从专业开发商业地产企业到业外资本，都在为商业地产疯狂。

　　当前有5万多家登记注册的房地产开发企业，但是真正做好商业地产的企业，全国不会超过20家。商业地产项目比住宅项目更加考验资金链的牢固与否。

　　“商业地产对前期资金投入要求非常高。”郑宇洁在接受中国商报记者采访时表示，商业地产项目对风险的把控能力、对资金链的要求相对较高。

　　从专业开发商业地产的万达，到半途出家的金地，或者是业外资本包括茅台、哇哈哈、沃尔玛等企业，都为商业地产疯狂。

　　首先看金地集团的商业地产项目。目前，商业地产作为金地集团两翼战略之一进程的推进。中国商报记者从金地获悉，金地商置作为金地集团旗下独立运作商业地产投资、开发及运营管理的平台，将根据市场变化和公司策略稳步推进商业地产项目的发展。

　　金地商置在国内拥有北京金地中心、深圳岗厦项目、西安金地中心、绍兴金地自在天地、深圳威新软件科技园等多个商业项目。同时通过收购及金地集团优质住宅项目的注入，金地商置在北京、上海等城市拥有9个精品住宅项目。

　　记者日前在北京金地中心看到，经过数年的培育，各种品牌在此落户，客流已经大大提升。该中心已经与周边的新光天地、万达广场以及其他的商业设施融合在一起，构成了CBD地区非常成熟的商业中心群。

　　据介绍，北京金地中心物业出租率达到100%，租金收益逐年提高。

　　对于以前专注于住宅地产的金地而言，北京的金地中心在2012年8月开始入市，作为首个入市的项目，肯定备受关注。也为行业内其他房企做了标杆性转型的模范作用。

　　据介绍，金地仍然会关注一二线城市投资机会，核心区域城市级综合体将是金地中长期着力发展的主要物业类型。就短期来看，金地商置仍然会去发展精品住宅业务，金地商置首要是做大，才能持续实现做强，做大与做强是金地商置的核心发展思路。

　　不仅房地产业内的资本关注商业地产，业外资本也开始进入商业地产。其中有去年上半年颇受关注的沃尔玛、娃哈哈等企业进军商业地产，也有刚刚披露消息的茅台。

　　“茅台集团进军房地产开发领域的首作在贵阳亮相，为商业地产项目，包括写字楼、酒店等业态。”谢逸枫在接受中国商报记者采访时透露，“可以分析出，茅台进军商业地产是为了企业转型的需求。现在企业转型首选会选择商业地产项目，因为对于不差钱的企业而言，高的收益率是选择商业地产的原因。”

　　在刚刚过去的2013年，商业地产无疑是发展最快最好的行业。

　　从数据上看，去年全年商业地产无论是一线城市还是二三线城市，均保持着较快的投资增速。

　　地产业内著名专家谢逸枫说：“量价齐升的市场反馈，已经充分体现了对后市的看好，业内业外资本都十分看好商业地产。2014年，特别是一线城市的商业地产将保持投资增长30%以上的速度高速发展。”他认为一线城市的商业地产量会增加，价格会上涨，而市中心供应不足，还有发展空间。但是二三线城市要注意控制风险，要警惕资源发展不平衡，防止空置过大。

　　伴随着住宅市场宏观调控的严格措施，商业地产目前在政策层面比较宽松，而且已有的龙头企业商业运作模式也给后来者带来了启示，相信在2014年，商业地产仍然将保持高速发展态势，仍然是各种资本乐于参与的平台。

　　住宅利润下降 商业地产利润上升

　　房地产住宅限购的影响，正促使更多的资本进入量价齐升的商业地产。

　　三年前，一些原本专注于住宅领域的企业，比如金地等，开始选择性地进军商业地产，其原因更多是为了躲避政策的调控。这与本轮各界加快进军商业地产的原因不同。

　　业内业外纷纷看好商业地产，中投顾问郑宇洁认为：“现在住宅市场一直受到国家的宏观调控，调控政策限购限贷比较严格。原有的以住宅为主的房地产企业自身经营会受到一定的影响，所以说他们为了自身的压力向商业地产分流。”

　　“其次，目前一线城市的土地是稀缺资源。现在房企在一线城市的核心区域，以存量为主。因此，在城市的核心板块如果有土地储备，显然就有了可观的收益。”

    因此，郑宇洁说，“商业地产的盈利性是各行各界看好的。无论业内还是业外普遍的观点是商业地产是能够赚钱的，收益率高的产业。”

　　“从业外资本分析看，涉足商业地产，盈利高收益高。何乐而不为呢？”谈到具体案例，“沃尔玛之前和万达合作，而万达之后又和华润等大型零售超市合作，这就加大了市场竞争力度，使其进驻商场成本升高。因此沃尔玛在经过市场调研的情况下，在三四线城市开始自建物业。而娃哈哈的目的就是为了打造自己的产品，甚至为了提高在商超渠道的话语权。”

　　从政策层面分析看，“现在建设新型城镇化的概念提出来之后，商业地产会出现新一波投资热潮。”谢逸枫认为，政府的主导力量不容忽视。政府往往主导着城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出；其次，现在龙头企业带来榜样的力量，许多一线城市的商业地产项目包括购物中心等，高额的销售带来了高收益，因此驱使大批的企业加入商业地产这个行列。同时，房地产住宅限购的影响，也促使更多的资本进入量价齐升的商业地产。

　　泰禾集团沈力男从资本运作的角度分析说：“对于纯住宅公司而言，房子卖掉了如果手上没有土地储备，将来公司如何发展呢？现在的土地成本越来越高，住宅市场的后续发展一定靠土地支撑。因此为了稳定公司的收益情况，一定会转型。而商业地产的良好收益，以及龙头企业的示范作用，会吸引更多的资本入市。”

　　“业内说卖房子就像嫁女儿，而商业地产就像养儿子。房子卖掉了投资收回来了，但是商业物业还要运作好各种配套，就像养儿子一样。”沈力男形象地比喻了住宅地产和商业地产的区别。他表示，目前旅游养老产业园区等商业地产模式将来都是新的增长点。

　　投资增速仍将保持30%应防控风险

　　一线城市的市中心商业地产供应不足，还有发展空间，但是二三线城市应注意控制风险。

　　“2014年商业地产投资增速保持稳定增长的趋势，商业地产的价格将维持10%以上的增速，而投资增速扔保持30%的高水平，总体趋势稳中上涨，增速加快。”谢逸枫在接受采访时认为，“由于明年住宅地产的限购不会退出，因此对商业地产而言是利好。一些房企的转型将加速，商业地产是很好的选择。”

　　郑宇洁则表示，一线城市，北上广深四个城市，商业地产将更加聚集。

　　“对开发商的开发运营以及招商能力有更高的要求。”郑宇洁看好一线城市的盈利能力，“目前这些城市依然以人口导入为主，人口还是持续不断向这些城市聚集。商业地产对人口的数量、消费能力、消费结构均有很高的要求，而一线城市的人口构成满足了这些特点。”

　　“由于受到电商的冲击，目前一线城市的商业地产也有转型的趋势和现象。现在由单纯的消费交易向文化体验转型。”她认为，在行业内起到引领作用的，比如万达，将给后来的商业地产企业做出示范作用。

　　郑宇洁不看好三四线城市的商业地产。目前三四线城市属于人口输出的状态，支撑能力过低，市场的承载能力不足，而且开发商的运营能力有限，压力会很大。

　　沈力男表示，除了一线城市，其他城市的商业地产项目也蕴含着风险。“现在有些开发商为了吸引大品牌入驻，会承诺一年的利润达到一定数额，如果没有达到，将由开发商来补贴。这种招商模式蕴含了巨大的风险。”

　　“二线城市消化商业地产投资的时间长达15年到60年。对于前期投资巨大的企业而言，如何控制风险值得商榷。”郑宇洁表示。