“现在已经恢复并超过了2007年同期住房交易量的水平”。

    4月27日，广东省建设厅副厅长陈英松在由省房协、市房协联合主办的广东广州房博会新闻发布会上，向业界通报了今年广东房地产市场情况：一季度全省商品房销售面积达1121.37万平方米，同比增长了37.97%，商品房销售额达到672.68亿元，同比增长了46.23%，商品房销售面积、销售金额大幅增长。

    经历2008年的楼市大缩水之后，一季度的销售凶猛并没有给广州各大房企带出可以涨价的信号，相反，开发商们都对今年的行情抱审慎观望态度，纷纷表示今年销售均价将与去年持平，呼吁政府部门加大土地供应，缓解未来投资开发趋紧的压力。

    陈英松透露，2009年省政府把促进房地产市场平稳健康发展作为扩大内需保增长的重要任务，着力稳定市场信心和预期，缓解供需矛盾，扩大住房合理需求，特别是普通自住房需求的释放。

    一季度广州楼市进入消化存货阶段

    在这次房地产市场调整期，广州率先走出了低谷。

    从去年下半年开始，广州楼市成交逐步复苏，今年一季度，一手住房成交量达到了157.1万平方米，同比增长64%，3月成交量63.6万平方米，回升至16个月来的最高值，基本恢复到以往正常月份的成交量，在市场逐步复苏的同时，广州房价和地价也逐步趋于理性。

    广州市国土资源房屋管理局副局长黄文波透露，房价从2007年的11月的11574元/平方米的均价，回落至今年一季度8124元/平方米的均价，并基本保持平稳，房价与收入之间的比例关系趋于合理；地价方面，2008年商品住宅成交用地情况彻底扭转了2007年虚高、虚热的局面，成交地价回复到2006年的水平，地价房价比也从2007年的50%回落到25%。

    房地产代理公司合富辉煌集团市场研究部提供的数据表明，1~3月广州市商品住宅批出量为101.8万平方米，成交量为157万平方米，供应量同比下降31%，成交量则增加64%，全市消化率达154%。2009年一季度商品住宅成交量超过新增供应量，虽供大于求的市场形势在近期仍难逆转，但在2009年一季度广州楼市已经进入了缓和供求失衡的消化存货阶段。

    可以说，一季度的销售放量，只是积累了一年的刚性购买需求的释放。中国房协副会长、广州市房协会长，恒大地产(企业专区,旗下楼盘)集团主席许家印认为，面对今年刚刚回暖的迹象，“我们要理性”。

    富力地产(企业专区,旗下楼盘)总裁张力坦言去年经历了一个惊心动魄的大缩水，房价比高峰期跌了近30%，“应该说是房子大部分卖不出去，销售非常之差，比我们目标最多完成了60%多，糟糕的情况一直延续到今年1月份；从2月份开始，2、3、4月份，销售理想，就我们公司而言，2、3、4月份这几个月是我们公司成立以来销售最多的，比最多那一年都高出50%-60%”。

    张力直言楼市已经开始“复苏”，而非“回暖”，他说，富力地产是做普通住宅为主的，购买力以刚性需求为主，消费群体是自住型买家，因此富力的销售能反映市场走势。

    万科总经理张海则说，一季度广州地区销售了122亿元，同比上升25%，但“还是审慎看待市场发展，应对大于预测，先做好产品”。

    为提振市场信心，陈英松在会上传达了政府扶持房地产的力度。

    主要是落实房地产系列政策，包括调整住房供应结构，增加中低价位、中小户型普通商品房住宅的建设；加大对保障性住房建设的力度等三方面尽快扭转房地产投资下降的状况。

    据了解，今年一季度，全省共筹集廉租住房保障资金10.91亿元，投入5.4亿元，新增解决廉租住房保障家庭6810户，完成经济适用住房建设投资12.75亿元，新增经济适用住房3214套，政策性租赁住房也在各地积极地筹备中。

    黄文波分析，未来10-20年，广州仍将加速城市化进程，未来房地产业发展空间依然充裕，发展动力依然充足；其次，虽受国际金融危机冲击，但广州今年一季度GDP仍保持了8%较快增长的势头，在中央宽松的货币政策和积极的财政政策下，房地产业面临难得的政策机遇。

    不过，某老牌国企开发商对记者说，“评价市场是否真的复苏,最重要的是投资者是否被全面启动/激活,就目前市场而言,全是自居型买家为主,投资者都谨慎以待,没全面启动,就谈不上楼市的真正复活。”

    可开发土地趋紧？

    DTZ戴德梁行2009年一季度广州市场透视》指出，为确保之前库存的继续消化，开发商减缓开发进度，一季度广州一手住宅市场供应量有所下降。全市新增供应量为12312套，较上季度有50%的下降幅度。为加快资金回笼，开发商将继续采取适度降价等优惠措施，第二季度广州一手住宅价格将保持稳步下行的态势，但下行速度将减缓。

    不涨价还要保证销售，靠的是产量，所以广东房企最迫切的仍然是土地储备。

    根据各家公司年报，2008年富力地产土地储备2540万平方米；合生创展土地储备2570万平方米；保利地产(企业专区,旗下楼盘)土地储备2234万平方米；恒大地产4300万平方米；碧桂园(企业专区,旗下楼盘)4500万平方米；万科目前权益土地储备为1793万平方米。

    不敢大幅涨价，一方面源于资金紧缺，更为重要的是，开发商害怕“断炊”，开发商手上可供短期内开发的土地已经不多。

    省房协发布的一季度房地产分析报告显示，各类商品房新开工面积同比均出现不同幅度回落，其中住宅降幅为50.41%。

    DTZ戴德梁行策略顾问部董事黎庆文分析，开发商手头上的土地储备可能存在三大问题：地价过高现阶段开发会加大经营成本；区域指标导致地块手续办理滞后，未达到开发条件；大部分二手市场拿回来的土地面临拆迁难题。

    黎透露，不少上市公司年报中非常可观的土地储备数量，恰恰有相当大部分受限于区域土地指标而未办完手续的，例如佛山地区，去年一年的土地指标只有一千多亩。因此，黎认为，开发商当下不会采取涨价策略，而是通过加大供应实现销售目标，而加大供应量的源头——可即时开发的土地资源，就成了其与政府博弈的关键所在。

    张力认为，“这段时间，政府起码放出价值五六百亿的土地数量，才会平抑市场短期内可能带来的房价涨幅”。

    实际上，2009年商品住宅用地供应规模有2.5平方公里左右。据业内人士透露，广州市去年出让成交的土地仅0.2-0.3公里，累积到今年，可出让的土地储备就有5公里，大部分分布于城市近郊，而目前广州热销楼盘都集中在中心城区以及部分外围低价楼盘。

    根据合富辉煌集团市场研究部统计，开发商在市区外围仍然有大量待开发的土地，因此对市区外围的土地热情不大。“对于在楼市高峰期拿下的地王，政府只能通过地价延期的办法与开发商达成协议，而如果现在大量供地，地价大幅缩水也会加重地王退地的压力，同样会让政府陷入尴尬。”

    据合富辉煌的统计，2008年广州土地出让的总收入为113亿元。去年广州市政府曾将住宅土地供应计划从最初的500万平方米调整为250万~400万平方米，之后再次缩减61%到180万平方米。