“得房率”的合理之争
纠结:得房率多少才合理?
中国指数研究院杭州分院研究副总监曹旭东认为,开发商热炒得房率的话题,无非是制造卖点,吸引购房者。而事实上,这种有关得房率的宣传,对消费者并没有什么真正的意义。
“得房率高意味着房屋设计经济实用,不浪费,好处自然是显而易见的,但如果得房率达到100%,那么这套房子肯定是没有楼梯、走道的‘空中楼阁’,更谈不上安全性、方便性和舒适性了。”曹旭东认为。
中国联合工程公司第一建筑工程设计院副院长徐磊表示,得房率过高会导致业主的公用面积减少,这样居住起来就会感觉拥挤、压抑、不便。比如高层住宅为减少公摊面积而只设一部电梯,上下班高峰期人们就要长时间等电梯;比如为了提高得房率,将过道、走廊造得非常狭窄,业主搬家时搬运家具、大家电等大宗物品就会很不方便;比如有些楼盘为了提高得房率,压缩了消防通道的空间,这样会对业主造成潜在的安全隐患。一旦发生火灾等特殊情况,狭窄的通道会阻缓人流通过的速度,使人们无法迅速疏散。
既然不能片面地追求高得房率,那么得房率究竟是多少才是合理的?业内人士表示,这主要还是要看公摊面积设计的是否合理与科学。
“在合理规范的前提下,对空间的合理运用是非常重要的。” 汉嘉设计集团副总裁迪洋表示,公用面积的多少,首先得看它合理不合理。一般来说,楼内每增加一个功能,它的得房率自然会下降几个百分点。如果房屋设计合理,没有人为地浪费公用面积,那么公用建筑面积大,得房率低,只能说明公共活动区域宽敞,服务面积(如警卫室、机电房等)大,这样的房屋质量、品位无疑会比公用建筑面积小、得房率高,但门厅狭小、走道拥挤、服务用房窄小或没有服务用房的房屋要高。
华荣集团副总裁张俊则表示,最关心得房率问题的是首次置业者,他们对房屋的面积比较敏感,所以得房率是他们买房中的一个重要砝码。而改善型置业和奢侈型职业则更多地关心房子住的是否舒适,得房率对他们来说并不是首要关注的。“归根结底,房子是一种生活方式的体现,不同的人有不同的需求。”
出路:“套内面积”能否成为破局之刃?
据了解,早在2002年,重庆成为第一个地方立法按套内面积计价销售商品房的城市,也是目前为数不多的实施这一制度的一线城市。
省建设厅房地产处副处长寿欢林表示,国内有关部门于2001年出台的《商品房销售管理办法》相关规定中,就提供了多项选择:商品房销售可按套(单元)计价,也可按套内建筑面积或者建筑面积计价。事实上,目前按这三种方式销售都是符合国家法规规定的。
“只是现在按照建筑面积计价这一方式比较普遍,也是社会上所公认的一种方式,所以大家对套内面积计价都不了解。”寿欢林表示,如果购房者要求开发商按照套内面积计价,也是可以的,“在现在的商品房买卖合同中,也为大家留有这样的余地。”
另外,寿欢林向记者表示,浙江省内不会把按套内面积作为一项单独的工作去推,“这只是个计价的方法。”
在国际上,商品房销售计价方式也各不相同,以“套内面积”和“建筑面积”交易的均有,不过按套内面积计价居多。不过,国内也有同时采取套内面积和建筑面积两种方法计价的城市。例如,成都目前虽然以建筑面积计价销售为主,但仍有不少开发商将套内面积和对应单价标准设置在购房合同里的。这样的做法,同样也能有助于减少购房人和开发商之间关于公摊面积的争议。
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