近年来，酒店式公寓凭借着其小面积、低总价的优势，得到不少购房人的青睐。但受产权年限、持有成本等因素的制约，又使得购房人在出手之前往往要考虑一番。购买酒店式公寓需要注意哪些细节？投资酒店式公寓有怎样的收益水平呢？

　　独特的房地产投资品种

　　酒店式公寓在国内的发展已经经历了十几年的历史，近年来也出现了不少鱼目混珠的项目，加大了投资者的投资难度。不少酒店式公寓都是商业性质项目，而非住宅，购房契税还有以后入住交的水电费都比普通住宅要高。

　　因此，不少城市出台了关于酒店式公寓的规范性解读文件，例如，上海市国土资源和房屋管理局今年7月份发布的文件显示，酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围。

　　与酒店式公寓相区别的品种为公寓式酒店。而公寓式酒店属于旅馆建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为旅（宾）馆，土地使用年限为40年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者单元式房型进行设计建造，但其本质上仍是酒店，不属于住宅，按照相关规定不得分套销售。

　　与上海市的此项规定颇有偏颇的是，在其他城市的房地产市场上，很多酒店式公寓产权均没有达到70年。例如，广州市酒店式公寓在产权上不属于普通住宅的范畴，而是分为办公用地和商业用地两种情况，产权分别为50年和40年。

　　在广州，酒店式公寓的使用成本相当高，商业用地按商业地产征收相关税费，如契税普通住宅为房价的1.5%，这些商用物业契税则为房价的3%，足足翻了一倍。而在卖出物业的时候，无论是个人所得税还是营业税，征收费用也要比住宅物业高出一倍左右。

　　从生活层面来说，住在酒店式公寓里的生活成本也相对高昂。如水电费是按商用物业计算，比普通住宅水电费要高出一倍左右。以北京为例，普通住宅的电费为每度0.48元，水费为每吨3.7元，天然气则为每立方米2.05元，但酒店式公寓的收费为电费0.9元、水费5.1元，大部分商业立项的酒店式公寓则无天然气接入。

　　不得不说的是，在北京和广州，购买酒店式公寓也不能办理户籍、落户手续，小孩读书也不会有落户的学位。至于购买酒店式公寓，最应该关注的还是土地性质的问题，土地性质直接决定商品房的使用年限。酒店式公寓使用的商业用地年限40年，或者办公用地年限50年，使用时间短了，在售价上也相应低出同类住宅的10%～20%左右，这个售价与年限的权衡，是购房者比较最多的地方。

　　而即便是在已经出台规范性解读文件的上海，名不副实的“酒店式公寓”也依旧存在，不少使用年限40年或者50年的住宅还是以“酒店式公寓”的名号在叫卖。业内人士建议消费者应该根据售价加以甄别，选购之前问清楚土地性质。

　　投资主打出租率

　　酒店式公寓与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，备受高端商务人士的青睐，尤其在大城市，酒店式公寓成了近年房地产投资的热门选项之一。

　　现居北京的张小姐对酒店式公寓的定位很明确，张小姐直言：“我就是买来投资的，没有想过要自住。”

　　张小姐目前持有的酒店式公寓位于北京国贸CBD，上下两层加起来80平方米左右，和目前普遍的50年左右产权的酒店式公寓不同，张小姐名下的酒店式公寓产权为70年。2006年，张小姐通过朋友的介绍购入该酒店式公寓，当时直接租给开发的酒店，后来酒店经营不善，合约期满后张小姐采取自己出租的方式。

　　“目前该公寓的出租价格是每月9000元，而我本身每月也要为这套房子还9000多元的贷款，所以如果断租，我的压力就会比较大，所幸一直以来租客之间的间隔期基本没有。”张小姐说。

　　一位从事酒店式公寓投资的业内人士李先生表示，在北京这样市场比较成熟的地方，由酒店等统一管理的酒店式公寓的入住率可能达到80%以上。

　　不同的维护成本

　　虽然出租率普遍相对较高，但酒店式公寓的维护成本却出现较大分层。由酒店或者管理公司统一大批量管理的酒店式公寓，管理成本明显低于个人自己管理的费用。

　　河北秦皇岛一位做酒店式公寓承包的蔡先生表示，他所在公司管理的酒店式公寓，由于规模不大，只有不到20套房，加上用工方式比较灵活，每套公寓的维护费用每年只要200元左右。

　　蔡先生表示：“费用这么低的原因主要在于，我请的固定保洁维护人员只有1个，旺季的时候才找临时工。并且在和业主签订合同的时候规定业主需要缴纳物业、取暖和无线电视费用，所以我这边单独计入维护费用的项目就少了。”

　　而对于酒店式公寓的直接业主张小姐来说，每年维护房子的费用显得比较高昂。据张小姐介绍，包括物业、取暖、制冷等多项费用，每年她要给物业公司15000元的物业费用。从细分项目来看，仅物业费一条，酒店式公寓的收费水平就和普通小区有着明显差距。在北京，酒店式公寓的物业费为每平方米5～8元，而普通商品住宅物业费则在3.5元以下。