一方面是二三线城市“大干快上”的商业地产项目落地，另一方面是调控政策趋紧，投向地产领域的资本正如巨兽一般跌撞着寻找出路。

　　商业地产蛋糕带动了资本的热情。

　　新“国五条”提出从严征收20%个税的规定，再次彰显中央政府对去除住宅市场投资化倾向的政策取向。在住宅市场哀鸿遍野之时，商业地产无疑成为资本转向可行的“落脚处”。

　　在行业龙头企业万科、保利、招商、龙湖、远洋地产等企业纷纷进入或加大商业项目投入背景下，业外企业也开始参与投资商业地产项目。近段时间，外来资本更是屡屡出手商业地产项目。

　　在PE市场愁云惨淡之时，地产PE算得上一道“亮丽”的风景线。

　　一线市场趋于饱和，二、三线城市面临项目集中涌现问题，各路资本“搅局”，是一片繁荣？还是泡沫已现？

　　新政利好商业地产市场

　　林俊就职于一家全球最大的地产顾问公司，他告诉记者，“新国五条”重点打击的是住宅市场的投机，但从全国的情况看，住宅市场的投资空间已经不大，投资资金自然流向商业地产。

　　“以前很多小房企拿到土地证找银行贷款，空手套白狼。这几年调控，资金链断裂，一批小房企被淘汰。而做住宅项目的大房企则把重点转到商业地产。”林俊说，未来二十年是商业地产的天下。

　　在这块蛋糕的诱惑下，3月20日，银泰百货(集团)有限公司宣布更名为银泰商业(集团)有限公司，将更多拓展银泰购物中心新项目，图谋商业地产：2月，东方园林、维维股份和金威啤酒等非房地产行业的实体企业也宣布投资商业地产：2012年底，娃哈哈集团也开始涉足商业地产项目。

　　龙湖地产宣称商业地产2013年将快速扩张，预计用15年时间，将商业地产利润占比从不到5%提升至30%。

　　而根据招商地产计划，2013年，位于蛇口的海上世界综合体项目将全面开业运营，公司旗下在北京、漳州、南京等地开发的酒店、购物中心也将陆续亮相。招商地产副总经理张林透露，目前商业地产比重占招商地产投资额的10%左右，预计未来5年商业地产投资比重将达到15%~20%。

　　投资者不断加码

　　在整个PE市场一片愁云惨雾之时，房地产PE却“一枝独秀”。自楼市调控政策趋紧后，频频传出房企资金链断裂的消息，房地产业对资金的渴求在某种程度上催化了房地产PE的繁荣。

　　清科研究中心的数据显示，今年2月募资金额环比下降73.2%，但地产概念基金新募集及新设立房地产基金各1支，占新募集基金和新设立基金数量的60%。

　　与此同时，海外投资者通过各种渠道不断加码中国房地产市场。同样来自清科的数据显示，2012年市场共有15支外币基金募集，其中房地产基金募集金额约占全部外币基金募资总额的近三成。

　　2013年3月6日，MGPA旗下亚洲基金III号宣布，以2.635亿元成功收购位于上海嘉定区新落成的甲级办公楼大厦上海嘉亭大厦。

　　2月份，华润金融控股设立的房地产基金完成了9.56亿元的募资，将与万科一起投资上海虹桥CBD项目，该基金LP为实力雄厚的机构投资者，如荷兰汇盈投资亚洲有限公司、麦格理资本，以及亚太地区市场领先的停车场管理及营运商威信停车场等。

　　1月份，华平基金宣布投资商业地产领域的专业资产管理公司同昌盛业。此前，全球最大的私募股权公司黑石集团联手华润集团，以30亿元拿下江苏南通一块商办用地，未来将建设总建筑面积达60万平方米的购物中心、办公楼和住宅。

　　房地产投资管理公司领盛投资(LASALLE INVESTMENT)投资策略及研究全球策略师Jacques N.Gordon对记者说：“当前投资者避险情绪严重，全球经济增长步伐不一，缺乏高速增长的动力。不过，亚太地区仍是增长最快的区域，而中国一系列的改革将改变市场对房地产的需求。”

　　领盛投资在全球管理467亿美元，其在亚太区75亿美元的资产管理规模中，6%配置在中国，主要投资于上市房地产企业。在亚洲，有五个直接投资于房地产的混合型基金。

　　过剩危机隐现

　　随着大量的商业地产项目在全国各地开花，业界对于市场过剩的担忧越来越大。林俊直言，商业地产泡沫一直都存在，只不过没有住宅市场的泡沫那么大。

　　领盛投资管理大中华区研究与策略部董事陈碧婷向记者分享了她的看法：从项目回报看，一线城市零售物业价格相对较高，投资意愿更多已经转向二、三线城市。

　　而仲量联行的统计数据也显示，未来三年，全国多数城市的购物中心总量将至少翻一番。

　　公开数据显示，2012年，中国一线城市的购物中心整体空置率上升。二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%。据了解，在北部的沈阳、中部的郑州和西南的成都，调查发现购物中心空置率都很高，这些城市近几年都在大量兴建购物中心。

　　以成都为例，2013年成都迎来商业项目供应高峰。IFS、晶融汇等优质物业将于近期开业，成都市二环路商业带及南部新区等新兴商圈也预计将迎来更多物业落成。而去年底，万达集团开发的金牛万达广场及由奥克斯置业开发的奥克斯广场开业，令成都零售物业市场总量升至约334万平方米。

　　仲量联行报告指出，成都物业间的激烈竞争将可能导致业主议价能力下降、全市租金增幅放缓，市场或将进一步细分。

　　而娃哈哈集团在杭州的“娃欧商场”最近被媒体爆出“人气惨淡”、“无人光顾”的尴尬，该商场被看作娃哈哈进军商业地产的排头兵。娃哈哈董事长宗庆后的打算是，把打造城市综合体的商业公司在未来分拆上市。

　　像“娃哈哈娃欧商场”这种无人光顾的商城在全国还有很多，甚至有人惊呼，很多购物中心项目已经出现“空城危机”。

　　不同的风险

　　陈碧婷认为：“二、三线城市是有供应量太多的情况，机会还是有的，但要非常谨慎地去选择投资机会。”

　　仲量联行中国研究部上海区董事麦哲文认为供应过剩的忧虑不足为虑，随着消费群体的不断扩大，新增供应将会被逐渐吸收，3年后的大多数城市的人均零售面积将低于现在。

　　麦哲文表示，宏观因素很重要，但是一个购物中心的成功与否并不完全取决于此。“我们认为微观因素诸如运营管理、配套设施、品牌定位、目标人群和市场营销等则更加关键。”

　　据了解，目前市场上主要有三种模式：一是以中粮集团为代表的持有模式，从盖大楼到装修、定位、引进商户、运营，都是中粮自己主导；二是SOHO这种盖了大楼一间间卖给散户的模式；三是持有和卖出相结合的混合模式。

　　持有模式适合资金实力雄厚的公司，卖出模式则更灵活，资金压力小。但卖给散户的劣势也很明显，缺乏协同性，整个项目容易陷入瘫痪，发展不起来。

　　定位失误同质化

　　“现在全国到处都在上城市综合体项目，也就是写字楼+酒店+公寓+购物中心。”林俊说。

　　中粮集团和万达集团正在全国复制它们的大悦城模式和万达广场模式，员工频频被挖角色，薪水跳槽翻三倍属正常。整个行业陷入浮躁的局面，同质化趋势严重。

　　“泡沫已经起来了，还在发酵，都抱着侥幸心理，泡沫短期内不会破灭而已。”林俊认为，像北京大望路边上的著名烂尾项目“长安八号”，虽资金、风水等原因众说纷纭，但定位也有问题，因为对面的华贸中心已经把综合体发挥到了极致。

　　陈碧婷分析，目前零售物业最大的风险，还不是供应过剩的问题，而是缺优秀的资产管理人才。“你需要一个好的资产管理经理去帮你找到适合商城的品牌驻客，吸引商城覆盖范围的消费者，如果做不好，不会带来预期收益。”

　　林俊的工作是为客户提供商业地产“定位”顾问咨询服务，他认为商业地产项目失败的根本原因是“定位失误”，一些微观因素比如：周边有无竞争项目，附近是否有项目已经取得垄断周边市场的影响力，区域内居民的类别、消费能力和消费习惯等尤其重要，要做差异化定位。

　　北京大望路商圈金地中心美美百货短短大半年就草草收场，走的是高端路线，经营惨淡。其旁距离数百米就是新光天地，已经在该区域产生了垄断影响力。后来世联地产给金地中心重新做了定位，引进ZARA，走快时尚路线，情况立刻好转。

　　据了解，商业项目的定位要考虑到一个数字：人均零售商业面积，1.5平方米左右是一个比较成熟的区域，上海市区平均大于2平方米，是一个饱和的市场，竞争会非常激烈，进入这样的市场必须比竞争对手高明，击垮部分竞争对手才有存活空间。

　　人均商业面积越低，越容易成功。在比较社会消费品总额和商业购物中心存量的情况下，如果一个城市每平方米的零售额很低，就存在风险。

　　林俊说，商业地产的项目短期内难以为继，但随着外在因素的改变，如人流增加、交通改善等，局面可能逆转。北京朝阳大悦城刚开业时空荡荡见不到人，熬到地铁六号线开通，人气立刻旺起来了。有时候比的不是投资回报，而是谁有实力熬。

　　陈碧婷建议，投资者进军二、三线城市，在短期内，焦点应放在市中心附近。中长期来看，随着城镇化和城市的扩张、人口的增长，这些都会刺激城市周边的郊区对零售物业的需求，再往外布局。

　　“尽管投资来自于不断增长的内需，内需带动零售需求，但是零售项目很大程度上需要物流的支持，因此，我们对投资者最好的建议是投资位于主要交通枢纽的现代化物流设施。”陈碧婷说。