“住改商”,同楼业主可一票否决
最高人民法院前天公布了《物权法》两部司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》。两部司法解释涉及系列热点、难点问题,具体包括业主身份的界定、车位车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。两部司法解释将于10月1日起施行。
■焦点1
住改商须整栋业主同意
【司法解释】 业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
解读:现在住宅区里住改商的不少,虽然规定了必须取得利害关系人同意,但此前没有确定利害关系人范围和同意的程序,实际做法是,住改商只须征得大部分的近邻同意即可。
此次司法解释明确规定了利害关系人的最小范围,即整栋楼的业主。这将使得住改商难度加大,只要有1名利害关系人向法院主张不同意,就可以“1票否决”。
■焦点2
车位按比例配置给业主
【司法解释】 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法“应当首先满足业主的需要”的规定。
解读:规划确定的配置比例具有法定性和确定性,业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库,就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则,将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。
■焦点3
物业未获续聘无权收费
【司法解释】 物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,人民法院应予支持。
解读:最高院民一庭负责人表示,该类纠纷实践中不少,此次司法解释给予了明确。
此外,如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域,并以存在事实物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,法院不予支持。
■焦点4
没有产权证也能当业主
【司法解释】 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。
解读:由于物权法未对“业主”这一概念作出规定,那些已经买了房子但未取得房产证的人是否属于业主?根据司法解释明确,此类人群亦应具备业主身份。
最高院民一庭负责人表示,现实生活中,房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下,仍未依法办理所有权登记的情形大量存在,如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准,将与现实生活产生冲突,并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。
因此,司法解释对其“业主身份”问题进行特别规定。
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