二套房贷首付最低四成业内人士认为投资型小公寓门槛低优势消失

    本月初，国务院出台“国11条”，收紧二套房贷政策，加大差别化信贷政策执行力度，并且重申二套房首付四成。业内人士认为，投资型小公寓进入门槛低的优势消失，购买者或将进入观望状态。

    现状：去年小公寓销售率最高

    去年，由于刚性需求的释放，普通住宅得到了极大的消化，而投资型小公寓由于进入门槛低，供应量较少，公寓消化速度成为多种户型中最快的一种，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，60平方米以下户型在所有户型中销售率最高。

    进入2010年，小公寓的库存变小。记者在采访中了解到，目前东莞楼市公寓供应量较少，目前仅有中信风云汇、第一国际、中信凯旋国际、迪纳公寓、天诚国际等楼盘。部分楼盘目前仍然标出一房首付2万元、二房首付4万元的宣传口号，以低首付吸引购房者。然而，日前国务院推出国“11条”，重申二套房首付在四成以上后，这些低首付的宣传将很可能不能兑现。2010年，小公寓的销售趋势是否还能再现2009年的辉煌？

    投资客：投资小户型公寓或观望

    东莞中原地产市场研究部分析称，小户型公寓主要针对投资需求，政策出台后，投资入市门槛从首付两成增加到四成，大部分投资客将陷入观望。原本打算购买公寓的项小姐告诉记者，小公寓投资入户门槛低，使得许多人都可以投资，但是如果首付提高至四成，门槛提高，她将考虑把钱花到其他方面。

    目前在推的迪纳公寓相关负责人黄建辉则认为，政策对公寓销售影响不大，因为目前市场上小公寓较小，而且该楼盘定价并不会很高，价格相对合理，对于投资者的影响不会太大。

    开发商：两房三房更符合市场需求

    尽管去年公寓市场看好，但是仍然有部分开发商不愿意开发投资型小公寓，而是改为开发更加符合自住需求的两房、三房。

    新中银花园(论坛新闻)建造销售部经理陈洁华介绍，新中银金色华庭新产品预期下半年面市，产品主要是紧凑两房、三房，面积区间在70~90平方米之间，首批将会推出200套。陈洁华称，限于70/90政策，目前新产品只能开发90平方米以下户型，但经东莞市场调研，认为市场上主力消费产品依然是中等户型产品，两房、三房，符合东莞市场的自住需求。同时，为避免入住人口过于复杂，将不推出投资型的小公寓。

    公寓变脸写字楼

    随着对东莞写字楼市场的长线看好，住改商也成为许多小公寓新的出路。日前，虎门镇虎门地标2010年初推出SOHO新里程新商务写字楼，据介绍，该写字楼原来是以公寓形式建设，在建设过程中进行住改商，变成“小型居家式办公室”，集商务、居住一体，投入门槛低，该项目单间写字楼面积约为58平方米。

    瑞锋置业副总经理姚丽军认为，目前住改商手续简化，为公寓变脸写字楼提供了方便，而房地产具有较强的规划风险能力，投资物业成为投资者保值的手段之一。

    合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺也指出，写字楼售价比公寓高，对于投资者来说，风险也相对小。

    业内人士：

    地段好的仍有需求

    东莞中原地产市场研究部分析认为，加大差别化信贷政策执行力度，但是根据实际情况进行评估，仍有操作空间。该政策恢复到了2007年9月27日的状况，不管是改善需求还是投资需求，只要是非首次贷款购房，均要首付四成（含）以上，政策限定的对象不是个人，而是家庭，家庭内二套购房贷款首付均要四成（含）以上；但贷款利率仍然具备灵活操作空间，没有规定像“9·27”时的基准利率的1.1倍，而是让银行根据贷款对象和实际情况自行评估决定。

    李兴旺认为，对于地段好的公寓仍然会有投资需求，政策对这些公寓的影响不会太大。此外，小公寓在年前消化较多，年后在城区的公寓非常少，小公寓的稀缺性摆在那里，仍然会有足够的购买力。

    李兴旺表示，由于目前东莞楼市仍是以刚性需求自住为主，投资所占比重很小，小公寓也存在着不少半自住半投资的客户，因此楼市走势不会有根本性的改变，而只是一个小幅微调。

    地产专业人士认为：

    二手房市场投资客离场

    “二套房贷首付款比例不得低于40%，你现在买的是第二套房，所以现在你需要付四成首付。”昨日在怡丰路的一家地产中介公司里，中介的经纪人细心地向消费者做解释。有地产专业人士分析认为二套房贷首付比例不能低于40%政策的出台，将会对购房者的预期产生影响，使市场的观望气氛更浓了。

    成交量下降

    满堂红地产经理肖文晓表示，二套房贷首付比例不得低于40%，对二手房市场来说，将会对购房者的预期产生影响，从而使市场的观望气氛更浓，成交量也将因此下降。

    汉鼎地产营销总监杨俏也表示，预计二手房市场将经历一定时期的政策适应期，投资客离场，成交量下跌，市场重回观望。启富置业总经理张霞认为，可有效抑制房价过快上涨。

    对刚性需求是好消息

    合富置业专业人士表示，对政策重申，主要还是打击投机现象，预计投机性购房比例在二手房市场会有所下降。无疑将加大改善型购房者置业门槛，但不会影响有刚性需求购房者的入市积极性，反而在当前二手楼价更稳定的前提下，对刚性需求买家来说是个好消息。世安居不动产总经理夏玉飞分析认为，对东莞影响不大，因为东莞刚性需求（自住需求）旺盛。