货量。不管市场销得怎么样，一定要准备充足的弹药，价格上面肯定会保持持续让利和以价换量的做法，今年以走量为主。

　　乐兵：今年的“金九银十”，我倒是认为很有可能成为继去年的又一个新的爆发点。到今年8月份长沙市场的整个销售量，还不到去年的零头，这两个月是最关键的，开发商在最短的时间内希望能回笼资金应对年关。

　　熊靖：我认为以价换量是必然，但是以价换量，可能会以多种形式出现，包括活动、赠送或者是其他的一些变相性的补偿。因为价格没有太多下行空间。市场竞争也会加大的，“金九银十”不会出现销售井喷，但是大家会八仙过海，各显神通，把握住热销机会。

　　萧宇：如果没有压力的话，开发商以价换量策略倒是未必。如果有压力，肯定是必然。现在这个市场，恐怕没有以往“金九银十”辉煌，反正每个月都在冲。

　　周鹏程：对于今年来讲，“金九银十”以价换量的趋势应该是比较明显的。但这个价和量应该会出现小幅波动，要么就是用更好的产品卖现有的价格，或者用现有的产品卖相对优惠点的价格。

　　现在不会有传统意义上的旺销季节，只是说有一些时间窗口或者是促销的阶段性的措施来促进短期内的热销。

　　可抄底写字楼和商铺

    主持人：购房者普遍期待房价进一步下跌，而长沙楼市似乎进入了止跌上行阶段。这是否意味着抄底机会来临？小户型、豪宅、别墅、商铺、写字楼……你会抄底哪种类型的物业？

　　周鹏程：商铺和写字楼是比较好的投资渠道。特别是写字楼市场。到现在为止，真正在未来三到五年甚至更长时间里，不被淘汰的写字楼屈指可数，市场空间巨大。当然不是代表买任何一个写字楼都能赚，或者买任何一个商铺都会赚。要买有追求、好地段、好规划、好业态的产品。

　　乐兵：任何业态的产品，其实在每一个时间阶段都可以抄底。抄底就要看准市场的机会，看准产品。我比较看好的投资产品，一是写字楼，二是商铺。

　　随着城市的发展，目前正处在写字楼更新换代的时代，好的写字楼产品具备强有力的抗风险能力。而在商铺方面，可以建议广大购房者，首选贵的商铺，因为贵的商铺未来的增值会高；其次是买符合城市未来发展方向，能形成商圈区域的商铺。总的来说，政府支持的，未来的投资性商铺，目前用比较低廉的价格购买，未来的升值潜力应该是非常大的。

　　谢栋：如果抄底，我觉得也是就具体的项目而言。下面的市场，建议大家可以多关注写字楼，写字楼应该是今年下半年比较热点的产品。

　　熊靖：从投资回报来讲，写字楼和商铺是非常不错的选择。但一定要有对未来城市发展趋势良好的判断。

　　过去投资房地产，闭着眼睛买都赚钱，只是赚多赚少的问题，现在不同了，一定要有一个理性的选择，要有眼光，买好的产品。如果没有这种市场的培育，没有专业知识的积淀，投资出现问题很容易。特别是买商铺、写字楼，不像住宅，住宅价高价低都能够出手，赚多赚少，风险是可控的，商业是不可控的，经营不善的商业可能是血本无归。