从2000年左右12个板块，到2009年大小板块共30个，随着城市建设的不断推进和市场需求的不断转换，杭州楼市的热点区域在过去数年中频繁切换。田园、金沙湖、城东新城……一个个新鲜的板块不停地出现在面前，它们不仅给杭州楼市带来了新鲜血液，也成为楼市大戏中最生动的注脚。

    九年时间板块数量增长两倍

    从12个到30个，杭州只用了短短七八年的时间。从2001年余杭撤市设区开始，杭州基本形成了市中心、城东、城南、城西、城北、滨江、闲林、下沙、老余杭、良渚、萧山、临平这12个板块，而随着城区规划的调整以及市场自身的发展，如今的杭州已经形成市中心、城东新城、九堡、华丰、丁桥、田园、拱北、勾运、钱江新城、之江转塘、一桥、四桥、长河、萧山、湘湖、闻堰、临平、星桥、乔司、文教、申花、三墩、西溪、五常、闲林、仓前、良渚、小和山、下沙、金沙湖，大大小小约30个板块。

    在市场热点的不停轮动变化中，每一个板块都有着不同的表现。在所有的板块中，原来的城东板块裂变成了城东新城和九堡，而九堡是今年房价攀升速度最快的区域之一，城东新城也是明年政府推地的重头戏，公告显示明年城东新城推地的总面积将达到48.68万平方米。

    城北是裂变的最剧烈的板块。华丰、丁桥、田园、拱北和勾运路一带都属于城北范围。其中丁桥是近两年来发展较快的区域，在之前的印象中，这一块区域不太方便，不过这种想法绝对是个误区。无论从市中心走上塘高架，然后大关出口下走沈半路再走临丁路，还是走教工路、大关路、沈半路，花费的时间均在半小时左右。更值得期待的是，这里是由政府主导的大型生活居住区，是杭州市区目前在建的最大居住区，前景十分明朗。

    除此之外，田园板块也因为绿城的高调进驻，引起了大家前所未有的关注。田园，原本处于半山东部，属于丘陵缓坡，近期还将陆续推出7宗土地。

    城南板块也逐渐裂变成了高端住宅的聚集地。钱江新城和之江转塘，都是目前豪宅扎堆的地方。

    值得一提的是城西，随着去年岁末一部大片《非诚勿扰》的上映，西溪板块从大城西中脱颖而出，西湖边寸土寸金的故事正在西溪上演。另外，三墩和申花这两个板块也是近年来的热点。三墩已经逐渐被淡化掉郊区的概念，成为杭州西北的新中心。申花板块也因为其板块内优质的教育资源，崛起成为板块新贵。

     楼市伴随板块裂变成长

    2004年，经过了多年积累的杭州楼市开始了集中爆发。尤其是“城市西进”政策，使得楼市的热点开始向西迅速延伸。在大城西崛起的过程中，提前起步的蒋村成为热点辐射的中心，不断成熟的二手房市场，甚至成为开发商定价的最直接的依据。而就在同一年，杭州的后花园——闲林、老余杭，凭借山清水秀，空气清新的居住环境，也吸引到了不少老城区的市民。

    2005年，同样是在大城西，三墩，这个位于杭州西北、距离市中心10余公里的城郊板块完成了其“变脸”过程；而位于城市东部的九堡，也在政府巨资推动下，从一个郊区板块成为主城概念。不知不觉间，一直被视为杭州郊区房地产开发热点的三墩和九堡，在那一年，其身份和角色已淡化了“郊区”的影子。

    2006年的杭州楼市可谓“多事之秋”，在购房入户政策出台的背景下，“杭州未来CBD”的定位，“千亩宅地跨江发展”的规划，“新世纪大学城、花园式生态型城市副中心”的新概念，分别使得钱江新城、滨江、下沙板块正式发力，杭州楼市的新支点再度诞生。

    疯狂的2007年，随着“地王”纪录的不断刷新，市中心板块再度“重燃战火”。另一方面，西溪湿地的落成与开放，也促使高端云集的西溪板块飞速助长并崛起。西溪加速融入大城西，再加上西溪湿地保护区范围内将完全限制新建房地产项目，西湖边寸土寸金的故事逐渐在西溪上演。

    时间到了低潮的2008年，这一年，申花板块又借着万家花城的余温再掀一波小高潮，华丰、丁桥也随着嘉里·桦枫居、广宇·上东城的开售走近人们视野。再看即将过去的2009年，在下沙，金沙湖板块的崛起使得下沙不再唯沿江地块为王；城东北，除了丁桥日益走高的人气，田园板块的首度出让及绿城的高价拿地也宣告了其迈向市场的高起点布局。

    新兴板块成楼市新动力

    如今2009已即将过去，再回头看今年的楼市表现，无论是销售业绩还是土地出让结果，新板块的表现异常抢眼。

    在桥西板块大热且出现短暂房源“断供”之后，勾运板块开始崭露头角，大华·海派风景、工信·风雅乐府、赞成·美树挑起了板块重任。在海派风景“低开”入市后，风雅乐府的跃层户型又在市场上大热了一把，美树的及时跟进也获得极大的销售成功。这个新兴板块完全不像一个市场“新兵”，在没有缓冲的前提下在市场中表现接连创下热销纪录。

    再看去年进入市场目光的丁桥板块，如果说广宇·上东城是市场先行者，那么今年天阳·观筑、联合·格里的相继开盘则为丁桥再添了一把火。

    另一方面，在下沙的金沙湖板块，土地出让的多次冲高则成为板块内的关注重点。据统计，截至目前，今年在下沙共有18宗地块成功出让，其中地处金沙湖板块的就有X宗。从德信在该区域内的再度拿地，到龙湖地产的高调进军，金沙湖板块的前景也日渐被市场所认同。就在12月13日，德信·早城推出首批182套房源，开盘当天仅余4套未销售，几近售磬。

    “新板块已成为市场中的重要组成部分。”广宇·上东城营销副总姚国高表示。姚国高说，房地产商对新板块的开发不遗余力，许多高品质的楼盘相继建立，使得购房者在买房时有了更大的选择空间；新板块的居住条件较以往有了较大改善，也赢得了对置业者的吸引力。“而相对市中心而言，随着交通状况的改善，新板块楼盘的‘性价比’优势更是日渐突出，人们很愿意牺牲房子与市中心的距离去换取更大的居住空间。”

    板块裂变折射楼市分化

    “2000年我入行的时候，杭州楼市的板块大概只有10个左右，现在的发展真是快啊！”中江置业副总经理王建新向记者感叹，他在2000年初在杭州做了中江都市花园这个项目，之后离开杭州，2008年底重返做了中凯·东方红街。他认为，杭州房地产各个板块之所以会发生裂变是多种因素共同作用的结果。“政府规划对地产板块发展前景的影响是显而易见的。城市的发展在很大程度上是由政府规划决定的，根据规划的不同，政府对城市不同板块的扶持力度就不可避免地会出现差异，因而造成各个地产板块发展不平衡的结果就是很自然的事情了。”

    三江国际置业集团副总裁刘强认为，板块的裂变和地产开发商的举动脱不了关系。一个品牌开发商如果在一个板块上有所动作，这个板块的价值会立刻得到提升，而开发商不可能对所有板块都一视同仁。从这个角度看，地产板块 “裂变”的发生就是一种必然。

    浙江大学房地产研究所所长赵杭生告诉记者，和各个板块配套设施的完善程度成正比，地产开发是一项综合工程，造房子只是第一步。一个没有成熟配套设施的房地产项目其价值肯定大打折扣。也就是说，一个地产板块所拥有的配套设施越完善，其投资价值的越高，反之则越低。杭城目前整体配套设施的分布还远远称不上完善。这直接影响了杭城地产板块之间发展差距的大小。当然，这种差距会随着配套设施的逐步完善而缩小。

    赵杭生指出，杭州地产板块之间的这种裂变会造成各个板块之间房价差距的拉大，楼市发展不平衡的情况在未来一段时间内会有所加剧。“这主要将体现在各种人群居住选择的差异上。”赵杭生说，由于各个板块之间人文环境、自然环境、房价及历史沿革等因素的影响，不同人群各自选择的居住地点都不尽相同。比如收入较高的人士选择的居住地点就会是钱江新城板块，而城西板块的人群，大多看好这里良好的人文环境，九堡区域则是专业市场的生意人。总之，杭城未来各种人群聚居的趋势会更加明朗化，而这和杭州地产板块的裂变可以说是分不开的。

杭州主要板块裂变示意图

  2001年      2009年
  市中心        市中心
  城东          城东新城    九堡
  城北          华丰  丁桥  田园  拱北  勾运
  城南          钱江新城  之江转塘
  滨江          一桥  四桥  长河
  城西          申花  三墩  文教  西溪
  闲林          五常  闲林  小和山
  下沙          下沙  金沙湖