去年以来，我市商业地产项目受到众多投资者的热捧，然而伴随着限购限贷等楼市调控政策的持续发力，乘势火爆的商业地产似乎也难以独善其身，降价打折之风俨然已刮向商业地产领域。

    据悉，日前开盘的大型商业项目龙湾万达广场，对于开盘当日一次性付款的客户价格优惠8%，购买整层的客户实行8.8折优惠；市区商业性办公楼汇嘉大楼在开盘4个月后零成交，不得已以最大降幅超过26%，一次性付款享9.7折的优惠再次开盘；而位于龙湾城市中心区D05地块的龙城锦园，更是对剩余的16套商业用房的价格作出大幅调整，每平方米的价格从3.5万元-4.8万元，调整到1.8万元-1.9万元。此外，龙湾万鑫锦园、龙湾明珠城B地块等商业项目也都纷纷推出不同程度的打折优惠活动。

    楼盘打折频现，商业地产前景如何让人担忧。在楼市政策调控不断深入的情况下，商业地产的市场状况究竟如何？是否会受到市场波动影响而走低？

    温州大学房地产研究所研究员向洋：楼盘打折属个别现象

    近期几个商业楼盘打折降价也只是个别现象，并不能代表整个商业地产市场行情。一般来讲，商业地产的投资风险比较大，地段、周边商业氛围以及配套等要素直接决定了项目销售的好坏，而汇嘉大楼、龙城锦园等项目的降价促销也正好印证了这一点。此外，在银根紧缩的情况下，资金压力也已成为市场走弱的一大原因。

    事实上，自去年住宅调控之后，不少投资者开始将目光转向商业地产，致使我市商业地产市场呈现出量价齐升的态势。据调查，去年下半年以来，我市写字楼、商铺等商用物业需求大幅增加，租金和售价双双走高。相比今年年初，市区热点区域的写字楼如万康金融中心、恒隆商务广场、财富中心等租金增加了15%-20%左右，售价也有10%左右的上扬。

    由于商业地产不受限购影响，且投资收益稳定，为此很多热衷不动产投资的市民纷纷将资金转向商业地产，一时间商业地产成为了规避调控政策的投资洼地。而近期一些先前开盘后发现不好卖的楼盘也纷纷回炉，降价后重新开盘，究其原因，也不排除部分开发商想在商业地产市场形势仍较好的情况下，乘机降价出货以快速回笼资金。

    资深房产投资人士黄先生：大型商业项目更具前景

    目前投资者购买不动产，已经脱离了“炒高房价，快速投机”的单一目的，更多的是选择长期持有，对冲通胀风险，赚取稳定租金回报。而在商业地产中，城市综合体等大型商业项目由于具备完善的配套及发展前景更受众多投资者青睐。

    这几年城市的发展已慢慢地从粗放型向集群化、集约化发展，这个转变带来城市资源整合的迫切要求。相对应，大型商业综合体因为其强大的资源聚合以及集约化程度高的优势而发展较快。目前，在温州市区，在建的就有绿城·鹿城广场、置信广场、大西洋购物中心、龙湾万达广场、瑶溪·新天地等多个大型商业综合体，而在市区南湖板块、杨府山CBD等多个区域也将有更多商业项目成为可能。

    作为全新的城市形态，城市综合体创造了一个将居住、商务、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等城市功能高度集约的空间。它的产生往往能带动一个城市商业中心的成熟和形成，为此在投资价值方面也更具稳定性和升值空间。

    温州宏鼎商业管理有限公司董事长洪伟：应注重后期运营

    如何让商业地产项目实现永续经营，才是衡量一个商业地产是否成功的关键所在，而这就需要一个专业的管理运营团队。

    在我市不乏一些失败的案例，一些商业项目地段、规模都十分不错，但由于在后期的经营管理出现各种各样的问题，而最终导致经营难以为继，如之前的新国光广场、欧洲城丹璐广场等。

    “如今，商业地产已从短缺时代步入了品牌时代。”洪伟说，做商业地产就跟销售服装一样，以前只要搞个店铺，批发些衣服就可以卖了，这个谁都能做。而如今随着品牌竞争的加剧，服装需要进行专业品牌包装、营销，并注入一定的文化内涵，只有这样才能在市场中占得一席之地。同样，经营商业地产，特别是大型商业地产项目更应注重后期运营。

    就拿万达广场来说，它之所以能在短短几年内遍布全国多个城市，就是因为其独特的商业经营管理模式。如今，已有越来越多的开发商改变“注重前期销售，忽略后期经营管理”的做法，通过组建专业运营管理团队或者直接聘请专业运营机构，意在破解一直以来商业地产的经营难题。

    天浩置业副总经理陈鸿：资金考验未来商业地产

    住宅调控确实为我市商业地产发展带来了机遇，然而在投资热潮涌动的背后，商业地产的风险也在逐步显现。

    持续深入的楼市调控以及趋势不明的股市行情，正在改变着投资者的资金去向，大量资金开始涌入民间借贷领域。而这些资金中又会有很大一部分通过房地产企业的融资、集资炒房等进入到“房地产投资”。由此可见，民间借贷市场只要稍有波动，楼市也将会受到较大影响。而近期我市民间借贷市场“老高”出逃等纠纷不断，似乎也让整个楼市蒙上了一层阴影。

    与此同时，商业地产贷款政策也有望趋紧。银监会主席刘明康日前公开表示，加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，并首次提出“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。

    陈鸿认为，商业地产和商品住宅都是属于房地产领域，两者可谓息息相关，在价格方面自然也存在隐形的联动和传导。住宅价格上涨，商业地产价格也会上涨，反之亦然，一旦住宅市场遇冷，商业地产红火的时间也不会太久。“在楼市调控的大环境下，商业地产要想独善其身确实很难。”