酒店式公寓：租金稳定使用灵活

　　新政出台后，由于住宅市场受“限购令”影响，商业地产项目备受关注。而在酒店式公寓、商铺、写字楼三大重要类型中，酒店式公寓由于拥有“类住宅”的居住功能，而更容易被购房者尤其是投资客接受。

　　酒店式公寓作为商业地产的特殊体，其自身既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了写字楼的特点，其自身的投资自住两相宜的优势，使其商业地位步步高升，直逼商铺。相较于住宅而言，酒店式公寓对投入成本、经营能力的要求更高；相对于商铺而言，酒店式公寓投入成本低，风险较小，而这一点，也被不少开发商以及购房者广泛认同。

　　据楼市商情资深人士分析，苏州有40%左右的投资客热衷于酒店式公寓投资，不仅因其3%-4%的稳定回报率，而且因其集住宅性商用性于一身，所以作为过渡性物业居住或投资来说比较适中。尤其是小户型项目，因面积小总价低，投资门槛较低，颇受投资客青睐，它们的热销成了苏州楼市一景。目前苏州销售的酒店式公寓以小户型居多，总价大多数在40万-60万之间，在豪宅林立的2010年，占有较大的性价比优势。特别是目前很多酒店式公寓的设计更趋向于居家型，也适合首次置业、婚房等需求，投资自住两相宜。随着市场热度的提升，酒店式公寓户型的发展也越趋多样化。据了解，目前苏州市场上推出了许多一层当二层的LOFT酒店式公寓，5米左右的挑高，采用复式格局，低首付门槛以及高回报空间，很受投资者喜爱。

　　从苏州目前行情来看，目前苏州市场的酒店式公寓项目已经形成一定规模，无论从供应量和销量来看，有着突飞猛进的发展，从去年到今年，苏州酒店式公寓的销售已连续多次名列商业项目周排行榜之首。在整个供应量中，苏州酒店式公寓主要分布于吴中区、高新区、相城区和园区，其中吴中区成为苏州酒店式公寓销售的主力区域，港龙财智国际、永诚国际广场、中润苏州中心、花样年·太湖天城等酒店式公寓项目一经推出，屡次热销；另外，今年相城区的恒达中环百汇广场推出酒店式公寓项目，当天去化量高达九成左右；而且从今年上市量来看，酒店式公寓有3000余套入市，可见酒店式公寓项目已经成为苏州市场上较为主流的商业地产形态。

　　投资忠告

　　专家提醒，酒店式公寓在作为一种新的投资的同时，也存在一定的投资风险。除了因为物业性质引发需缴纳比住宅更高的交易税费外，房屋土地性质归属是很多投资者最容易忽视的。

　　随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流，逼出同质化竞争。不同于住宅投资“租不出去，仍能自住”的是，酒店式公寓对经营要求较高。实际上，因为物管费、水电费等成本过高，很多投资者在购买了酒店式公寓后，由于较长的一段时间出租不掉，只能降低租金，有时候，就算降低了租金也未必能有市场。这样一来，对投资者的资金压力就显得比较大了。

　　写字楼：投资认知尚浅后期发展量力而行

　　2010-2011年2月以来，在“国十一条”、“新国十条”、“新国八条”连续房地产新政的调控下，商品住宅市场大受影响。政府的调控方向主要针对涉及民生的住宅市场，目前对写字楼等商业地产持较为宽容的态度。写字楼等商业地产正成为新的投资热点。

　　据统计，我国写字楼市场趋向良好。2010年1-12月，我国写字楼销售面积达到1882.00万平方米，增长21.9%。销售额达到2148.81亿元，增长31.2%。

　　园区是苏州写字楼的密集区域，在园区发展成熟的湖西以及湖东区域，由于外资企业以及中小投资企业的不断入驻，园区的写字楼发展相对于其他区域一直高位而行。而从写字楼自身价值来看，与商铺投资回报率相比较小，大约投资回报率在5%-6%左右。从租金率来看，苏州写字楼租价在企业比较密集的园区，大约在60-120元/平米·月，长期来看回报率较商铺稳定，而且风险性相对较小。

　　从苏州目前行情来看，写字楼虽然销量远不如商铺那么热销，但是依旧是在稳步增长的阶段，如，园区2010年6月开盘的星东环，一经开盘一路热销；到2011年，苏州写字楼供应量在不断增长，预计今年5-6月份，将是写字楼供应高峰期，TOP未来，长江企业领邸等写字楼新盘将首次亮相。

　　投资忠告

　　好的写字楼要有优越的商务环境，毗邻交通要道、商业气氛浓烈、商业配套充足的写字楼一般具有高租金、高入驻率的特点，投资回报较高。如果投资目的以获利后出售为主，建议您尽量选择发展中的商圈；如果投资目的以租赁为主，建议您选择已成熟商圈。

　　从投资风险来讲，据了解，写字楼的按揭贷款多为五成和10年的期限，在按揭利率上，写字楼同样“价格不菲”，执行同期央行基准利率的1.1倍，这势必要求投资客要有较高的首付能力和强有力的还款能力。另外，抛去首付款的开支，写字楼投资还要考虑购置物业的税费、出租物业的税费、房产税、物业管理费、装修、家居、房屋折旧等需要缴纳的各种税费，约占投资额的20%。如果空置率的产生，那么投资回报率必受波动。