抑许久的“刚需”在政策“东风”的带动下全面爆发，成交量疯狂增长，成交均价也在短期内实现了平稳。开发商解决了资金的束缚后，又展开了新一轮“圈地”运动，一时间，开发商狂热拿地，抢地现象再次出现。

    刚刚过去的2009年上半年，或许是戏剧性地影响中国房地产市场记忆的半年。

　　2008年下半年，由美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球，国内外经济环境出现了前所未有的变化，一系列困难和不确定因素集中释放，相互叠加，给杭州市经济的平稳较快发展带来了严峻的挑战。面对错综复杂的形势，杭州市沉着应战。

    从上半年杭州房地产市场的发展趋势来看，随着国内经济形势好转、股市复苏以及杭州房地产新政等利好因素的继续推动，杭州楼市步入新一轮增长期。

    半年消化了3.3万套，不仅历史上绝无仅有，而且超过了除2007年以外的任何一年的全年成交量，甚至逼近了2007年全年3.9万套的成交量

    2008年是杭州房地产市场发展的转折年，房地产市场受国家调控的影响开始降温，进入一个相对低迷期；而2009年上半年在2008年底救市政策及措施的效果初显的情况下，短短6个月内也发生了较大的变化。变化主要体现在成交的量和价上。从年初开始，库存走势直线下降，去库存化加速；从3月份开始，杭州楼市成交量节节高升，特别是5月份，塑造了杭州楼市月度成交历史最高记录，房价在不同程度的下降后有所反弹，楼市在经历了震荡之后逐渐走向平稳。

    一、一手房去库存化速度直线上升。

    2009年年初，杭州主城区商品房库存量在3.2万套，到6月30日，下降到1.6万套，去库存1.6万套，去库存化的速度非常快，但是市场实际消化了3.3万套——上半年新开盘楼盘向市场补充了1.7万套房源。半年消化了3.3万套，不仅杭州历史上绝无仅有，而且超过了除2007年以外的任何一年的全年成交量，甚至逼近了2007年全年3.9万套的成交量。

    年初，按去年的销售速度，去库存需要2年以上时间。可是现在如果按5、6月的速度，现有房源还不够卖两个月。

    二、一二手房成交总量刷新历史记录。

    杭州主城区2009年上半年，一手房商品住宅成交325.7万平方米，与去年同期相比上升185%，比去年全年的成交面积（212万平方米）高出54%，其中2009年上半年月平均销售面积远高于2007年、2008年月平均成交水平；同时成交均价逐步趋于平稳。

    从成交套数来看，2009年上半年，杭州市主城区共成交33157套房子，与去年同期相比增长了161%；甚至比去年全年还多9955套。

    2009年上半年杭州市二手房市场交易总量约为2万多套，与去年同期的交易总量相比大约增加了3倍，比去年全年的成交量高32%。交易价格方面，今年上半年杭城主城区二手房交易均价13210元/平米，相比去年同期12652元/平米的均价上涨了4.41%；环比去年下半年均价12698元/平米则上涨了4.03%。

    在目前二手房市场中，从产品类型来看，60平米以下的小户型房源是成交的主力，其前半年的交易比重高居各区间之首，占整体成交水平的39.08%，从上半年市场成交来看，90平米以下的中小户型比重占了7成，说明目前市场上中小户型依然是二手房市场的主力；另外随着市场持续的繁荣，改善性需求也加入到市场中来，使得大户型交易比重不断上升。

    从价格区间来看，交易价格在50万以内和50-100万区间的二手房源交易比重分别占到总交易量的17.87%和48.51%。但随着房价的不断上涨，低总价房源数量呈逐年递减的趋势；中高总价的100-150万和150-200万区间房源的成交比例分别为总交易量的15.96%和7.88%，同比去年同期分别增长了2.55%和1.65%。

    主要得益两点：“刚需”全面释放；价格达到购房者的心理预期

    抑制的需求集中爆发。众所周知，2008年杭州市场成交低迷，许多的不确定性使消费者持币观望成了那个阶段楼市最明显的特征，而到了2009年2月份，受各项新政作用叠加的影响，使得购房者的购房成本的准入门槛大幅度降低，同时经过半年多的迟疑观望，杭州楼市并没有发生大幅度的下挫，反而使消费者看到政府救市的决心，部分刚性需求因为时间的耗费显得更为急促，从而推动了市场上刚性需求的释放。除刚性需求外，从5月份开始，各种不同置业目的、不同身份的购房者开始进入市场，各行各业的投资者开始涌入。

    价格达到购房者的心理预期。相对于2008年，2009年年初的住宅价格有了一定幅度的下行，这使购房者抑制的需求在价格的调整下有了释放的理由，个别楼盘降价带来的旺销效益使成交量上扬，随大流的心态促进了更多的人加入购房的行列。

    成交量的快速上升使房价稳中有升，市场的热度开始向土地市场传导，开发商纷纷拿地，土地成交溢价高

    上半年，杭州公开出让地块28宗，同比上升86.7%，出让面积683757平方米，成交金额总共为115亿元，其中6月土地成交最火爆，出让金额占据了上半年总量的七成。

    住宅用地市场的波动非常剧烈。去年上半年住宅用地出让集中在1月份和5月份，今年上半年则集中在1月份和6月份，最主要的是在6月份，住宅用地出让金额达到790456万元。非住宅用地市场显得相对平静，波动平稳。

    从上半年土地成交溢价及竞价次数来看，抢地现象主要集中在第二季度，地块溢价最高达127%，竞价次数最高达67次，而第一季度土地基本都以底价成交。从3月份开始，杭州商品房市场成交持续火爆，开发商有充足的资金来加强自己的土地储备，所以6月份土地市场竞争激烈。

    从成交案例来看，6月30日，杭州城北桥西和申花板块四块土地出让，本地及外来众多开发商激烈争夺，楼面地价均接近甚至超过10000元/平方米，土地溢价率也在50%以上。